دلیل جهش قیمت مسکن در شهرها چیست؟

بورس24 : در فصل نخست امسال قیمت مسکن در کشور 2 برابر شد؛ یعنی 100 درصد رشد.

اگر این میزان رشد قیمت برابر بود با رشد قیمت مسکن شهر تهران یا حتی از آن کمتر، اتفاق خاصی نبود اما در همین فصلی که محاسبات قیمت مسکن کشوری استخراج شده، میزان رشد قیمت مسکن حدود 70 درصد بوده است.

این نابرابری رشد قیمت بین تهران و دیگر شهرها بیانگر جهش کشوری قیمت مسکن است. اما علت آن چه می تواند باشد؟

دلیل اصلی را کارشناسان مهاجرت خریداران ملک از شهر بزرگ تهران به دیگر شهرهای کشور طی سال جاری عنوان می کنند. این مهاجرت به خاطر به اصطلاح پرشدن ظرفیت رشد قیمت مسکن تهران است.

قیمت میانگین قیمت مسکن در تهران از سال 96 تا 99 تقریباً 7 برابر شد. این رشد 600 درصدی نتیجه سه سال رشد مداوم و شدید قیمت مسکن بود.

خریدهای سرمایه ای آپارتمان و خانه در مناطق مختلف تهران طی این مدت عامل رشد شدید قیمت شد. اما در ابتدای امسال –فصل بهار- قیمت مسکن در تهران از رشد افتاد!

میانگین قیمت مسکن در تهران در بهار امسال به شکل تغییرات فصلی تنها 3 درصد رشد کرد چون در فاصله دو ماه اول به میزان 5 درصد از قیمت آپارتمان ها در این شهر کاسته شد.

همین کاهش قیمت مسکن بود که باعث شد رشد نقطه ای قیمت به 73 درصد منتهی شود در حالی که در دیگر شهرهای کشور رشد قیمت بیش از 2 برابری در بهار امسال نسبت به بهار پارسال رقم خورد. تفاوت این رشد قیمت را اینگونه می توان تحلیل کرد.

از آنجا که در سال جاری همچنان زمینه یا محرک سرمایه گذاری ملکی برقرار بود و افرادی که دارای پول نقد بودند تمایل داشتند آن را در ملک سرمایه گذاری کنند، در نتیجه معاملات خرید مسکن کماکان مقصد این گروه بود.

اما تهران دیگر جای سرمایه گذاری ملکی نبوده و نیست! در تهران کارشناسان مسکن معتقدند جا (ظرفیت) برای رشد بیشتر قیمت مسکن تکمیل شده است.

این کاهش 5 درصدی قیمت مسکن در دو ماه اول امسال و همچنین رشد آرام و ناچیز قیمت در طول 9 ماه گذشته از سال جاری همین تحلیل کارشناسی را مهر تایید می زند.

در نتیجه تقاضای موجود در بازار مسکن برای سرمایه گذاری چاره ای ندارد جز اینکه به دیگر شهرهای کشور برود.

این خریداران مقصد جایگزین تهران را اغلب استان های مجاور تهران و همچنین شهرهای بزرگ و کلان شهرها برگزیده اند.

این انتخاب در شرایطی صورت گرفته که در سال های 97 و  98، قیمت مسکن در شهرهای مختلف کشور و بخصوص شهرهای بزرگ به اندازه تهران رشد نکرد.

در سال 97 که حتی رشدی متوجه قیمت مسکن شهرهای کشور نبود در حالی که متوسط قیمت مسکن بیش از 70 درصد در آن سال افزایش یافت. در نتیجه طبیعی است که حاضران در بازار مسکن شهرها طی امسال توقع داشته باشند قیمت مسکن در این مناطق به رشد خود ادامه می دهد. معاملات خرید مسکن در کشور البته در بهار امسال 31 درصد کاهش پیدا کرد.

کاهش یک سومی معاملات مسکن در شهرها در عین رشد 2 برابری قیمت دو نکته مهم را درباره این بازار مخابره می کند. نکته اول، رکود تورمی است که ریشه این رکود همان نبود معاملات خرید مصرفی است.

نکته دوم نیز خریدن ملک در اوج رشد قیمت است. فقط کسانی این کار را انجام می دهند که توقع دارند قیمت در آینده گرانتر شود. این گروه همان سرمایه گذاران ملکی هستند.

متوسط قیمت مسکن در فاصله زمستان سال گذشته تا بهار امسال در کشور 12 درصد افزایش پیدا کرد. همچنین معاملات خرید خانه نیز رشد 15 درصدی داشت.

اینکه در بهار امسال که چندین هفته بازار مسکن تعطیل بود، میزان فروش آپارتمان و خانه در شهرهای کشور 15 درصد نسبت به زمستان یعنی فصلی که خریدهای شب عید در آن انجام می شود، افزایش پیدا کرده است نتیجه همان خریدهای سرمایه ای متاثر از مهاجرت ملکی سرمایه گذاران از تهران به دیگر شهرها است.

در تهران طی دو سال گذشته ماهانه 2 تا 3 هزار سرمایه گذار از بازار مسکن خرید کردند! این جمعیت طبق گفته کارشناسان مسکن 70 درصد کل خریداران مسکن در تهران بوده اند و مابقی خریدهای مصرفی بوده است.

در سال جاری آن جمعیت 70 درصدی بین شهرهای بزرگ کشور توزیع شده اند. در شهرهای کشور بخاطر این مهاجرت سرمایه گذاران ملکی متوسط قیمت مسکن به بالای 10 میلیون تومان در مترمربع آمد.

هنوز خبری از قیمت فروش خانه و آپارتمان در شهرهای کشور مربوط به تابستان و پاییز نیست اما به نظر می رسد میزان افزایش قیمت در این ماه تا حدودی نسبت به میزان افزایش قیمت مسکن در بهار امسال کمتر شده باشد.

نسبت قیمت مسکن در تهران به شهرها به 2.5 برابر رسیده است. این نسبت در سال 97 بیش از 3 برابر شده بود. کوچک شدن این نسبت توضیح همان رشد بیشتر قیمت مسکن شهرها است.