دوراهی قیمت مسکن در سال جدید

بورس24 : بعد از افزایش ۳۰ درصدی قیمت مسکن در سال گذشته این سوال بوجود آمده است که آیا قیمت واحدهای مسکونی در سال جدید نیز با افزایش روبرو می شود؟!

آمارهای مرکز آمار ایران و بانک مرکزی حکایت از آن دارد که سال گذشته قیمت خانه های شهر تهران رشد مثبت را تجربه کرد اما میزان افزایش به اندازه نصف سال قبل از آن بود.

سال ۹۹ متوسط قیمت هر متر مربع خانه در تهران ۷۰ درصد جهش کرد.

در ابتدای سال ۱۴۰۱، این سوال وجود دارد که اگر قرار به سال کاهشی باشد آیا رفتار قیمت مسکن شبیه سال گذشته خواهد بود یا اینکه قیمت واقعا رشد منفی به خود می گیرد؟

کارشناسان اقتصادی درباره این سوال معتقدند یک مانع مقابل کاهش قیمت مسکن وجود دارد. این مانع، داخلی است به این معنا که از درون بازار مسکن نقش دست انداز برابر کاهش قیمت بازی می کند.

مانع کاهش قیمت مسکن هزینه های ساخت است.

در حالی که سال گذشته شتاب افزایش از قیمت مسکن گرفته شد اما این شتاب نه صفر شده (ثبات) و نه منفی (کاهش قیمت).

علت، رشد ۲ برابری قیمت مصالح ساختمانی است.

سال گذشته قیمت مصالح ساختمانی بیش از ۷۰ درصد افزایش پیدا کرد.

در سال جاری بخش زیادی از واحدهای مسکونی فروشی، یا نوساز هستند یا کم سن. این واحدها با قیمت بسیار بالا ساخته شده اند و مالکانش حاضر نیستند با رشد قیمتی معادل رشد هزینه ساخت این خانه ها را بفروشند. این تقابل بین هزینه ساخت بالا و آمادگی کاهشی در قیمت مسکن، بازار مسکن ۱۴۰۱ را تحت تاثیر قرار خواهد داد.

با این معادله پیش بینی می شود قیمت خرید و فروش آپارتمان در سال جاری وارد مسیری شود که به احتمال خیلی زیاد جهش تند در آن مسیر وجود ندارد.

مهمترین دلیلی که درباره محافظت بازار مسکن ۱۴۰۱ از تندباد قیمت مطرح است ارزش گذاری بیش از حد ملک در سال های پیشین است.

منظور از ارزش گذاری بیش از حد همان اضافه پرش قیمت مسکن است.

قیمت مسکن از بقیه نسبت ها و متغیرها رشد بیشتری در این سال های اخیر داشت.

یکی از مهمترین نسبت ها، رابطه قیمت مسکن و اجاره بهای خانه است.

عدد حاصل از این نسبت به ۱.۵ برابر ماکزیمم مقدار خود رسیده است.

همین نسبت مهم خود نشان دهنده ارزش گذاری بیش از اندازه مسکن در سال گذشته است.

در دوره قبلی جهش قیمت مسکن یعنی سال ۹۲ این نسبت به عدد ۲۰ و ۲۱ رسیده بود.

الان اما بالای ۳۰ تا ۳ است.

این شرایط باعث شده انتظارات در بازار مسکن کاهشی باشد.

کارشناسان برآیند تقابل قیمتی در بازار مسکن سال جاری را نوع متفاوت کاهش قیمت مسکن می دانند.

در این نوع، قیمت مسکن دچار‌ رشد مثبت می شود اما میزان رشد کمتر از نرخ تورم خواهد بود.

رشد کمتر قیمت مسکن در مقایسه با رشد قیمت سایر کالاها و خدمات، باعث می شود قیمت واقعی مسکن افت کند.

نسخه رایج برگشت بازار مسکن‌ از ارزش گذاری بیش از حد، افت قیمت واقعی است. این نوع تغییر قیمت یکبار در سال ۸۸ رخ داد.

الان هم احتمال تکرار این مدل وجود دارد.

این یک راه مقابل قیمت مسکن است.

اگر توافق در برجام حاصل شود این‌ راه برای ورود بازار مسکن باز می شود.

اما راه دوم جهت مقابل راه اول است.

بازار مسکن امسال اگر انتظارات تورمی دوباره شارژ شود وارد مسیر دوم خواهد شد.

در این مسیر قیمت مسکن افزایشی می شود و معاملات ملک از رکود بیرون می آید اما میزان افزایش قیمت به احتمال خیلی زیاد به اندازه افزایش قیمت سال های ۹۷ تا ۹۹ نخواهد بود.

این رشد می‌تواند بین ۳۰ تا ۵۰ درصد در کل سال باشد.

این یعنی رشد ماهانه حداقل ۳ درصدی قیمت مسکن در سال جاری.

این در حالی است که سال ۹۸ متوسط قیمت مسکن در تهران ماهانه نزدیک به ۶ درصد افزایش یافته بود.

اقتصاددانان برای سال جاری میزان تورم عمومی در کشور را بین ۲۵ تا ۳۰ درصد تخمین می زنند.

هر چند پیش بینی رشد اقتصادی محسوس برای سال جاری وجود دارد اما گفته می شود رشد اقتصادی ارتباطی به کاهش سریع تورم ندارد. بنابراین تورم در سال جاری‌ باز هم قابل توجه خواهد بود.

جمع بندی کارشناسان اقتصادی از قیمت مسکن در سال جاری عدم تکرار جهش است.