بازار مسکن ؛ ایستاده در غبار

امیرحسین راسخی نژاد - بورس24 : نه خریدی، نه فروشی! بازار مسکن مثل زمانی که خریدار و فروشنده منتظر یک اتفاقی برای تغییر شرایط است با رکود سنگین معاملاتی روبرو شده است.

طی این ماه ها هم فروشنده ها دست از فروش کشیده اند و هم اینکه خریدارانی که طی سال های صعود قیمت به دنبال سودگیری از این بازار بودند، برای خرید آپارتمان دست نگه داشته اند.

شرایط تورم بالا و انتظاراتی که نسبت به آینده سطح قیمت ها و هزینه های تولید وجود دارد باید بر تصمیم خریداران سرمایه ای ملک اثر مثبت و هم جهت داشته باشد و باعث افزایش معاملات خرید از این سمت شود اما کارشناسان ملکی خبر از توقف معاملات خرید خانه و زمین می دهند.

رکود معاملات مسکن البته از سال 98 در تهران و دیگر شهرهای کشور شروع شد اما رکود کنونی از جنس رکود سه چهار سال گذشته نیست.

تا پیش از یکی دو ماه گذشته، کاهش تقاضای خرید آپارتمان و دیگر املاک متاثر از رشد قیمت سنگین و پایین آمدن توان مالی خریداران بود. با این حال طی سال های تورمی در این بازار همواره تقاضایی برای سرمایه گذاری ملکی وجود داشت که اتفاقا آن تقاضا به لحاظ حجم رابطه مستقیم با تورم مسکن داشت.

کارشناسان در این باره تاکید می کنند با افزایش انتظارات تورمی افراد برای حفظ ارزش واقعی سرمایه و نقدینگی شان سراغ بازاری می روند که بتواند تورم در پیش را پوشش دهد.

از آنجا که میزان رشد بلند مدت قیمت مسکن از تورم بیشتر است، این بازار مقصد همیشگی سرمایه گذاران در زمان رشد فزاینده نرخ تورم بوده است.

اما در این روزها که تورم بالای 40 درصد آمده بازار مسکن شاهد کاهش تقاضای سرمایه ای است.

تحلیل کارشناسان اقتصادی درباره علت این وضعیت آن است که بازار مسکن در فضای مه آلود قرار گرفته است. خریداران و فروشنده ها امکان تشخیص،‌ پیش بینی و مشاهده مسیر پیش رو را ندارند.

اگر برای آن ها به عنوان مثال این طور به نظر برسد که قیمت مسکن در ماه های آینده به روند رو به رشد خود ادامه می دهد در این صورت یکی از دو طرف معاملات مسکن وارد صحنه می شود و یا بالعکس.

اما رکود سنگین کنونی به خاطر آن است که چشم انداز مشخص نیست.از آن طرف مشکل دیگری که در بازار مسکن حاد شده است سختی اجاره داری است.

معمولاً بخشی از خریداران سرمایه ای در بازار مسکن بعد از خرید آپارتمان آن را روانه بازار اجاره می کنند. اما رشد سنگین (بالای 50 دصدی) اجاره بها در همه شهرهای کشور و واکنش منفی مستاجرها به این وضعیت که به صورت تمدید قراردادهای کنونی سر باز کرده باعث افت تقاضا برای فایل های جدید اجاره در بنگاه های املاک شده است.
از این رو، متقاضیان اجاره داری که بخش زیادی از آن ها خریداران خانه های سرمایه ای هستند با مشکل اجاره داری مواجه هستند.

مشکل دیگر در همین مسیر چگونگی توافق با مستاجرها است. طبق ضوابطی که تیر ماه امسال در بازار اجاره مسکن لازم الاجرا شد، میزان رشد مجاز اجاره بها در تهران 25 درصد و در دیگر شهرها 15 تا 20 درصد است. اما صاحب خانه ها در مواجهه با رشد بالای 40 درصدی هزینه های زندگی شان حاضر نیستند یکی از مهمترین منابع درآمدی خود که مبلغ اجاره خانه است را به اندازه نصف این رقم رشد، دریافت کنند. نتیجه این که هنگام توافق در قرارداد اجاره به مشکل می خورند.

کارشناسان مجموعه شرایط کنونی جلوی پای خریداران ملک را در شکل گیری فضای مه آلود،‌ رکود سنگین معاملاتی و قفل شدن بازار معاملات موثر می دانند.
شرایط اجتماعی کنونی در کشور در این فضا سهم زیادی دارد.