دنیای اقتصاد / از بین حداقل 5 برنامه اصلی كه دولت یازدهم طی یك‌سال گذشته وعده آنها را در بازار مسكن داده، اولین برنامه نهایی شده و از شنبه هفته آینده به اجرا گذاشته می‌شود.
«راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان» یكی از مجموعه سیاست‌‌های مدنظر این دولت است كه چون همانند 4 طرح دیگر - مسكن‌اجتماعی، صندوق سپرده‌گذاری مسكن، لیزینگ‌ها و همچنین تشكیل بازار رهن‌ثانویه- به منابع بانك‌ها و نظر بانك‌مركزی وابسته نیست، وزارت راه‌وشهرسازی توانسته خیلی زود مجوزهای لازم برای ایجاد آن را اخذ كند.
با تشكیل اولین صندوق زمین و ساختمان تحت عنوان «نسیم» از روز شنبه، شكل جدید تامین‌مالی پروژه‌ها در حوزه ساخت‌وساز‌های مسكونی با اتكا به دو منبع شامل «نقدینگی‌های سیال بین بازارهای اقتصادی» و همچنین «اندك دارایی نقدی متقاضیان مسكن» به اجرا گذاشته می‌شود تا در غیاب توان از دست‌رفته بانك‌ها در ارائه وام‌ساخت، اولین قسمت مسیر جایگزین برای پول‌رسانی به بساز و بفروش‌ها مورد بهره‌‌برداری قرار گیرد.
صندوق زمین و ساختمان منابع مالی مورد نیاز بازار مسكن را از طریق بازار سرمایه تامین می‌كند به شكلی كه مالك زمین آماده ساخت، با تعریف پروژه ساختمانی و تایید آن در بورس، تحت نظارت اركان 9گانه –نهادهای نظارتی- هزینه ساختوساز را از طریق فروش سهام به سرمایه‌گذاران، تامین می‌كند و در پایان، با فروش واحدهای مسكونی، سود به‌دست آمده را به نسبت شراكت سهامداران بین آنها توزیع خواهد كرد.
ظرفیت بالقوه سود سرمایهگذاری در بازار ساختوساز كه ناشی از تغییرات قیمت مسكن در بلندمدت است، نقطه‌قوت صندوق زمین‌وساختمان به حساب می‌آید و باعث جذب نقدینگی از بازارهایی همچون ارز و طلا و بورس كه طی ماه‌های اخیر از بازدهی منفی یا حداكثر 5درصد برخوردار بوده‌اند، خواهد شد. بررسی‌ها از سوابق بازدهی بازار مسكن نشان می‌دهد در 25 سال گذشته، اگر چه در برخی سال‌ها نرخ بازدهی سالانه –میزان رشد قیمت مسكن- منفی بوده یا در سال‌هایی جهش‌های بالای 50درصد اتفاق افتاده، اما این نرخ به‌طور متوسط سالی 20درصد بوده است. به این ترتیب، سهامداران صندوق زمین‌وساختمان در بدترین حالت ممكن با حفظ ارزش دارایی خود در سطح برابر با تورم قیمت مسكن، روبه‌رو می‌شوند و در شرایط كنونی، بیشتر از سایر بازارهایی كه جذابیت سرمایهگذاری در آنها كاهش و امكان سفته‌بازی نیز در آنها از بین رفته است، نفع خواهند برد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، صندوق زمین‌وساختمان «نسیم» مسوولیت تامین مالی پروژه‌ای مسكونی در منطقه22 تهران را برعهده دارد. پذیرهنویسی این صندوق از روز شنبه آغاز می‌شود و متقاضیان مسكن و سرمایه‌گذاران بورسی می‌توانند با خرید برگههای سهام، در سود و زیان این پروژه مشاركت كنند.
كل هزینه ساخت این پروژه 22میلیارد و 500 میلیون تومان پیش‌بینی شده كه تامین 15میلیارد تومان آن از طریق پذیرهنویسی به شكل توزیع سهام تامین می‌شود و مابقی از طریق پیش‌فروش پوشش داده می‌شود. برای سرمایهگذاری در صندوق زمین و ساختمان، محدودیتی به لحاظ حداقل خرید یا حداكثر خرید سهام وجود ندارد، به طوری كه حداقل هر یونیت –یك سهم یا واحد سرمایهگذاری- از 1000 تومان تا حداكثر معادل كل هزینه ساخت می‌تواند تعریف و توسط هر سهامدار خریداری شود.
خرید سهام صندوق زمین‌وساختمان به نوعی مشابه فعالیت در بازار پیش‌فروش مسكن است با این تفاوت كه در پیش‌خرید، امكان نقدشوندگی سرمایهگذاری تا پایان مراحل ساخت و فروش آپارتمان، برای فرد پیش‌خریدار وجود ندارد، اما در این صندوق‌ها، از فردای پذیرهنویسی، سهامداران می‌توانند برگههای سهام خود را در فرابورس با نظارت اركان صندوق، مبادله كنند كه در این حالت، متناسب با پیشرفت فیزیكی پروژه و نوسانات قیمت مسكن و تقاضا از طرف متقاضیان جدید سرمایهگذاری، ارزش معاملاتی سهام صندوق تعیین خواهد شد. با این حال، سود نهایی و قطعی سهم صندوق زمین‌وساختمان در پایان پروژه، تقسیم می‌شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، كارشناسان بازار سرمایه معتقدند: تشكیل اولین صندوق زمین و ساختمان پیامی می‌تواند باشد از طرف دولت خطاب به بساز و بفروش‌ها و انبوه‌سازان مبنی‌بر اینكه، این دو طیف بیش‌از این نباید در انتظار احیای اعتبارات بانكی باشند بلكه به تدریج باید خود را با شرایط جدید وفق دهند و با طرح توجیهی قوی و مستدل درباره شاخص‌های اقتصادی پروژه خود، نقدینگی‌های سرگردان را از طریق این صندوق‌ها جذب بازار ساختوساز كنند.
حفظ قدرت خرید مسكن
مدیرعامل گروه سرمایهگذاری بانک مسکن، درباره جزئیات صندوق نسیم با بیان اینكه این صندوق شنبه آینده با حضور وزرای راه‌وشهرسازی و اقتصادودارایی، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: موضوع فعالیت صندوق سرمایهگذاری زمین و ساختمان، جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران و ساخت پروژه ساختمانی از محل وجوه یاد شده و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یادشده و در نهایت تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه‌گذاران صندوق است.
مصطفی ازگلی افزود: محل اجرای پروژه در منطقه 22 شهرداری تهران واقع شده است. کاربری این پروژه مسکونی بوده و متراژ ناخالص پروژه (با احتساب مشاعات) 13200 متر مربع و متراژ خالص پروژه 8هزار متر مربع است. اركان صندوق نسیم نیز شامل مدیر صندوق: شرکت توسعه بازار سرمایه تهران، مدیر ساخت: شرکت عمرانی مسکن گستر، ناظر: شرکت پردیس ایران، متولی: شرکت کارگزاری بانک اقتصاد نوین، متعهد پذیره‌نویس: گروه سرمایهگذاری بانک مسکن، بازارگردان: شرکت کارگزاری بانک مسکن و حسابرس: موسسه حسابرسی و خدمات مدیریت اصول پایه فراگیر است.
متولی صندوق نسیم هزینه ساخت پروژه را 22.5 میلیارد تومان و مدت زمان اجرای آن را 30ماه عنوان كرد و درباره مزایای این صندوق‌ها گفت: افزایش یا حفظ قدرت خرید سرمایه‌گذاران (ولو با سرمایه اندک) در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان و مشارکت در ساخت و سود و زیان پروژه از جمله امتیاز سهامداران صندوق است، ضمن اینكه از دیگر مزایای این صندوق‌ها نقدشوندگی بالاتر این صندوق‌ها نسبت به سرمایهگذاری مستقیم در بخش ساختوساز است. وجود رکن بازار گردان در صندوق و معامله واحدهای سرمایهگذاری این صندوق در فرابورس به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که در صورت تمایل به نقد کردن واحدها در زمان کوتاهی بتوانند این کار را انجام داده و سرمایه‌گذاران جدیدی که در زمان پذیرهنویسی اولیه امکان حضور در صندوق نداشته‌اند نیز بتوانند پس از آغاز به کار صندوق به این صندوق‌ها وارد شوند. همچنین با توجه به نظارت‌های مختلفی (اعم از نظارت بر پیشرفت فیزیکی پروژه و نظارت بر پیشرفت مالی پروژه) که ارکان نظارتی صندوق انجام می‌دهند، صندوق از شفافیت بالایی برخوردار است. از طرفی وجوه جمع‌آوری شده در صندوق‌های سرمایهگذاری زمین و ساختمان در بخشی مصرف می‌شود که برای عموم سرمایه‌گذاران، خصوصا سرمایه‌گذاران خرد ملموس‌تر است.
حركت از دلالی به ساخت
مدیرعامل گروه سرمایهگذاری بانک مسکن افزود: یکی از مزایای مهم این صندوق‌ها جمع‌آوری نقدینگی سرگردان و هدایت آن به سوی ساخت و ساز مسکن و گسیل نقدینگی به سمت تولید مسكن و نه دلالی آن است. این صندوق‌ها علاوه بر مزایایی که در بازار سرمایه ایجاد می‌کنند، به تقویت طرف عرضه واحدهای ساختمانی (اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و...) نیز منجر خواهد. همچنین تقویت بازار سرمایه در راستای تاکید مسوولان ارشد نظام و تاکید قوانین بالادستی از طریق این صندوق‌ها امکان‌پذیر خواهد بود.
وی پیش‌بینی كرد: با تاسیس و آغاز به فعالیت این صندوق‌ها، فشار سازندگان از روی سیستم بانکی برای تامین مالی بخش مسکن کمتر شود و تامین مالی بخش مسکن از تامین مالی بدهی‌محور به سمت تامین مالی مشارکتی (آن هم با مشارکت عموم سرمایه‌گذاران و از طریق بازار سرمایه) حرکت كند.
سه نوع ریسك صندوق
مدیرعامل گروه سرمایهگذاری بانک مسکن با بیان اینكه طبیعتا راه‌اندازی هر ابزار و نهاد مالی جدید از مخاطره به دور نخواهد بود، درباره ریسك‌های صندوق زمین‌وساختمان گفت: نوسانات كاهشی قیمت مسكن، افزایش هزینه ساخت و تاخیرهای پیش‌بینی نشده در زمان تكمیل و تحویل ساختمان ریسك‌های مطرح در پروژه است. وی افزود: انتظار بر آن است که با توجه به سود ناشی از ساختوساز و افزایش عمومی قیمت‌ها در این بخش، بازده مناسبی برای سرمایه‌گذاران ایجاد شود اما احتمال دارد با کاهش قیمت ملك، ارزش دارایی‌های صندوق کاهش یابد و سرمایه‌گذاران به بازده مورد انتظار دست پیدا نکنند. به علاوه ما با ریسک افزایش هزینه‌های ساخت مواجه هستیم. مدیر ساخت، ساخت پروژه صندوق را با هزینه‌های از پیش تعیین شده در این طرح توجیهی تقبل كرده است. با این حال ممکن است در شرایط استثنایی، هزینه‌های ساخت به‌طور غیرمنتظره‌ای افزایش یابند. ازگلی درباره ریسك عدم اتمام پروژه در موعد مقرر نیز گفت: مدیر ساخت متعهد است که در زمان تعیین شده در امیدنامه، عملیات ساخت پروژه را مطابق طرح توجیهی به پایان برساند، هر چند در صورت تاخیر در این امر، مبلغی به عنوان جریمه از مدیر ساخت دریافت خواهد شد؛ اما در صورت عدم توانایی مدیر ساخت در اتمام به موقع پروژه، این امکان وجود دارد که سود پروژه کاهش یابد.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.