رکود تولید مسکن تمدید شد

بورس24 : رکود ساخت و تولید مسکن در سومین فصل از سال 1400 باز هم تمدید شد.

گزارش مرکز آمار ایران از صدور پروانه ساختمانی در مناطق شهری کشور حاکی از آن است که در پاییز امسال تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در شهرها 27 درصد نسبت به پاییز سال گذشته افت کرده است.

این کاهش به این معناست که ساخت و ساز در شهرها به کمتر از سه چهارم سال گذشته رسیده است.

سال گذشته نیز تولید مسکن در رکود قرار داشت.

تعداد واحدهای مسکونی جدید عرضه شده به بازار مسکن در فصل پاییز 1400 رقمی معادل 82 هزار دستگاه آپارتمان بوده است. ابعاد رکود زمانی مشخص می شود که بدانیم بازار مسکن ایران برای آنکه به تعادل نسبی عرضه و تقاضا برسد نیاز دارد هر فصل حدود 200 هزار واحد مسکونی در آن ساخته و عرضه شود.

بنابراین کارنامه کنونی عرضه مسکن یک سوم نیاز به خانه جدید را تامین می کند که به معنای رکود 70 درصدی در واقعیت است.

با این حال دولت می گوید در طرح نهضت ملی مسکن تا کنون ساخت 800 هزار واحد شروع شده است؛ آماری که دست کم در آمار صدور پروانه ساختمانی در سال جاری دیده نمی شود.

طی سه فصل اول امسال در مجموع کمتر از 400 هزار واحد مسکونی جدید دیده می شود که با رقم 800 هزار واحد مسکونی فاصله نصف دارد.

کارشناسان اقتصاد مسکن درباره رکود سنگین ساخت و تولید خانه در کشور می گویند، خلاء توان خرید مسکن در بازار معاملات ملک باعث سلب قدرت فروش در سمت عرضه شده و در نتیجه توان ساخت و ساز را نیز از سازندگان و تولیدکنندگان مسکن گرفته است.

در این میان مساحت بالای واحدهای مسکونی تازه ساز و نوساز نیز شکاف قیمت و قدرت خرید مسکن را بزرگتر کرده است.

مساحت زیربنای واحدهای مسکونی تازه احداث شده در کشور در سال 1400 به میزان 140 مترمربع گزارش شده است. این متراژ ساخت و تولید مسکن دو برابر مساحت خرید و فروش واحدهای مسکونی است.

میانگین مساحت آپارتمان ها در معاملات مسکن حدود 80 مترمربع است که البته نسبت به سال های قبل از رشد شدید قیمت، حدود 10 تا 15 مترمربع کوچک شده است.

کارشناسان بزرگ سازی مسکن را یکی از دلایل رکود ساخت مسکن در سال های اخیر می دانند.

البته دولت در طرح نهضت ملی مسکن مساحت ساخت خانه ها را 75 تا 80 مترمربع در نظر گرفته است. اما مشکل بازار مسکن به مساحت خانه های ساخته شده در سال های اخیر برمی گردد.

کاهش پرقدرت قیمت مسکن منوط به بازگشت تعادل نسبی عرضه و تقاضا در این بازار است و این بازگشت تعادل نیز خود بستگی به افزایش عرضه آپارتمان به بازار معاملات خرید و فروش مسکن دارد. این افزایش اما به سادگی بیان آن نیست چون مشکل واقعی، عرضه واحدهای مسکونی نیست بلکه مشکل مساحت بزرگ این آپارتمان ها است.

حله مسئله در گرو افزایش وام خرید مسکن است.

تجربه خروج از رکود معاملات مسکن سال های 94 و 95 به خوبی نشان می دهد اگر سقف وام خرید مسکن به حدود 30 تا 40 درصد قیمت واحدهای مسکونی برسد (افزایش پیدا کند)، تحرک محسوسی در سمت تقاضای خرید مسکن صورت می گیرد.

سال 93 مبالغ وام خرید مسکن تقریباً 50 درصد افزایش پیدا کرد و بلافاصله پس از آن، مجدداً افزایش 50 درصدی در مبلغ وام خرید خانه اتفاق افتاد. آن تقویت قدرت خرید مسکن منجر به رشد معاملات خرید خانه در سال 96 شد و اگر شوک ارزی سکان هدایت نبض معاملات مسکن را بدست نمی گرفت، این امکان برقرار بود تا طی دو سال، رونق غیرتورمی در بازار مسکن حکمفرما شود.

اما سال 97 با جهش 170 درصدی نرخ دلار، قیمت مسکن نیز شروع به رشد شدید کرد.

همچنین در نیمه سال 1400 نیز سقف وام خرید مسکن دو برابر شد.

اگر چه در این مقطع، بخاطر رشد چند برابری قیمت مسکن، یک رشد دو برابری سقف وام نتوانست بازگشت خریداران خانه به بازار معاملات ملک را منجر شود اما به نوبه خود باعث تکانه نسبی در بخشی از مناطق شهرها شد.

بنابراین تجربه رشد نسبی معاملات خرید خانه در پی رشد مبلغ وام مسکن فرضیه درستی است که در بازار ملک محقق شده است.

در سال جدید برای آنکه هم بازار ساخت و تولید مسکن و هم بازار خرید خانه رونق توام پیدا کند، یکی از اقداماتی که به فوریت از طرف بانک مرکزی نیاز است، افزایش حداقل 1.5 برابری مبلغ وام خرید مسکن است.

گروهی از کارشناسان برای این موضوع طرح لیزینگ مسکن را پیشنهاد می کنند.