کورس جنوب شهر با شمال در جاده قیمت مسکن

بورس24 - فرآیند چهار سال رشد مثبت قیمت مسکن در شهر تهران به گونه ای انجام گرفت که قیمت خانه ها و آپارتمان ها در جنوب کمتر از شمال افزایش پیدا کرد.

معنی این اختلاف رشد قیمتی اما دو مورد می تواند باشد که فقط یکی از آنها قابلیت تحقق دارد.

آمارهای جامع بانک مرکزی و مرکز آمار می گوید از سال 96 تا پایان سالی که گذشت (یعنی سال 1400) متوسط قیمت واحدهای مسکونی در معاملات بازار مسکن شهر تهران تقریبا 8 برابر شد.

این در حالی است که میانگین قیمت پنج منطقه اول شهر 7.5 برابر شد اما در جنوب شهر متوسط قیمت آپارتمان ها 7 برابر افزایش پیدا کرد.

اولا علت اینکه میزان رشد قیمت میانگین شهر از شمال شهر بیشتر بوده به منطقه یک به عنوان گرانترین منطقه شهر مربوط می شود و البته به مناطقی مثل منطقه 22 که سطح قیمت آپارتمان ها در آن بالاتر از دیگر مناطق خارج از شمال شهر است.

اما نکته مهمتر درباره علت اختلاف رشد قیمت شمال و جنوب شهر تهران است.

اینکه چرا شمال شهر تهران گرانتر از جنوب شهر تهران شده است را باید در زمان شروع جهش قیمت ملک و مکان شروع جستجو کرد.

سال 96 شروع محسوس رشد قیمت مسکن از مناطق یک و پنج شهر استارت خورد و بعد از آن به مناطقی مثل منطقه 4، منطقه 3 و سپس با تاخیر نیمساله به مناطق دیگر شهر تهران سرایت کرد.

در سال 96 متوسط قیمت واحدهای مسکونی در تهران حدود 10 درصد افزایش پیدا کرد. در سال 97 نیز میانگین قیمت مسکن بیش از 70 درصد جهش کرد.

اگر چه در سال 97 و سال 98 همه مناطق تهران در معاملات مسکن رشد قیمت را تجربه کردند اما درست تا نیمه سال 98، همواره سرعت رشد قیمت مسکن شمال از جنوب بیشتر بود.

از نیمه 98 این اختلاف سرعت اما معکوس شد. اما هنوز حاصل آن منجر به توازن تورم مسکن شمال و جنوب نشده است. اختلاف رشد قیمت کم شده اما هنوز صفر نشده است.

نسبت قیمت مسکن شمال تهران به جنوب شهر تا پیش از رشد شدید قیمت ها رقمی حدود 2 برابر بود اما در میانه جهش قیمت این نسبت به عدد 3 رسید که مشخص می کند تفاوت قیمت مسکن شمال شهر خیلی بیشتر از جنوب شهر در آن زمان شد.

بر اساس قیمت های اسفند سال گذشته، این نسبت از عدد 3 رو به پایین گذاشته است، اما هنوز به 2 نرسیده است.

کارشناسان اقتصاد مسکن درباره اینکه آخر و عاقبت اختلاف قیمت مسکن شمال و جنوب و کورس قیمت ها بین این دو دسته منطقه چه می شود، دو راه را ترسیم می کنند.

راه اول از مسیر کاهش قیمت ها در ماه های آینده در صورت توافق در مذاکرات می گذرد. اگر شرایط برای کاهش قیمت ها در بازارهای مختلف فراهم شود اختلاف قیمتی بازار مسکن شمال و جنوب شهر تهران از مسیر کاهش قیمت مناطق شمالی از بین خواهد رفت.

البته منظور از حذف این اختلاف، برقراری نسبت زمان قبل از رشد قیمت است یعنی همان عدد برابری 2.

اما چنانچه در سال جاری هم نوسان قیمت وجود داشته باشد در این صورت انتظار می رود قیمت مسکن در مناطق شمالی رشد بسیار کمتری در مقایسه با مناطق جنوبی شهر تهران را تجربه کند.

براساس این گزارش متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به بالای 35 میلیون تومان در مترمربع رسیده است.

این قیمت در مقایسه با سال گذشته همین موقع 16 درصد افزایش از خود نشان می دهد. این در حالی است که معدل قیمتی یکسال گذشته رشد 31 درصدی نسبت به معدل قیمتی یکسال 99 در بازار مسکن پیدا کرده است.

قدرت خرید زوج های جوان در بازار مسکن معادل حداکثر 10 مترمربع است! این یعنی آنکه قیمت مسکن باید کاهش پیدا کند.

یکی از شاخص های امیدوارکننده برای کاهشی بودن قیمت مسکن در سال پیش رو، شاخص ارزی است.

قیمت مسکن طی سال های گذشته همواره نسبت مشخصی با نرخ دلار داشته است؛ ارزش یک مترمربع واحد مسکونی معادل حدود 1100 دلار.

بر اساس این نسبت قیمت مسکن باید حداقل 20 درصد کاهش پیدا کند. این کاهش ممکن است در طول 4 ماه (سریع و ناگهانی) رخ دهد اگر مذاکرات در این هفته ها به جواب مشخص و مورد انتظار ایران برسد.