دومینوی خرابی ها در بازار مسکن

بورس24 : خریدهای سفته بازانه و سوداگرانه در بازار مسکن علاوه بر تخریب قدرت خرید مسکن بقیه بازارهای ملکی را هم تحت تاثیر قرار داده است تا جایی که کارشناسان اقتصادی این بازار را محل دومینوی خرابی ها توصیف می کنند.

سال 98 و 99 قدرت خرید مسکن خانوارها آسیب جدی دید تا جایی که امکان خرید بالای 5 مترمربع برای 7 دهک اول در تهران از بین رفت. همین موضوع منجر به ریزش معاملات خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران به 30 درصد سال های قبل رسید. در تهران ماهانه بالای 10 هزار واحد مسکونی فروخته می شد اما در دو سال اخیر این عدد به حدود 3 هزار و 500 واحد رسیده است.

خریدهای سوداگرانه مسکن بازار ساخت و ساز را هم به محل آوار رکود تبدیل کرده است.

ساخت مسکن در دو سه سال گذشته به حدود 50 تا 60 درصد سال های قبل کاهش یافته است. همین تولید پایین مسکن خود عاملی برای رشد بیشتر قیمت و رکود معاملات خرید شده است.

در بازار مسکن مطابق تحلیل کارشناسان، اتفاقات بد و مخرب هم اثر دومینویی دارند و هم اثر چرخشی و بازیافتی.

یعنی فرآیند رشد شتابان قیمت مسکن در سه چهار سال گذشته وقایعی را رقم زده که خود آنها اسباب رشد دوباره قیمت خانه را فراهم کرده اند.

متوسط قیمت واحدهای مسکونی در معاملات شهر تهران از سال 97 تا کنون بیش از 7 برابر شده است. این رشد از رشد قیمت سایر کالاها و خدمات شدیدتر بوده است.

درست است که مثلاً میزان رشد قیمت سهام در این فاصه بیشتر بوده اما کارشناسان در تفاوت این دو بازار بورس و مسکن، دومی را بازار مصرف کننده می دانند و معتقدند این میزان رشد 600 درصدی نباید اتفاق می افتاد و در هر مقطعی باید متوقف شود.

ضرورت توقف روند رشد قیمت در هفته های پایانی سال جاری بیش از گذشته است.

در این روزها میانگین هزینه اجاره بهای مسکن از متوسط درآمد ماهانه حداقل نیمی از خانوارها در شهرهای بزرگ جلوتر زده است.

این تورم سنگین اجاره زاییده تورم مسکن است که حالا خسارت آن را مستاجرها هم باید پرداخت کنند.

اثر رشد شدید اجاره بها باعث مهاجرت خیلی از افراد به حاشیه شهرها شده است. رشد قیمت مسکن شهرستان های اطراف کلان شهرها شاهدی برای این واقعیت است.

کارشناسان اقتصادی اما زمان توقف دومینوی خرابی ها در بازار مسکن را زمانی اعلام می کنند که جو انتظارات در بازار مسکن به سال های قبل از 96 و 97 برگردد.

الان هنوز یکسری از سرمایه دارها فکر می کنند بازار مسکن کشش افزایش قیمت دارد. بخاطر همین طرز فکر خانه می خرند که گرانتر بفروشند.

البته در دو سه سال قبل این انتظار رشد قیمت برای کوتاه مدت مثلا یک ماهه مطرح بود اما الان باز هنوز افراد تصور می کنند در بازه زمانی دو تا سه ماهه امکان سودگیری از بازار مسکن وجود دارد.

تغییرات ماهانه یک تا دو درصدی قیمت مسکن در سال جاری این ذهنیت را در عده ای از متقاضیان سرمایه گذاری در بازار مسکن ایجاد کرده است.

البته در نیمه اول امسال صداها درباره مالیات بر خانه خالی بلند شد و برخی افراد از ترس افتادن در تور مالیاتی دولت از سرمایه گذاری منصرف شدند و حتی بعضی از مالکان خانه های سرمایه ای نیز به فروش اقدام کردند.

اما حضور این گروه ها در بازار مسکن همچنان محسوس است.

اگر جو بیرونی بازار مسکن و مثلاً مذاکرات وین به گونه ای شود که مردم و همه سرمایه گذاران نسبت به آینده قیمت ها اطمینان پیدا کنند در این صورت بهانه خرید سوداگرانه و سفته بازی در بازار مسکن از بین می رود.

این انتظارات تورمی است که باعث سرمایه گذاری در بازارهای دارایی شد. بنابراین نبود این انتظارات می تواند باعث خروج سرمایه گذاران از بازار مسکن شود یا ورودی را به شدت کاهش دهد.

کارشناسان اقتصادی پیش بینی می کنند در صورت حصول توافق در مذاکرات، از یک طرف روند رشد قیمت مسکن متوقف می شود و از طرف دیگر احتمال کاهش چشمگیر قیمت مسکن تقویت خواهد شد.

بازار مسکن در معاملات سال 1400 سابقه کاهش 3 درصدی قیمت را در یک ماه دارد.

این اتفاق باز هم می تواند تکرار شود اگر بستر کاهشی قیمت در بازار مسکن فراهم شود.

بازار مسکن سیگنال کاهش قیمت را مستقیم از مذاکرات ممکن است نگیرد! آنچه در رفتار بازار مسکن بسیار موثر خواهد بود تغییرات نرخ دلار است.

کاهش دلار باعث می شود در بازار مسکن انتظار برای کاهش قیمت فراهم شود.

البته کاهش نرخ دلار همیشه باعث کاهش قیمت مسکن نشده است. در زمان هایی که انتظارات تورمی از بین رفته، این اثرگذاری بسیار بالا است.