اوج گرگ و میشی بازار مسکن

بورس24 : خریدار و فروشنده در بازار معاملات مسکن گیج شده اند.

تا همین ماه گذشته بازار مسکن این طور برداشت کرده بود که همه چیز در موضوع برجام تمام است و به زودی دود سفید از هتل محل برگزاری مذاکرات در وین بلند می شود اما در این ماه آخر سال به خاطر طولانی شدن این انتظار عمومی، ابهام و تحلیل های ضد و نقیض درباره آینده قیمت ها و موضوع برجام باعث شده فضای سنگین گرگ و میش در بازار مسکن برقرار شود.

خریداران متقاضی مسکن این طور فکر می کنند که توافق نه تنها تا پایان امسال که ممکن است در ابتدای سال آینده هم حاصل نشود.

این در حالی است که دو هفته پیش خبرهایی در توئیتر و سایر شبکه های اجتماعی منتشر، بازنشر و دست به دست شد مبنی بر این که توافق نهایی دوشنبه (همان هفته) صورت می گیرد.
آن پمپاژ خبرهای مثبت الان هم متوقف شده و هم خبرهایی با جهت دیگر از آن، در حال انتشار است.

در سمت مقابل متقاضیان خرید مسکن فروشندگان و دارندگان آپارتمان هایی هستند که آن ها هم برداشت های متفاوتی و البته مبهم گونه از اوضاع دارند.

این افراد در بهمن ماه فروشنده بودند و فروشنده های ماه های قبل نیز در میانه زمستان فروشنده تر شدند. اما الان بخشی از آن ها دست نگه داشته اند. فایل های فروش خانه در بنگاه های املاک در این روزهای منتهی به پایان سال (شب عید بازار مسکن) کاهش نسبی در مقایسه با بهمن ماه پیدا کرده است.

دارندگان آپارتمان های فروشی فکر می کنند توافق به این زودی حاصل نمی شود و بنابراین وقت دارند تا واحدهای مسکونی خود را سال جدید با قیمت جدید بفروشند!

تقابل نگاه ها درباره فاکتور بیرونی بازار مسکن در میز معاملات مسکن باعث شده فضای بازار مه آلود شود و نبض معاملات بیفتد.

برخی از کارشناسان اقتصادی در تحلیل فضای کنونی بازار خوش بین هستند اما آیا باید واقعا خوش بین بود به آینده مسکن؟!

این خوش بینی عده ای از تحلیل گران از اینجا نشات می گیرد که رکود معاملات خرید را عامل کاهش قیمت مسکن و پایان افزایش قیمت توصیف می کنند.

اما این، همه واقعیت بازار مسکن نیست! کاهش قیمت مسکن الزاما با رکود معاملاتی اتفاق نمی افتد کما این که در همه این چهار سال گذشته، بازار معاملات خرید مسکن در رکود قرار داشت و مثلا سال 99 این بازار در رکود مطلق بود.

سال گذشته میزان خرید و فروش واحدهای مسکونی در تهران از سال های 97 و 98 و همچنین از سال 1400 کمترین بود. اما قیمت میانگین واحدهای مسکونی اتفاقا در سال 99 بیشتر از دو سال قبل از آن و خیلی بیشتر از سال 1400 رشد شدید کرد.

سال گذشته متوسط قیمت آپارتمان ها در تهران تقریبا دو برابر شد در حالی که امسال میزان رشد به حول و حوش 30 درصد رسیده است.

واقعیت بازار مسکن این است که رکود معاملاتی از سمت خریداران مصرفی است. در مقابل، بخش زیادی واحد مسکونی از بازار فروش دور نگه داشته شده است.

در رکود سال های اخیر بازار معاملات مسکن، عده ای که خرید می کردند به خاطر انتظارات تورمی بود. این خریدها به دلیل رکود سنگین عرضه مسکن، باعث تداوم رشد قیمت شد.

بنابراین این که فکر کنیم چون بازار مسکن در رکود است قیمت ها کاهش پیدا می کند ، کاملاً رد گم کردن است.

الان لازم است اتفاقا شرایط برای رونق عرضه واحدهای مسکونی فروشی فراهم شود.

این فضا (تامین شرایط) زمانی محقق می شود که مالکان به این برداشت برسند که بزودی شرایط برای کاهش بیشتر قیمت مسکن برقرار می شود.

این شرایط طبق نگاهی که در بازار مسکن وجود دارد، هنوز فراهم نیامده است.

کارشناسان دیگری در حوزه اقتصاد مسکن با این حال تاکید می کنند، شرایط فعلی بدترین حالت ممکن می تواند باشد. در این روزها چون برخی سرمایه گذاران و متقاضیان سرمایه گذاری خوش بین هستند و بخشی هم بدبین، در نتیجه سراغ بازاری که زود واکنش پذیر است نمی روند. این بازارها مثل بازار ارز و سکه هستند.

در این فضا، احتمال کاهش قیمت ارز و سکه خیلی بالاست. البته احتمال افزایش قیمت در صورت بازگشت همان شرایط سه سال قبل هم وجود دارد. در نتیجه افراد سراغ بازاری می روند که دیر به تغییر و تحولات اوضاع واکنش نشان می دهد. این بازار، بازاری نیست به جزء مسکن.

بازار مسکن در بلندمدت به سرمایه گذارانش سود چشمگیری داده است.

طی سال های گذشته میانگین رشد قیمت مسکن 5 درصد از رشد قیمت سایر کالاها و خدمات خانوارها بیشتر بوده است. البته که از میزان آن از بازدهی بورس کمتر بوده اما این نکته وجود دارد که از نگاه سرمایه گذاران مسکن این بازار ریسک بسیار پایینی دارد.

بنابراین لازم است مسائل موثر بر بازار مسکن بزودی حل و فصل شود تا شفافیت آینده جای این فضای ابهام آلود را بگیرد.