بازار مسکن؛ مصرفی یا دارایی؟!

طاها حشمتی - بازار مسکن در مقاطع مختلف زمانی و بسته به شرایط اقتصاد کشور خاصیت مصرفی یا سرمایه ای (دارایی) پیدا می‌ کند؛ الان عمدتا کاربرد دوم را برای خریداران دارد.

منظور از تبدیل شدن مسکن به دارایی نگاه سرمایه گذاری خریداران ملک به آن است. از آنجا که سود بلندمدت ناشی از افزایش قیمت مسکن بیشتر از اکثر دارایی ها است و در عین حال ریسکی هم متوجه یک دارایی ملکی در مقایسه با سایر دارایی ها نیست در نتیجه، هنگامی که شرایط اقتصادی وضعیت خاصی پیدا می کند خریدها در بازار مسکن عمدتا ویژگی افزایش دارایی سرمایه ای پیدا می کند.

برخی آمارها می‌ گوید در سال های اخیر بیش از ۷۰ درصد از خریدها در بازار مسکن جنبه سرمایه گذاری داشته است و با هدف افزایش دارایی مقاوم در برابر تورم صورت گرفته است.
اما منظور از شرایط خاص اقتصادی چیست؟

وضعیتی که افراد مختلف جامعه و به ویژه فعالان اقتصادی انتظار افزایش قیمت ها در آینده را داشته باشند و مثلا نگاه ها یا چشم انداز مربوط به قیمت دلار صعودی باشد در آن شرایط بازار مسکن گزینه سرمایه گذاری افراد دارای نقدینگی قرار می گیرد.

طی ۲ سال گذشته نرخ تورم عمومی به صورت میانگین به نزدیک ۲ برابر متوسط تورم ۲۰ سال قبل رسید؛ از ۲۰ درصد به ۴۰ درصد.

این رشد نرخ تورم که به معنی جهش قیمت های سبد مصرفی خانوار است نتیجه همان وضعیت ناپایدار اقتصاد است که افراد در قالب انتظارات تورمی طی این سال ها آن را حس کرده بودند.

با این حال بازار مسکن توانست تورم را برای سرمایه گذاران ملکی بگیرد و تسلیم خود کند! چگونه؟ به این صورت که میزان رشد قیمت مسکن از تورم بیشتر بوده است.

طی سال های اخیر تورم مسکن خیلی بیشتر از تورم عمومی رقم خورد و این همان حفظ ارزش دارایی ملکی در برابر تورم بوده است.

تورم باعث می شود ارزش پول افراد برای خرید یک کالا که با تورم، گران شده است کاهش یابد. اما زمانی که ارزش یک دارایی بیشتر از تورم گران شود در این صورت قدرت پولی یا قدرت خرید صاحب آن دارایی نه تنها حفظ شده که بیشتر هم شده است.

در حال حاضر به دلیل نامشخص بودن شرایط اقتصادی آتی هنوز هم تقاضای سرمایه ای برای خرید مسکن وجود دارد.

امسال در فاصله ابتدای سال تا تیرماه متوسط قیمت مسکن در تهران ۲۲ درصد افزایش یافت که بالاترین رشد ارزش دارایی در مقایسه با سایر دارایی ها بوده است.

در صورتی که برجام احیا شود البته ورق بر می گردد و احتمال بالایی برای کاهش چشمگیر قیمت مسکن به میزان حداقل ۱۵ درصد وجود دارد.

سال گذشته ثبات نسبی قیمت مسکن باعث افزایش محسوس تقاضای مصرفی شد اما امسال مجددا تقاضای مصرفی در برابر رشد محسوس قیمت مسکن عقب نشینی کرد.

اما حجم معاملات خرید ملک در تهران طی سال جاری تا ۲ برابر سال گذشته افزایش پیدا کرد که شدت خریدهای سرمایه ای را نشان می دهد.