رشد نجومی معاملات اجاره خانه ؛ چرا؟

امیرحسین راسخی نژاد - بورس24 : نموداری که مرکز آمار ایران از روند معاملات اجاره خانه در شهرهای کشور طی سال های منتهی به پایان 1400 منتشر کرده است یک درس عبرت برای دولت است از باب این که دخالت در ساز و کار بازار می تواند اثر معکوس بگذارد.

این نمودار از رشد 3 برابری معاملات اجاره مسکن در تابستان سال گذشته نسبت به تابستان 99 خبر می دهد.

در تابستان سالی که گذشت 600 هزار مستاجر قرارداد با صاحب خانه ها امضا کردند. این در حالی است که سال قبل از آن، این تعداد معاملات حدود 200 هزار فقره بوده است.

چرا معاملات اجاره مسکن در کشور 3 برابر شد؟

جواب، دو نکته است.

نکته اول به ناتوانی خریداران مسکن در مقابل جهش قیمت ها برمی گردد.

تابستان پارسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور 60 درصد افزایش پیدا کرد و به 11 میلیون و 360 هزار تومان رسید. این رشد 60 درصدی برای خیلی از متقاضیان خرید خانه در شهرهای مختلف کشور، تورم بسیار بالایی است ضمن آنکه سطح قیمت مسکن نیز در مقایسه با وام خرید مسکن و حقوق و دستمزد افراد، خود مانعی برای خرید خانه است.

بنابراین بخشی از 550 هزار زوج جدیدی که در سال گذشته به عنوان متقاضی جدید مسکن وارد این بازار شدند، نتوانستند از بازار خرید کنند و به اجبار روانه بازار اجاره شدند.

اما نکته دوم که عامل صعود 200 درصدی معاملات اجاره مسکن در کشور در تابستان 1400 شد، دستکاری بازار بود.

سال گذشته مقرر شد قراردادهای اجاره مسکن سال 99 حداکثر به میزان 20 درصد تعدیل قیمتی شود. یعنی مبالغ اجاره خانه سال 99 برای تمدید قرارداد حداکثر 20 درصد افزایش پیدا کند.

صاحب خانه ها همیشه برای تغییر مبلغ اجاره در زمان تمدید قرارداد، رشد هزینه های زندگی شان را نگاه می کنند و متناسب با نرخ تورم عمومی، اقدام به تعدیل مبلغ اجاره برای مستاجر خود می کنند.

نرخ تورم عمومی سال گذشته نزدیک به 40 درصد بود. این یعنی آنکه خیلی از موجرها تمایل داشتند در تابستان پارسال که فصل اصلی تمدید قراردادهای اجاره است، مبالغ اجاره سال 99 را به میزان 40 درصد افزایش دهند اما چون اجازه این تعدیل را نداشتند، به تمدید خاتمه دادند!

نتیجه آن شد که مستاجرها اقدام به نوشتن قرارداد جدید اجاره یعنی انجام معاملات اجاره از طریق ثبت در سامانه رهگیری کردند.

به همین خاطر، حجم معاملات اجاره مسکن در سال گذشته رشد شدیدی پیدا کرد.

نوشتن قرارداد جدید به معنی دور زدن مصوبه رشد حداکثری 20 درصد اجاره بها است.

سال گذشته بخاطر محدودیت در تعیین اختیاری مبلغ اجاره بهای مسکن، بخشی از عرضه در این بازار کاهش پیدا کرد. این کاهش عرضه اثر خود را بر روند رشد اجاره بها گذاشت.

در طول سال 98 حجم معاملات فصلی اجاره خانه در کشور زیر 100 هزار فقره بود.در بازار اجاره هم تغییر حجم معاملات و هم تغییر مبلغ اجاره با نوسان خیلی کم همراه است.

کارشناسان اقتصادی علت این موضوع را مصرفی بودن کامل بازار اجاره مسکن عنوان می کنند.

این در حالی است که در بازار خرید مسکن، به علت این که در دوره هایی بخاطر افزایش انتظارات تورمی، خریدهای غیرمصرفی صورت می گیرد (شبیه اتفاقی که سال های 98 و 99 رخ داد)، نوسان قیمت مسکن و همچنین افت و خیز معاملات شدید می شود.

مثلا در حالی که سال 96 قیمت میانگین واحد مسکونی در بازار مسکن شهر تهران 10 درصد افزایش پیدا کرد در سال 97 این نرخ رشد به 70 درصد رسید!

اما در بازار اجاره مسکن به غیر از سال گذشته که رشد شدید اجاره بها رخ داد، در همه سال های قبل، میزان رشد اجاره بها نرخ های نزدیک به هم بوده است.