آینده بازار وام مسکن چگونه می شود؟

بورس24 : اوراق وام خرید مسکن در ماه های پایانی سال گذشته با افزایش شدید قیمت ها روبرو شد و عرصه را برای خریداران خانه تنگ و تنگ تر کرد.

قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن در زمستان سال گذشته به بالای 160 هزار تومان رسید و در ادامه تا مرز 170 هزار تومان هم پیش رفت.

این در حالی بود که قیمت اوراق در نیمه اول سال گذشته در کانال های 40 و 50 هزار تومان نوسان می کرد و در سال 99 حتی این سطح قیمتی به پایین ترین کف تاریخی خود رسیده بود.

طی سال های 98 و 99، بازار اوراق وام مسکن از کار افتاده بود. علت از کار افتادگی هم بی ارزش شدن وام مسکن در مقایسه با قیمت خانه ها بود.

سال 98 ارزش وام مسکن برای پوشش قدرت خرید مسکن در تهران از بین رفت و در سال 99 نیز با رشد 100 درصدی قیمت مسکن در دیگر شهرهای کشور، بازار وام کلاً از اولویت متقاضیان خرید خانه خارج شد.

در نیمه اول سال گذشته نیز روند بی ارزش شدن وام مسکن با رشد قیمت تشدید شد.

متوسط قیمت هر مترمربع خانه در کشور در نیمه اول سال 1400 از رقم 11 میلیون تومان بالا رفت. این در حالی بود که میانگین مبلغ وام خرید مسکن در آن زمان 80 میلیون تومان بود. بنابراین طبیعی بود که تقاضا برای وامی که با آن فقط امکان خرید 7 مترمربع از یک واحد مسکونی وجود دارد، به شدت کاهش پیدا کند.

همین کاهش تقاضای خرید اوراق وام مسکن در نیمه اول پارسال باعث کمای قیمتی اوراق شد.

اما در پاییز پارسال اتفاق خیره کننده ای افتاد!

بانک مرکزی سقف تسهیلات اوراق مسکن را 100 درصد افزایش داد و رقم وام مسکن زوجین در تهران به 400 میلیون تومان، در شهرهای بزرگ و مراکز استان به 320 میلیون تومان و در شهرهای کوچک نیز به 240 میلیون تومان رسید.

این افزایش مبلغ وام باعث شد از اواسط پاییز میزان تقاضا برای تسهیلات به شکل نسبی افزایش پیدا کند. البته حجم تقاضای خرید اوراق مسکن به اندازه ای که نشان دهنده کارآمد شدن این تسهیلات در پوشش قدرت خرید خانه باشد افزایش پیدا نکرد بلکه در مقایسه با رکود شدید خرید اوراق طی دو سه سال گذشته، میزان تقاضا به شکل خفیف تقویت شد.

اما همین افزایش نسبی تقاضای اوراق مسکن به رشد یکباره و تند قیمت اوراق منجر شد.

قیمت اوراق شروع به کانال شکنی در مسیر افزایشی کرد تا این که در انتهای سال گذشته قیمت هر فقره اوراق به مرز 170 هزار تومان رسید.
این رقم به معنای هزینه سنگین برای خرید امتیاز وام مسکن است.

مثلا در تهران یک زوجین برای دریافت 400 میلیون تومان تسهیلات خرید خانه باید 136 میلیون تومان هزینه کند تا اوراق مربوطه را بخرد!
این رقم یعنی آنکه یک چهارم مبلغ وام باید صرف خرید امتیاز وام شود.

در نتیجه جهش قیمت اوراق مسکن تقاضا برای دریافت تسهیلات در اواخر سال گذشته مجددا کاهشی شد.

در روزهای کاری ابتدایی سال 1401 قیمت اوراق وام مسکن به حدود 110 تا 105 هزار تومان کاهش پیدا کرد. این کاهش دلایلی دارد که نباید غلط تشخیص داده شود.

اولین دلیل، تعطیلات نوروزی معاملات مسکن است که خود باعث افت سنگین تقاضا در مقایسه با فصل پایانی سال گذشته شد.

دلیل دوم نیز واکنش تقاضا به سطح قیمت های سنگین پارسال می تواند باشد.

با این حال کارشناسان اقتصادی پیش بینی می کنند در سال جدید چنانچه خریداران مسکن به بازار برگردند قیمت اوراق دچار تغییرات ناخوشایند خواهد شد.

کارشناسان برای حل این مسئله البته راهکاری هم به بانک مرکزی پیشنهاد کردند. راهکار کنترل قیمت اوراق مسکن این است که بقیه بانک ها هم بتوانند تسهیلات خرید مسکن بپردازند.

بانک ها طی این سال ها منعی برای پرداخت تسهیلات مسکن نداشتند اما مانع نامرئی مقابل پای آنها قرار داشت. این مانع نرخ سود تسهیلات است که باید معادل نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار بپردازند.

بانک ها محاسباتی کرده اند که مشخص می کند به نرخ های پارسال، قیمت تمام شده وام مسکن حداقل 22 درصد است. اگر این نرخ سود را بتوانند اعمال کنند، عرضه تسهیلات حداقل 5 برابر می شود و این موضوع باعث کاهش قیمت اوراق مسکن خواهد شد.

آینده قیمت اوراق در گرو این تصمیم است.