دنیای اقتصاد / مالكان آپارتمان‌هایی كه در دو سال گذشته تحت‌تاثیر بازار گرمی بسازوبفروش‌های متقاضی ملك‌كلنگی، فضای‌سكونتی نه‌چندان سالخورده‌شان را در اختیار عوامل تخریب ساختمان گذاشتند تا حداكثر ظرف مدت 18ماه صاحب واحد نوساز و بزرگ‌تر از قبل شوند، به زودی با خسارت سنگین ناشی از رفتار تازه شركای خود مواجه خواهند شد.
بسازوبفروش‌ها در محله‌هایی از تهران كه تخریب و نوسازی ساختمان‌های مسكونی میانسال در آنجا به نوعی رقابت درون‌محله‌ای تبدیل شده، هم‌اكنون سرعت ساخت‌وساز را عمدا كند كرده‌اند تا سر فرصت درباره خسارتی كه روند كاهشی قیمت مسكن به سودشان وارد می‌كند، تصمیم بگیرند!
این سازندهها كه در نیمه‌اول امسال ركورد زمانی تخریب‌ساختمان و احداث سازه‌جدید را از نرخ طبیعی 15 تا حداكثر 24ماه، به حدود 11ماه كاهش داده بودند، اخیرا فعالیت در ساختمان‌های در حال‌احداث را به حالت نیمه‌تعطیل درآورده‌اند.
هم‌اكنون در برخی ساخت‌وسازهایی كه سازه در مرحله ناز‌ك‌كاری قرار دارد، كار كلا تعطیل شده است و در ساختمان‌هایی كه تازه عملیات فونداسیون یا سقف‌زنی آغاز شده، سرعت به یك‌دوم رسیده است. سال گذشته از آنجا كه بازار شاهد افزایش ماهانه قیمت‌مسكن بود، بسازوبفروش‌ها در سرعت تعریف و بهره‌برداری از پروژههای مسكونی در تهران افزایش چشمگیری اعمال می‌كردند تا در یك زمان ثابت، از طریق آپارتمان‌سازی بیشتر، سود حاصل از سرمایه‌گذاری در این بخش را برای خود افزایش دهند. طبق آمار بانك‌مركزی در سال 91، میزان سرمایه‌گذاری سازنده‌های مسكن در بخش «تكمیل» ساختمان‌های مسكونی در حال‌ساخت در كشور و در تهران به ترتیب 198 و 219 درصد نسبت به سال 90 افزایش پیدا كرد. اما در نیمه‌دوم امسال از آنجا كه چشم‌انداز سود فروش آپارتمان قابل‌‌تامل نیست، نه‌تنها تقاضا از طرف بسازوبفروش‌ها برای مشاركت با مالكان كاهش پیدا كرده كه در تكمیل پروژه‌‌هایی كه سال گذشته در قالب مشاركت كلید خورده بود نیز اختلال به‌وجود آمده است.
در جریان كاهش قیمت مسكن طی ماههای اخیر، دامنه افت قیمت واحدهای نوساز بیشتر بوده و همین موضوع نگرانی بسازوبفروش‌ها را از فرجام ساختمان‌هایی كه به زودی آماده عرضه به بازار می‌شود، افزایش داده و باعث اقدام عمدی برخی از این گروه برای توقف مراحل تكمیل شده است.
قابل‌كنترل توسط شهرداری
در این میان گشت شهربان وابسته به شهرداری‌های مناطق كه هفتگی از ساخت‌وسازها در محله‌ها بازدید می‌كند می‌تواند به‌واسطه آنچه در متن پروانه ساختمانی بابت پرهیز از توقف عمدی فعالیت، قید شده است، جلوی كندكاری بسازوبفروش‌ها را بگیرد و مانع آن شود، البته مشروط به اینكه از طرف نهادهای نظارتی، این ماموریت ذاتی به شهرداری تهران تكلیف شود. در حال حاضر اگر چه پلیس‌ساختمان وابسته به شهرداری‌تهران در محله‌هایی كه بیشترین ساخت‌وساز در آنها جریان دارد، گشت‌های روزانه انجام می‌دهند، اما به نظر می‌رسد عمده ماموریت پلیس‌ساختمان بررسی و ثبت تخلفات ساختمانی همچون اضافه‌بنا، تغییركاربری یا پیش‌آمدگی نمای ساختمان‌ها باشد و شاید كمتر به سرعت ساخت‌وساز و مقایسه روند موجود با سرعت ماههای گذشته توجه شود.
در ساخت‌وساز‌های مشاركتی در تهران فرمول محاسبه سهم سازنده و مالك ساختمان تخریب‌شده از تعداد واحدهای نوساز، از 40درصد-60درصد در سال‌های قبل به 30درصد به 70درصد در سال91 تغییر پیدا كرد. علت بیشترشدن سهم مالك، افزایش ارزش زمین بود كه باعث شد سهم مالكان به خاطر قیمت‌زمین در مقابل سهم سازنده به خاطر كمتربودن هزینه‌ساخت، بیشتر شود.
با سهم جدید مالكان در پروژههای مشاركتی، به‌طور متوسط مالك یك واحدمسكونی با هر مقدار متراژ مساحت، می‌تواند بین 1.5 تا 2 برابر آنچه پیش‌از تخریب صاحب آن بوده را بعد از نوسازی و تحویل ساختمان، مالك شود به طوری‌كه در برخی پروژه‌ها، دو واحد مسكونی به یك نفر می‌رسد و در برخی دیگر، مساحت واحد جدیدتر برای آن فرد بزرگ‌تر می‌شود. تبدیل ملك كنونی افراد به دارایی بزرگ‌تر در جریان تخریب و نوسازی ساختمان‌ها، بازار مشاركت‌درساخت را طی سال‌های اخیر در تهران گرم كرده بود، اما به‌واسطه حركت تازه بسازوبفروش‌ها، بعید است در ماههای آتی، مشاركت‌كنندگان پروژههای قبلی بتوانند به سلامت از این بازار خارج شوند. بسازوبفروش‌ها اگر چه برای شروع پروژههای مشاركتی با تك‌تك مالكان یك ساختمان قرارداد منعقد می‌كنند، اما همین افراد در زمان مقتضی به عناوین مختلفی همچون نبود مصالح‌ساختمانی، ورشكستگی و... پروژه را با تاخیر روبه‌رو می‌كنند. در این میان، رسمی نبودن برخی قراردادهای مشاركتی و اكتفای شركا به امضای قرارداد مشاركت‌درساخت در بنگاه‌ها بدون قطعی‌كردن آن در دفترخانه‌ها باعث می‌شود حق‌وحقوق و همچنین تعهد طرفین به یكدیگر آنچنان قابل‌استناد و پیگیری نباشد. بررسی‌های میدانی در تهران نشان می‌دهد: طی 4 ماه اخیر بیشترین فشار كاهشی در قیمت مسكن متوجه آپارتمان‌های نوساز شده، طوری‌كه كاهش متوسط 11 تا 15 درصدی قیمت مسكن برای نوسازها به مراتب بیشتر از این رقم بوده است.
در محله‌هایی از تهران كه تابستان سال گذشته متوسط قیمت واحدمسكونی نوساز مترمربعی 6 میلیون تومان بود، هم‌اكنون این نرخ به كمتر از 4.5 میلیون تومان رسیده است.
هر چند در پروژههای مشاركتی، سهم طرفین و قیمت فروش واحد به مالكان از زمان شروع به تخریب مشخص می‌شود، اما سهم بسازوبفروش از مابقی واحدهای مسكونی آن پروژه است كه سود نهایی را برای سازنده رقم می‌زند. قیمت این بخش از واحدها – سهم بسازوبفروش- امروز در مقایسه با سال گذشته به طرز قابل توجهی كاهش پیدا كرده است. هم‌اكنون با كندشدن سرعت ساخت‌وساز، از یك‌طرف پیش‌خریداران نگران زمان تحویل واحد خود هستند و از طرف دیگر سازندهها به انتظار تغییر مسیر قیمت نشسته‌اند. این در حالی است كه طبق پیش‌بینی‌هایی كه درباره آینده كوتاه‌مدت بازار مسكن وجود دارد، قیمت‌ها حداكثر ثابت خواهند بود، اگر كاهش تورم سطح قیمت‌مسكن را دوباره پایین‌تر نكشد! به این ترتیب سود مورد انتظار بسازوبفروش‌هایی كه ساختمان‌های در حال ساخت را به صورت نیمه‌كاره رها كرده‌اند در ماههای آتی هیچ تغییری نمی‌كند.
توصیه اقتصادی به بسازوبفروش‌ها
كارشناسان اقتصادی در این باره توصیه می‌كنند: در این مقطع اگرچه قیمت مسكن كاهش پیدا كرده اما در مقابل، هزینه نهاده‌های تولید مسكن از جمله مصالح‌ساختمانی نیز در مقایسه با دو سال گذشته به شدت پایین آمده است؛ بنابراین چنانچه بسازوبفروش‌ها با تكمیل و تحویل واحدهای مسكونی، در ماههای باقیمانده از سال92 پروژههای جدید تعریف كنند، این بار قیمت تمام‌شده نیز همچون قیمت فروش برای آنها كاهش پیدا می‌كند و عملا سود نهایی حاصل از پروژههای فعلی و پروژههای جدید متعادل خواهد شد.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.