دنیای اقتصاد / افزایش بیسابقه قیمت اوراق تسهیلات مسكن در فرابورس در هفتههای اخیر موجی از نگرانی را در بین افراد متقاضی دریافت وام مسكن فراهم كرد؛ بهطوریكه اوراق مزبور در روزهای گذشته به بالاترین قیمت از ابتدای راهاندازی این اوراق یعنی 93 هزار تومان رسید و روزانه با صفهای خرید سنگین و افزایش پنجدرصدی قیمت مواجه شد.
طی دو هفته گذشته قیمت اوراق حقتقدم وام مسكن به میزان 20 هزار تومان و از اسفند ماه سال قبل تا به امروز نیز 30 هزار تومان افزایش یافته است. بررسی دنیای اقتصاد نشان میدهد این اوراق طی شش ماه گذشته بهطور متوسط 121درصد رشد نرخ را تجربه كرده است.
به این ترتیب با افزایش شدید قیمتها در اوراق تسهیلات مسكن، افراد متقاضی برای دریافت وام 45 میلیون تومانی مسكن باید بیش از هشتمیلیون تومان هزینه كنند تا بتوانند از این وام استفاده كنند، در حالی كه در سال قبل افراد با هزینه كردن 6 میلیون تومان میتوانستند نسبت به خریداری این برگهها اقدام كنند.
در حال حاضر خرید و فروش اوراق حق تقدم وام مسكن به محلی برای هدایت بخشی از نقدینگی بدل شده است و خریداران یا در اصل نوسانگیران كه در انتظار چنین رشدی بودند و در گذشته اقدام به خرید این اوراق كرده بودند نیز دیگر تمایلی به فروش آن نداشتند و به این ترتیب این موضوع موجب شد تا حجم تقاضا برای این اوراق افزایش یابد و بدین ترتیب افراد متقاضی وام و همان خریداران اصلی این اوراق با رشد قیمتی حباب گونه مواجه شوند و در نهایت از ارزش وام دریافتی آنها كاسته شود. به همین جهت فرابورس روز گذشته طی اطلاعیهای اعلام كرد در پی افزایش ناگهانی قیمت خرید اوراق حق تقدم وام مسكن، برای فروش این اوراق سقف عرضه در نظر گرفته است.
در اطلاعیه فرابورس آمده است: «در راستای كمك به خانهدار شدن هموطنان محدودیت سقف خرید به میزان حداكثر 90 ورقه برای هر كد معاملاتی در هر جلسه معاملاتی و در كلیه نمادهای اوراق تسهیلات مسكن اعمال میشود. طی محدودیتهای اعمالی مدیر بازار فرابورس در هر جلسه معاملاتی و در كلیه نمادهای اوراق تسهیلات مسكن، هر كد معاملاتی تنها تا سقف 90 ورقه تسهیلات مسكن مجاز به ورود سفارش خرید و انجام معامله خواهد بود. بر این اساس، متقاضیان باید محدودیت مذكور را در خصوص ورود سفارشات خرید و معاملات انجام شده رعایت كنند. این در حالی است كه تخطی از پیام ناظر بازار و ورود سفارش یا خرید بیش از سقف مجاز منجر به ابطال كلیه معاملات صورت گرفته و حذف سفارشهای ورود یافته شده و موضوع به مرجع رسیدگی به تخلفات ارجاع میشود. در عین حال متقاضیان خرید بیش از سقف مذكور صرفا پس از تایید بانك مسكن میتوانند اقدام به ورود سفارش كنند.» به گزارش دنیای اقتصاد، با اعمال محدودیت در خرید این اوراق از روز گذشته، قیمت این اوراق در فرابورس كاهش پیدا كرد و از 93 هزار تومان به حدود 88 هزار تومان رسید.
قیمت این اوراق تا قبل از ورود به بازار فرابورس حدود 120 هزار تومان بوده است كه اولین اوراق مسكن وارد شده در فرابورس در مهرماه 89 و در محدوده 80 هزار تومان قیمت خورد و بالاترین قیمت آن نیز در نرخ 100 هزار تومان برای هر برگه در تابستان 90 به ثبت رسیده است. در حال حاضر قیمت اوراق مزبور براساس عرضه و تقاضای بازار در حال نوسان است؛ هرچه عرضه اوراق كاهش یابد، قیمت آن رشد خواهد كرد و برعكس.
مهدی گودرزی، عضو هیات مدیره شركت سرمایهگذاری آوای آگاه با اشاره به افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسكن گفت: با توجه به وضعیت بازار واقعی مسكن در كشور طی یك سال گذشته و توقف روند افزایش قیمت قاعدتا اگر قرار بود قیمت این اوراق رابطه مستقیمی با تقاضای واقعی برای خرید مسكن داشته باشد باید روند قیمتی این اوراق نیز تابعی از وضعیت بازار مسكن باشد؛ حال آنكه چنین نیست. علت این موضوع را میتوان در تغییر ماهیت این اوراق جستوجو كرد؛ زیرا اساسا این اوراق نوعی ورقه بهادار قابل معامله در بورس تلقی شده و جنبه سرمایهگذاری و كسب بازده از آن در بازههای زمانی خاص جایگزین ماهیت واقعی اوراق شده است و به نظر میرسد علت افزایش آن در روزهای اخیر را باید از این منظر بررسی كرد. وی ادامه داد: باید توجه داشت آنچه تعیینكننده نهایی قیمت این اوراق است سطح تقاضای عمومی برای آنها است؛ چه واقعی و چه سفتهبازی، بنابراین در صورتی كه ساختار این اوراق به همین وضعیت باقی بماند بازهم شاهد افزایش قیمتها خواهیم بود.
وی در پاسخ به این سوال كه آیا سفتهبازی از بخش مسكن به بخش اوراق تسهیلات منتقل شده یا خیر؟ گفت: معتقد نیستم سفتهبازی از بخش مسكن به اوراق منتقل شده است چون اساسا ابعاد این بازارها با یكدیگر متفاوت هستند اما این موضوع كه روی این اوراق سفتهبازی انجام میشود موضوع درستی است.
گودرزی ادامه داد: روح و نیاز اصلی ایجاد و طراحی این اوراق نظام مند نمودن وضعیت معاملات امتیاز استفاده از وام بانك مسكن بوده است، حالا اگر در این بازار هم مجددا با روش خاص خودش سفتهبازی صورت میگیرد بحث دیگری است.
وی ادامه داد: البته ایجاد یك ساختار برای مدیریت این اوراق كار بسیار شایسته ای بوده، اما حال با گذشت چند سال از ورود این اوراق به نظر میرسد باید بازبینی طراحی این اوراق با هدف كاهش امكان سفتهبازی در دستور كار متخصصان فرابورس، بانك مسكن و فعالان بازار سرمایه قرار بگیرد؛ چون براساس اصل رجحان محتوا بر شكل، محتوای اصلی ایجاد این اوراق طراحی ابزاری نوین برای سفتهبازی نبوده است. حال آنكه با رصد نحوه معاملات این اوراق و نوسانات قیمتی آن رویكرد سفتهبازی به ذهن متبادر میشود و اساسا نقض غرض اتفاق افتاده است.
عضو هیات مدیره آوای آگاه با اشاره به موضوع مهم دیگر كه نحوه برخورد بانك مسكن با این اوراق است، گفت: همانطور كه میدانیم بانك مسكن به سپردهگذاران خود علاوهبر سود سپرده اوراق تسهیلات هم میدهد و مجموع سود سپرده و قیمت اوراق تشكیلدهنده سود نهایی سپردهگذاران خواهد بود.
بنابراین به نظر می رسد نوسانات اخیر این اوراق با اتفاقات اخیر در محدودیتهای اعمال شده نسبت به سود نظام بانکی کشور و موضوع مهم خروج سپردههای بانکی مرتبط است.
وی ادامه داد: تا قبل از این نوسانات نرخ سود سپرده در محدوده 20 درصد و متناسب با نرخ سود میانگین سیستم بانكی بوده است، در حالی كه با افزایش قیمت این اوراق در واقع نرخ سود سپرده اعطایی بانك مسكن به سپردهگذاران افزایش یافته است و با نگاهی دقیق شاید بخشی از منابع مالی پرداخت این سود مازاد را به جای بانك مصرفكنندگان نهایی و سفته بازان تامین میكنند.
نكته قابل توجه اینكه با نوسانات اخیر و افزایش قیمت این اوراق، عملا سه گروه منتفع و یك گروه متضرر شدهاند: گروههای منتفع عبارت است از بانك مسكن، سپردهگذاران بانك مسكن و سفتهبازان اوراق در بورس و گروه متضرر نیازمندان واقعی خرید اوراق برای تامین مسكن.
تاكنون اشكال اساسی كه وجود داشت این بود كه هر فرد (هر كد معاملاتی) میتوانست روی این اوراق به تعداد نا محدود معامله انجام دهد در حالی كه وجود این اختیار ضرورتی نداشت و با كاركرد اصلی این اوراق مغایر بود، آیا نیازمندان واقعی اوراق تسهیلات مسكن در یك سال بیش از یك یا دو بار به خرید این اوراق نیاز دارند؟ با این حال به نظر میرسد اتخاذ سیاست سقف خرید برای این اوراق سیاستی كاملا درست بوده كه میتواند بر بازار اثر بگذارد.
این كارشناس بازار سرمایه اذعان كرد: با توجه به اینكه این اوراق از زمان خرید تا 2 سال امكان استفاده دارند، بنابراین كلید اصلی مدیریت قیمت این اوراق، همین سازوكار است كه با ایجاد محدودیت در تعداد معاملات این اوراق برای هر كد بورسی طی سال، خرید این اوراق را تنها برای مصرفكننده امكانپذیر كند. در این صورت تا حدود زیادی قیمت این اوراق تحت تاثیر میزان عرضه و تقاضای واقعی و سایر فاكتورهای منطقی بازار مسكن خواهد بود و بازار سرمایه تنها نقش تسهیلكننده امور را به عهده خواهد داشت و از ایجاد نوسانات مخرب جلوگیری خواهد شد.
گودرزی در بخش دیگری از سخنان خود با بیان اینكه وام 45 میلیون تومانی مسكن نمیتواند محرك بخش تقاضای مسكن شود، گفت: با توجه به اتخاذ سیاست ضد تورمی دولت و اهمیت بخش مسكن در تحقق این سیاستها به نظر نمیرسد این وامها محرك قابل توجهی برای افزایش تقاضای گسترده در بخش مسكن باشند؛ هرچند به طور طبیعی افزایش دو برابری میزان وام اعطایی میتواند تا حدودی خرید واحدهای ارزانقیمت را تسهیل كند.
وی به روشهای تامین مالی بخش مسكن اشاره كرد و گفت: در ایران و در سالهای گذشته اساسا نظام تامین مالی بانك محور بوده و فعلا تامین مالی محدود به اعطای وامهای بانكی به مصرفكنندگان یا به سازندگان واحدهای مسكونی است كه همچنان اشكالاتی نظیر سقف وام و مدت بازپرداخت محدود، عدم تناسب حجم وام با نیاز تامین مالی برای خرید مسكن و عدم تناسب ارزش وثیقه با وام بانكی وجود دارد. وی گفت: تحریك تقاضای مسكن بیش از آنكه تحت تاثیر روشهای تامین مالی صورت پذیرد متاثر از فاكتورها و عوامل دیگری است و از آنجا كه روشهای تامین مالی جدید در حوزه مسكن هم برای اینكه بتوانند جای خود را در نظام تامین مالی مسكن باز كنند نیازمند مطالعه كافی، زمان و حمایت همهجانبه خواهند بود بنابراین به نظر نمیرسد در سال جاری مواجه با اتفاق تاثیر گذاری در ابزارهای جدید تامین مالی باشیم كه منجر به تحریك تقاضا شود.
عضو هیات مدیره آوای آگاه به ظرفیتهای بازار سرمایه در تامین مالی بخش مسكن اشاره كرد و گفت: در ایران پس از تصویب قانون بازار اوراق بهادار در سال 1384 و به دنبال آن قانون توسعه ابزارها و نهاهای مالی جدید در سال 1389 ظرفیت و زیر ساخت قانونی برای تغییر نظام تامین مالی از ساختار بانك محور كنونی به ساختار تامین مالی با الگوهای متنوع در بازار سرمایه وجود دارد، اما قبل از هر اقدامی، فرهنگ سازی و عزم جدی تصمیمگیران حوزه اقتصاد برای این تغییر رویكرد با حفظ همكاری سیستم بانكی كشور لازم و ضروری است و این موضوع مهمترین چالش پیشرو خواهد بود.
وی ادامه داد: اساسا هر روش نوینی برای ورود و اجرا در ابتدا با مشكلاتی مواجه میشود كه اگر متولیان امر خود را برای رفع مسائل احتمالی و اصلاحات لازم آماده نكرده باشند و خود را مكلف به برداشتن موانع ندانند با بروز اولین و ساده ترین مسائل، موضوع از دستور كار خارج میگردد. وی به عنوان نمونه از این ابزارها به صندوق زمین و ساختمان اشاره كرد و گفت: طراحی اولیه این صندوق اساسا قابلیت اجرا نداشت و به همین دلیل با فقدان عزم جدی برای اجرا، سالها است عملا اجرایی نشده است؛ البته اخیرا تغییراتی در دستورالعمل اجرایی این نوع صندوق ایجاد شده كه امید است در سال جاری شاهد اولین تامین مالی در حوزه ساختمان با این روش باشیم.
گودرزی اوراق مشاركت رهنی را از دیگر ابزارهای تامین مالی دانست و گفت: این اوراق نیز میتواند علاوهبر كمك به تامین مالی در حوزه مسكن منجر به پیوند بازار سرمایه و نظام بانكی كشور شود. گودرزی ادامه داد: در این روش بانكها و موسسات اعتباری بستهای از وام اعطایی خود را به یك نهاد مالی كه تنها با هدف انتشار اوراق بهادار به پشتوانه همان وام كه خریداری خواهند كرد ایجاد شده، تسهیلات مزبور را خریداری كرده (تنزیل میكنند) و سپس برای تامین مالی خود، اوراق بهادار منتشر میكنند، بنابراین بانك یا موسسات اعتباری وام مزبور را از ترازنامه خود خارج كرده و وجه معادل ارزش فعلی اقساط آتی بسته وام را دریافت كرده و مجدد میتوانند به متقاضیان خرید واحدهای مسكونی، وام پرداخت كنند. وی یاد آور شد: البته انتشار این اوراق نیازمند هماهنگی سازمان بورس و بانك مركزی خواهد بود.
این مطلب را با دیگران به اشتراک بگذارید :
شما هم نظر دهید
برای ارائه نظر خود وارد حساب کاربری خود شوید
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.