بازار مسکن منتظر روزهای نیمه دهه ۸۰ است!

بورس24 : بازار مسکن فقط در تهران نیست که با معکوس شدن جهت رشد قیمت روبرو شده بلکه در دیگر شهرهای کشور نیز قیمت خانه از صعود دست برداشته است.

آمارها می گوید قیمت مسکن در شهرهای بزرگ از ابتدای سال تا کنون حدود ۱۵ درصد افزایش پیدا کرده است.

این‌ رشد سال گذشته بالای نرخ ۳۰ درصد بود و در سال جاری این نرخ رشد نصف شده است.

دلیل کاهش قیمت مسکن در شهرهای مختلف کشور دو عامل است در حالی که در تهران یک دلیل برای آن مطرح است.

متوسط قیمت مسکن در شهرهای بزرگ کشور (به غیر از تهران) در حال حاضر متر مربعی ۱۵ میلیون تومان است.این در حالی است که متوسط قیمت آپارتمان در تهران ۲ برابر این رقم است.

همه منتظر کاهش قیمت آپارتمان هستند

در تهران همه انتظار کاهش قیمت مسکن در آینده را دارند.

این انتظارات کاهشی با‌ دو محرک تورم مسکن قبل تر و همچنین موضوع برجام به وجود آمده است.

در شهرهای دیگر اما در کنار این انتظارات کاهشی، عقبگرد‌ تهران نیز‌ در هدایت قیمت خانه به سمت رشد منفی نقش بازی می کند.در بازار مسکن فایل های فروش آپارتمان نزدیک به ۲۰ درصد افزایش پیدا کرده در حالی که خریدار کم شده است.

کارشناسان اقتصادی درباره آینده قیمت مسکن دو نظر مختلف دارند.

دسته ای از کارشناسان معتقدند بازار مسکن در دوره‌ پیش رو خود را با تحولات بازار سرمایه هماهنگ می کند و از آنجا که چشم انداز شاخص در بورس تهران با حل موضوع برجام مثبت‌ خواهد بود‌ در این صورت بازار خرید و فروش ملک و زمین نیز از رکود خارج می شود.

اما گروه دوم کارشناسان نظر متفاوتی دارند و اعتقاد دارند این بازار در حداقل یکسال آینده از رکود خارج نخواهد شد.

تحلیل گروه دوم‌ بر رابطه بین بازار مسکن‌و‌ ارز تاکید دارد.

در صورت حل موضوع برجام و‌ به دنبال آن کاهش قیمت دلار قیمت مسکن نیز جهت کاهشی پیدا می کند.

این کاهش در اوج رکود معاملات خرید خانه رخ می دهد.

رکود معاملات مسکن از دو‌ ناحیه خریداران مصرفی و سرمایه ای خواهد بود.

چرا باید منتظر رکود بود؟

شدت رکود در این حالت خیلی احتمال دارد شبیه رکود سال ۹۹ باشد. یعنی ماهانه حدود ۳ هزار فقره معامله خرید مسکن در تهران.

کارشناسان اقتصاد مسکن نیز در این میان تاکید می کنند شرط رونق پایدار مسکن در سال آینده بازیابی قدرت خرید مسکن است.

بازیابی به معنی آن است که زوج های جوان قادر باشند ۳۰ تا ۵۰ مترمربع از یک واحد مسکونی را با مجموع پس انداز و وام خرید مسکن تهیه کنند.

الان این قدرت پوششی حدود ۱۵ درصد است.

این‌ شرط زمانی محقق می شود که رشد اقتصادی مثبت سبب رشد واقعی (مثبت) درآمد سرانه خانوار شود و همزمان بانک ها تشویق شوند تسهیلات خرید نیم میلیارد تومانی بپردازند.

شرط اول یعنی رشد اقتصادی به نظر کارشناسان بعد از توافق قابل وصول است.

شرط دوم نیز بستگی به سیاست های پولی و رابطه دولت با نظام بانکی دارد.در حال حاضر سهم مسکن از تسهیلات بانکی ۵ درصد است.

بیش از ۲ سال است که سهم مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی به پایین ترین میزان یعنی ۵ درصد رسیده است.این سهم در شرایط طبیعی بازار مسکن‌ و اقتصاد کشور بالای ۲۲ درصد بود.

آنچه می تواند باعث‌ افزایش سهم مسکن از تسهیلات به بالای ۲۰ درصد شود نرخ سود تعادل بخش در شبکه بانکی است.

اخیرا" یکی از کارشناسان اقتصادی به دولت پیشنهاد کرده بود به بانک ها اجازه داده شود وام خرید مسکن را با نرخ سود ۲۲ درصد پرداخت کنند تا میزان عرضه وام افزایش یابد.

درخواست وام بی جواب

دولت هنوز به این درخواست‌ جوابی نداده است.

طی یکی دو سال گذشته از هر ۳ خریدار مسکن یک نفر موفق به استفاده از وام شده است.در کشورهای توسعه یافته بالای ۸۰ درصد خریداران مسکن امکان استفاده از وام خرید مسکن برایشان مهیا است.

این امکان به دو صورت قدرت پوششی بالا و اقساط در استطاعت نمود پیدا می کند.

قسط وام خرید مسکن اگر به یک سوم درآمد ماهانه افراد کاهش یابد مسئله حل است.

آمارهای بخش مسکن بیانگر روزهای خوب بازار مسکن در دوره ای بوده که افراد قادر بودند به کمک وام خرید مسکن مکفی صاحب خانه بشوند.

در نیمه دهه ۸۰ وام های ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومانی هم پوشش دهنده هزینه خرید بود و هم این که قسط آن ها در تحمل کارمندان و حقوق بگیران قرار داشت.

اما بعد از جهش ۸۶ درصدی قیمت مسکن در سال ۸۶ و سپس از کنترل خارج شدن اوضاع بازار ملک، وام نیز از دسترس خیلی ها خارج شد.
بازار مسکن منتظر روزهای نیمه دهه ۸۰ است!