کمای معاملاتی در بازار مسکن

بورس24 : بازار مسکن با کمترین تحرکات نسبی در هر دو سمت عرضه و تقاضای خرید ملک دست و پنجه نرم می کند.

در هفته های گذشته یک سوی نگاه فعالان این بازار به تحولات بازار دلار، یک سوی دیگر نگاه ها به تحولات برجام و همچنین نظر سوم افراد متقاضی خرید یا فروش ملک نیز به تحلیل های کارشناسان اقتصادی درباره آینده قیمت مسکن دوخته شد.

این نگاه ها که همه پارامترهای تاثیرگذار بر بازار مسکن را تعقیب می کند بخاطر جواب درست نگرفتن از نتیجه برآیند هر سه پارامتر موجب دست نگه داشتن و توقف در کار معاملات مسکن شد.

هر چند در همین ماه گذشته خرید و فروش ملک انجام شد اما آنطور که بتوان تحرک نسبی در بازار معاملات ملک تشخیص داد نبود.

در بازار مسکن قیمت ها از ابتدای سال تاکنون بیش از ۲۰ درصد افزایش پیدا کرده است. این رشد البته تاحدودی بیشتر از رشد قیمت محرک اصلی یعنی نرخ دلار بود اما کارشناسان بازار مسکن این رشد بیشتر قیمت آپارتمان های فروش رفته در سال جاری در تهران را ناشی از کمبود چشمگیر فایل فروشی در بنگاه ها می دانند.

در ماه های اخیر تعداد واحدهای نوساز فروشی در بازار به زیر ۳۰ درصد رسید در حالی که در شرایط غیراز رکود تورمی این سهم بالای ۵۵ درصد است.

نبود حجم مناسب فایل نوساز باعث رشد بیش از حد قیمت نوساز و اثرپذیری سایر فایل ها از این سطح قیمت می شود.

به این ترتیب به رغم آنکه بازار ارز در برخی از ماه های نیمه اول امسال رشد محسوس (افزایشی) نداشت اما قیمت مسکن در مسیر صعود به کار خود ادامه داد.

این دوگانگی باعث شده بازار مسکن در سال جاری مسیرش را وابستگی کامل به نوسانات ارزی جدا کند. البته این جدایی به معنای ساز مخالف مسکن در سمفونی بازارها نیست بلکه بیشتر به معنای عدم دنباله روی محض است.

در بخش دیگری از معادله کنونی بازار مسکن پارامتر مذاکرات و آینده برجام است.

هرچقدر انتظارات از توافق دورتر شود احتمال افزایش تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن بالا می رود و این برگشت دوباره خریداران دست به نقد به معاملات ملک به معنای تشدید گسل قیمت مسکن (فاصله قیمت با قدرت خرید) خواهد بود.

اما در طیف مذاکرات چنانچه انتظارات به سمت توافق نزدیک شود مثل سال ۱۴۰۰ بازار مسکن شاهد ثبات نسبی قیمت ها می شود.

کارشناسان اقتصادی کاهش قیمت مسکن را با توجه به هزینه بالای ساخت و ساز بعید توصیف می‌کنند اما در صورت توافق برجامی کاهش قیمت واقعی مسکن حتمی‌ خواهد بود.

همچنین رابطه فعلی قیمت مسکن با نرخ دلار و مقایسه آن با الگوی تاریخی این رابطه بیانگر عدم هماهنگی و اضافه افزایش قیمت مسکن است.

قیمت هر مترمربع خانه و آپارتمان در تهران طبق الگوی تاریخی وابستگی ارزی به قیمت امروز باید حدود ۳۵ تا ۳۶ میلیون تومان باشد که این به معنای کاهش حداقل ۲۰ درصدی قیمت مسکن یا به عبارت دقیق تر انتظار کاهش ۲۰ درصدی قیمت است.

این نگاه ها سبب شد معاملات مسکن با سرعت بسیار آرام و غیرروان انجام شود.

با این حال میزان فروشنده ها از میزان خریداران بیشتر است.

هنوز آمار معاملات مسکن ماه شهریور منتشر نشده است.

مشاوران املاک اما می گویند ماه گذشته قیمت مسکن آنچنان رشدی را تجربه نکرد.