به افت این بازار امید نداشته باشیم!

بورس24 : اسفند ماه سال گذشته یعنی درست در آخرین ماه از سالی که گذشت قیمت مسکن به جای اینکه روند کاهشی ماه های قبل را طی کند در مدار افزایشی قرار گرفت و به میزان 6 درصد ماهانه رشد مثبت کرد.

در این ماه (اسفند 1400) متوسط قیمت هر مترمربع بنای مسکونی در معاملات مسکن شهر تهران 2 میلیون تومان افزایش یافت. رقم، رقم بالایی است. اما آیا این رشد قیمتی را باید به بحران مجدد (بازگشت دوره رشد شدید قیمت) تعبیر کنیم؟

علت این که صحبت از بحران مجدد می شود، رفتار کاهشی قیمت مسکن در طول سال گذشته به جزء ماه های معدودی از سال است.
سال گذشته قیمت مسکن در بازار معاملات خانه های شهر تهران در اغلب ماه ها کاهش پیدا کرد و در برخی دیگر از ماه ها نیز میزان افزایش به قدری جزئی بود که در طول یازده ماه اول، نوعی ثبات قیمتی در بازار مسکن حاکم بود.

میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن در یازده ماه اول سال گذشته در تهران زیر یک درصد بود.

اما با این حال در اسفند ماه رشد ماهانه قیمت چند برابر قبل شد.

درباره این رخداد دو مسئله مهم را کارشناسان اقتصادی مطرح می کنند.

مسئله اول دست اندازی است که قیمت مصالح ساختمانی و زمین در مسیر کاهش قیمت مسکن در تهران ایجاد کرده اند.
سال گذشته قیمت مصالح ساختمانی به رشد بالای 70 تا 90 درصدی خود ادامه داد.

دستمزد کارگران ساختمانی نیز در سالی که گذشته به گواه تولیدکنندگان مسکن 73 درصد افزایش یافت ضمن آنکه کارگر ساختمانی نیز به دلایلی از جمله بحران افغانستان، کم شد.

قیمت زمین نیز هنوز آرام نگرفته است.

این موارد باعث شد قیمت ساخت و قیمت تمام شده تولید مسکن در سال گذشته افزایش پیدا کند و در نتیجه در ماه پایانی سال، سازنده ها برای محاسبه قیمت ساخت در سال 1401، قیمت فروش خانه های نوساز را افزایش دادند تا به زعم خود برای جبران قیمت های سطح جدید در سال جدید بتوانند تدارک مالی دیده باشند.

مشاوران املاک در تهران می گویند در اسفند ماه عمده رشد قیمت متوجه واحدهای نوساز و تازه ساز بود و سایر واحدهای مسکونی فروشی با رشد قیمت روبرو نشدند.

مسئله دوم نیز کاهش شدید فایل فروش آپارتمان در ماه پایانی سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران بود.

آن هایی که در اسفند ماه قصد فروش داشتند از فروش منصرف شدند چون این سنت در بازار مسکن وجود دارد که همیشه در اول سال قیمت خانه به خاطر قیمت های افزایش یافته سایر کالاها و خدمات در سال جدید، افزایش پیدا می کند.

این فرضیه باعث شد فروشنده های ملک فروش در پایان سال به فروش در ابتدای سال 1401 موکول کنند.

کاهش عرضه اما با کاهش تقاضای خرید همراه نبود چون همین فرضیه باعث رفتاری متفاوت از سمت خریداران شد.

خریداران آپارتمان در اسفند ماه برخلاف ماه های قبل در خریدهای خود تعجیل داشتند. این در حالی است که طی نیمه اول سال گذشته میزان خرید مسکن در شهر تهران بیش از 20 درصد در مجموع کاهش پیدا کرد.

بنابراین طبق تحلیل کارشناسان این دو مسئله در معاملات مسکن ماه پایانی سال گذشته اثر تورمی گذاشت.

اما در شروع سال جدید مشکل اول کماکان به قوت خود باقی است؛ قیمت بالای تولید مسکن.

اگر تورم نهاده های تولید ساختمان در سال جدید رو به منفی شدن بگذارد، این کاهش هزینه ساخت منجر به کاهش قیمت فروش از سوی سازنده ها خواهد شد.

در غیر این صورت رفتار قیمت مسکن نه مثل اسفند ماه که احتمال زیاد مثل طول سال گذشته خواهد بود.

در سالی که گذشت قیمت مسکن در پایان سال نسبت به ابتدای سال 15 درصد افزایش یافت و معدل یکساله قیمت نیز رشد 30 درصد را پیدا کرد.

مقایسه این دو نرخ با میزان تورم بیانگر کاهشی بودن روند رشد قیمت در سال گذشته است.

این در حالی است که قیمت مسکن در سال 99 تقریباً رشد 100 درصدی داشت.

کارشناسان مختلف معتقدند قیمت مسکن امکان کاهش دارد. مثلا در صورت کاهش نرخ ارز بواسطه توافق در مذاکرات، این کاهش باعث کاهش قیمت مسکن هم می شود.

طی این چهار سال قیمت هر مترمربع خانه در تهران تابعی از قیمت دلار بوده و حدودا یک هزار تا یک هزار و 100 دلار بوده است.