هزینه ساخت مسکن چند برابر شد؟

بورس24 : هزینه ساخت مسکن وابسته به یک متغیر اصلی است تحت عنوان مصالح ساختمانی.

البته که قیمت زمین نیز در تولید مسکن موثر است اما زمین بخش اصلی قیمت تمام شده است نه هزینه ساخت. با این حال هزینه ساخت مسکن از سال ۹۶ تا کنون ۵.۶ برابر شده است.

مرکز آمار ایران در این باره گزارش داد شاخص قیمت مصالح ساختمانی از عدد ۱۲ در سال ۹۶ به عدد ۷۰ در پاییز ۱۴۰۰ رسیده است که حکایت از افزایش نزدیک به ۶ برابری این شاخص به عنوان هزینه ساخت دارد.

این در حالی است که قیمت فروش مسکن در همین فاصله ۸ برابر شده است و از مترمربعی ۴ میلیون تومان به ۳۲ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. اما علت این اختلاف شدید بین هزینه ساخت مسکن و قیمت فروش محصول نهایی یعنی مسکن چیست؟

کارشناسان اقتصادی در این باره معتقدند هزینه ساخت مسکن یا همان قیمت فروش مصالح ساختمانی، کاملا متاثر از تورم بوده است. تولید کنندگان مصالح ساختمانی بخاطر تورم عمومی مجبور شدند با افزایش هزینه تولید مصالح روبرو شوند. در نتیجه قیمت فروش مصالح ساختمانی در بازار نیز افزایش پیدا کرد.

نگاهی به تورم عمومی و نرخ رشد قیمت مصالح ساختمانی این گزاره را تایید می کند. طی ۴ سال گذشته نرخ شاخص قیمت انواع کالا و خدمات در سبد مصرفی خانوارها

تقریبا ۶ برابر شد که با میزان افزایش قیمت مصالح ساختمانی برابر بوده است.

اما علت اینکه قیمت مسکن (آپارتمان) در همین فاصله زمانی خیلی بیشتر از تورم‌ و همچنین بیشتر از قیمت مصالح ساختمانی افزایش یافته، ناشی از رفتارهای کم سابقه در داخل بازار مسکن بوده است.

از سال ۹۷ تا کنون طبق بررسی های کارشناسان اقتصاد مسکن حدود ۷۰ درصد خریداران آپارتمان، متقاضیان غیرمصرفی بودند. کارشناسان اقتصادی این خریدها را اقدام غیر طبیعی و نوعی واکنش به شرایط غیر طبیعی اقتصاد ایران توصیف می کنند.

در این سال های اخیر طبق تحلیل های اقتصادی انتظارات تورمی گسترده ای در جامعه شکل گرفت. انتظارات تورمی به این معناست که افراد مختلف از سرمایه گذار گرفته تا افراد فاقد توان مالی، نگران آینده قیمت ها در گروه های کالایی مختلف هستند.

در نتیجه سرمایه دارها در واکنش به این انتظارات تورمی اقدام به سرمایه گذاری در بازارهای مختلف می کنند تا ارزش پول خود را در برابر تورم احتمالی (آنچه تصور می کنند) حفظ کنند.

این رفتار را افراد در این سه سال گذشته انجام دادند و شروع به خرید سرمایه ای ملک کردند.

در نتیجه این خریدهای گسترده زمین و مسکن به نیت سرمایه گذاری، تقاضا در بازار ملک طی سال های اخیر از سمت غیرمصرفی ها زیاد بود.

اما آنچه زمینه را برای رشد شدید قیمت ملک تکمیل کرد، کاهش شدید عرضه آپارتمان در بازار بود. در حقیقت، به نسبت افزایش تقاضای خرید غیر مصرفی ملک در بازار مسکن، عرضه آپارتمان فروشی نیز کاهش یافت.

همانطور که انتظارات تورمی بر روی رفتار خریداران مسکن اثر تحریک آمیز گذاشت بر روی رفتار دارندگان ملک نیز از بابت نفروختن اثر محرک گونه گذاشت و باعث پرهیز آنها از انجام معاملات خرید و فروش زمین و مسکن شد.

این واقعیت بازار ملک بیانگر آن است که در سه چهار سال گذشته بازار مسکن شرایط عادی نداشت.

این وضعیت غیرعادی باعث شد رابطه ای که همیشه بین قیمت نهاده تولید و قیمت محصول نهایی وجود دارد بهم بخورد. رشد کمتر از ۶ برابری قیمت مصالح ساختمانی در مقابل رشد ۸ برابری قیمت مسکن!

در سال جدید این احتمال وجود دارد که قیمت مسکن کاهش پیدا کند. قیمت هر مترمربع آپارتمان از میزان طبیعی خود چیزی در حدود ۸ تا ۱۰ میلیون تومان بالاتر قرار دارد.

این یعنی انتظار کاهشی برای افت ۳۰ درصدی قیمت مسکن در بازار مسکن شهر تهران.

برای کاهش قیمت مسکن به حدود ۲۵ تا ۲۲ میلیون تومان در هر مترمربع در تهران لازم است ریسک های تورم ساز در اقتصاد از بین برود یا به حداقل ممکن برسد.
یکی از این ریسک های اصلی، مرتبط با دلار است.

بازار ارز اگر با کاهش درآمد ارزی روبرو شود (شبیه سال ۹۷ تا ۹۹)، در این صورت میل به خرید دلار در جامعه افزایش یافته و شوک ارزی مجددا رخ می دهد و دامن این شوک قیمتی بقیه بازارها را هم خواهد گرفت.

این ریسک در صورت توافق برجام کاملا از بین خواهد رفت. در این صورت است که زمینه برای کاهش قیمت مسکن فراهم می شود.