واگذاری سهم نوسازها در معاملات مسکن

بورس24 : سهم واحدهای مسکونی نوساز از فروش بازار مسکن تهران به 30 درصد در تابستان امسال رسیده که در مقایسه با سهم 34 درصدی سال گذشته و سهم بالای 50 درصدی سال های قبل از رشد شدید قیمت مسکن، این وضعیت نوعی واگذاری نقش در این گروه سنی از آپارتمان ها را نشان می دهد.

واحدهای نوساز معمولاً در سنوات گذشته نقش لیدری در قیمت گذاری مسکن را برعهده داشتند. مشاوران املاک هنگام مراجعه فروشنده یک واحد مسکونی سن دار، برای تعیین قیمت پیشنهادی ابتدا نگاه شان به نوساز منطقه بوده است.

علت این لیدری نیز آن است که سازنده مسکن قیمت فروش را براساس ضریبی از قیمت تمام شده تعیین می کند و بعد از آن است که مالک واحد مسکونی چند سال ساخت برای تعیین قیمت فروش به نوساز منطقه نگاه می کند.

بنابراین چنین سریالی از قیمت گذاری همواره در بازار فروش مسکن حکمفرما بوده است.

اما در حال حاضر که سهم واحدهای نوساز از معاملات مسکن از حالت لیدری و اکثریت به اقلیت و بی نقش بودن تغییر پیدا کرده، ملاک عملی برای تعیین قیمت فروش در بازار مسکن وجود ندارد. این موضوع خود باعث سردرگمی فروشندگان مسکن و به تبع اعلام قیمت های پرت اولیه به خریداران شده و از سوی دیگر عاملی برای رشد بیشتر قیمت مسکن شده است.

از ابتدای سال جاری تا کنون متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به صورت میانگین 22 درصد افزایش پیدا کرده است. از طرفی طی دو ماه گذشته نیز قیمت مسکن در هر ماه بیش از 8 درصد رشد را تجربه کرده که ارقام سنگینی به حساب می آید.

کارشناسان اقتصادی در تحلیل علت واگذاری سهم نوسازها در معاملات مسکن و تبعات بعدی آن به رکود تولید مسکن طی 5 سال گذشته اشاره می کنند که سبب شد عرضه واحد مسکونی فروشی در بازار به شدت افت کند.

طی ماه های اخیر به صورت میانگین 2 تا 3 هزار واحد مسکونی نوساز در ماه در شهر تهران فروخته شد این در حالی است که نیمه اول دهه 90 این رقم نزدیک به 6 هزار واحد بود.

تحلیل کارشناسان حوزه مسکن این است که اگر در شرایط فعلی که قیمت مسکن دچار اضافه جهش شده است، سهم واحدهای مسکونی نوساز از فروش کل بازار احیا شود، امکان تعدیل قیمت مسکن متناسب با تورم و سطح قیمت بازارهای موازی فراهم می آید.

سطح نسبی قیمت مسکن حداقل 15 درصد نسبت به آنچه باید باشد بالاتر قرار دارد. بازار مسکن در بازدهی 4 ماه اول امسال در رتبه اول بوده است که این خود به معنای همان اضافه جهش قیمتی می تواند باشد.

به بیانی دیگر افت قیمت یا بازدهی محدود بازارهایی همچون دلار، سکه و سهام در این ماه ها ناشی از نبود محرک های واقعی رشد بوده است. پس اینکه بازار مسکن چگونه با رشد بیشتر قیمت روبرو شد را باید در عواملی مثل انتظارات تورمی یا کمبود عرضه در بازار جستجو کرد.

سطح قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حول و حوش 42 میلیون تومان است. با این حال قیمت مسکن ظرف 5 سال درست 10 برابر شده است.

این روزها برخی افراد با این کارنامه نجومی از بازدهی مسکن وسوسه می شوند که آنها هم وارد این گود سرمایه گذاری شوند. اما کارشناسان هشدار می دهند که بازار کنونی مسکن نیازمند طی یک دوره تعدیل و جراحی قیمتی است. بنابراین قبل از این تعدیل، سرمایه گذاری بیشتر حاوی ریسک هایی می تواند باشد.