درباره این روزهای بازار مسکن

بورس24 : نوسانات قیمت مسکن در ماه های اخیر باعث سرگیجه تحلیل گران درباره فاز کنونی بازار شده است.

هر ماه که قیمت مسکن در تهران دچار رشد افزایشی شده، گروهی از تحلیل گران آن را نشانه تداوم فاز سال های گذشته عنوان کردند و بازار را جهشی دانستند.

هر زمان هم‌ قیمت ها کاهشی شد درباره آینده بازار افراد دچار ابهام شدند. طی ۱۰ ماه اول امسال تعداد ماه هایی که قیمت مسکن در تهران کاهش پیدا کرد ۳ ماه نامتوالی بود، در حالی که در بقیه ماه ها به صورت متوسط قیمت خانه های این شهر حدود ۲ درصد افزایش یافت.

اما با این حال افت محسوس قیمت در همان سه ماه باعث شد تورم ۱۰ ماهه مسکن در تهران نرخ ۸ درصد را ثبت کند.

این در حالی است که در ۱۰ ماه سال گذشته قیمت بیش از ۴۵ درصد جهش کرد. فاز کنونی بازار مسکن براساس این اعداد و ارقام، فاز رکود شبه تورمی متمایل به تخلیه سنگین تورم است.

ماهی که گذشت میانگین قیمت مسکن در تهران با یک درصد افزایش به ۳۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسید. این یک درصد منظور تغییرات ماهانه است.

اما حجم معاملات بسیار بالاتر از میانگین ماهانه معاملات در نیمسال اول بود. در حقیقت به تناسب رشد خرید و فروش آپارتمان قیمت رشد نکرده است.

این نشانه ای از فراهم نبودن فضا در بازار مسکن برای رشد بیشتر قیمت است. این در حالی است که مثلا در سال ۹۸ با فروش زیر ۴ هزار واحد مسکونی در ماه قیمت میانگین ۵ درصد در ماه افزایش می یافت.

فاز فعلی بازار مسکن به این ترتیب فاز جهشی سال های ۹۷ تا ۹۹ نیست. فاز رونق سال های ۹۱ تا ۹۲ یا نیمه اول سال ۹۷ هم نیست.

فاز فعلی رکودی با شدت کمتر از رکود سنگین سال های گذشته اما غیر جهشی است. درست است که قیمت مسکن در سال جاری در سه‌ نوبت کاهشی شد، اما فاز کنونی فاز کاهش قیمت مسکن هم نیست.

فاز کاهش قیمت مسکن زمانی می تواند باشد که قیمت ها برای چندین ماه متوالی کاهش یابد. اما امسال روند کاهش ناپیوسته بود.

با این حال یک موضوع با اهمیت حجم فروش نزدیک به ۱۰ هزار واحدی آپارتمان در دی ماه امسال است. چرا در حالی که شرایط برای برقراری رونق معاملات مسکن‌ بوجود نیامده، این حجم معامله خرید صورت گرفت؟ پاسخ در داخل بازارهای موازی مسکن وجود دارد!

وقتی افراد یعنی سرمایه گذاران اخساس می کنند با دستیابی به توافق نرخ دلار و سکه افت می کند، سراغ بازاری می روند که در بلند مدت به آنها سود تضمین شده می دهد.

بازار مسکن در سنوات دور گذشته رشد قیمتی بیشتر از تورم داشته است. این موضوع انگیزه ای برای سرمایه گذاری در بازار مسکن است.

البته اگر بازار سرمایه مورد توجه سرمایه گذاران قرار بگیرد، امکان سرمایه گذاری در این بازار با توجه به نیاز به نقدینگی (سرمایه) کمتر در مقایسه با بورس، افراد آنجا را انتخاب خواهند کرد.

ضمن آن که نقد شوندگی‌ بازار سهام خیلی سریع و راحت تر از بازار مسکن است. در بازار مسکن بخاطر رکود خرید سرعت فروش‌ بسیار کند و فرسایشی بوده است.

از طرفی ارزش بالای آپارتمان ها زمان تامین پول برای انجام‌ معامله را طولانی تر از سه سال گذشته کرده است. بهای خرید آپارتمان در تهران نسبت به چهار سال گذشته ۷ برابر شده است. این یعنی پیچیده تر شدن فرآیند تجهیز مالی خریداران برای خرید مسکن.

این شرایط به خوبی چرایی حضور رکود مسکن را توضیح می دهد. در مسیر پیش رو دو‌ راه خروج از رکود مسکن وجود دارد.

راه اول شبیه همان مسیر ۱۰ ماه گذشته است. یعنی کاهش قیمت واقعی مسکن به رغم افت و خیز قیمت اسمی. از ابتدای سال تا کنون در حالی که قیمت متوسط خانه های فروش رفته در بازار مسکن تهران زیر ۹ درصد افزایش یافته اما قیمت واقعی مسکن ۲۰ درصد کاهش پیدا کرده است.

قیمت واقعی مقایسه رشد قیمت اسمی و‌ تورم را نشان می دهد. اما مسیر دوم کاهش ممتد قیمت اسمی مسکن تا میزان ۲۵ میلیون تومان در متر مربع یا حوالی آن است. این مذاکرات است، که مسیر نهایی را مشخص می‌ کند.