سبقت خریداران مسکن در جنوب تهران

بورس24 : معاملات خرید مسکن در کل شهر تهران حدود ۳۰ درصد در آذر ماه نسبت به آبان ماه افزایش پیدا کرد اما میزان رشد در جنوب شهر بیشتر بود.

گزارش بانک مرکزی حکایت از آن دارد که در مناطق پایین شهر تهران همچون مناطق ۱۲ تا ۱۸ در ماهی که گذشت فروش واحدهای مسکونی به متقاضیان حدود ۴۰ درصد رشد داشته است.

کارشناسان اقتصادی دو علت درباره سبقت فروش مسکن در جنوب تهران از سایر مناطق شهر مطرح می کنند. علت اول تقاضای تبدیل به احسن یا خرید خانه های کوچک است. 

این گروه از متقاضیان توانسته در پایین شهر تهران آپارتمان هایی با قیمت پایین تر از یک میلیارد تومان پیدا کند. علت دوم نیز به جاماندگی قیمت مسکن جنوب شهر از رشد قیمت شمال شهر مربوط می شود.

از آنجا که رشد قیمت مسکن ابتدا در ۵ منطقه اول شهر شروع شد و بعد از یکسال به مناطق پایین رسید طبیعی است که جنوب شهر بیش از ۲۰ تا ۳۰ درصد از رشد قیمت شمال، عقب تر است.

این اختلاف قیمتی موجب شده یک دسته از سرمایه گذاران ملکی که امکان خرید در شمال بخاطر رشد شدید قیمت ها را ندارند سراغ فایل های جنوب بروند تا رشد ارزش سرمایه ملکی خود را از این طریق برای خود جبران کنند.

ارزانترین منطقه تهران در بازار مسکن منطقه ۱۸ است. در این منطقه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۱۵ میلیون‌ و ۸۰۰ هزار تومان است.

تفاوت بسیار فاحش قیمت ها بین شمال و جنوب بازار مسکن تهران وقتی مشخص می شود که بدانید در منطقه ۵ تهران ، قیمت فروشنده ها به متری ۴۰ میلیون تومان‌ رسیده است.

در منطقه یک که گرانترین نقطه بازار مسکن است نیز هر متر مربع واحد مسکونی با قیمت ۷۰ میلیون تومان خرید و فروش می شود که بسیار بالا ارزیابی می شود.

این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران حدود ۳۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان است. در ماهی که به عنوان آخرین ماه از پاییز ۱۴۰۰ بود، بازدهی سرمایه گذاری مسکن از بازار سهام خیلی بیشتر اما از بازار ارز خیلی کمتر بود.

در این ماه بازدهی ماهانه سرمایه گذاری ملکی در شهر تهران زیر ۲ درصد گزارش شد در حالی که بازدهی بورس منفی ۵ درصد و بازدهی ارز حدود ۶ درصد مثبت شد.

کارشناسان اقتصادی براساس تجربه اثرپذیری بازار مسکن از بازار ارز تاکید دارند رشد شدید قیمت دلار باعث رشد شدید معاملات خرید مسکن شد و همین رشد معاملاتی باعث افزایش قیمت مسکن شد.

سرمایه گذاران در بازارهای مختلف وقتی دلار جهش می کند سراسیمه می شوند چون اینطور ارزیابی می شود که رشد نرخ ارز یعنی رشد قیمت همه کالاها و دارایی ها در میان مدت.

همین اتفاق سال ۹۷ ابتدا با جهش ۱۶۰ درصدی نرخ دلار رخ داد. در سال ۹۷ متوسط قیمت مسکن نیز حدود ۶۰ درصد جهش کرد.

اکنون البته سطح قیمت مسکن مربوط به پاییز ۱۴۰۰ متری در حدود ۲ میلیون تومان بالاتر از سطح دلاری آن است! این بالاتر بودن به معنی استعداد کاهش قیمت مسکن در ماه های آتی است.

ارزیابی کارشناسان درباره چشم انداز قیمت مسکن طی یکسال پیش رو مبتنی بر تحولات برجام است. در بازار مسکن هیچ عاملی بیشتر از موضوع برجام و البته نرخ دلار که متاثر از آن است، بر متغیرها تاثیر گذار نیست.

این عامل سرعت رفتار خریداران سرمایه ای را تعیین می کند. در بازار مسکن سال ۱۴۰۰ خبری از خریداران مصرف کننده یا همان فاقدین مسکن نبود.

اما به جای آنها، سرمایه گذاران بودند که بیش از ۷۰ درصد از نبض معاملات خرید را در دست داشتند. بنابراین اگر موضوع برجام به نقطه مطلوب خودش برسد، معاملات خرید مسکن تا ۷۰ درصد کاهش پیدا می کند.

این افت معاملات چون که صف فروش در بازار درست می‌کند قیمت ها در پی آن شروع به کاهش خواهند کرد. حجم معاملات مسکن در شهر تهران به نزدیک ۱۰ هزار واحد رسیده است.

ماه پیش در هر یک از مناطق پایین شهر بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ واحد مسکونی فروخته شد. این رشد معاملاتی با تثبیت نسبی قیمت مسکن بوجود آمد.

باور اینکه قیمت مسکن‌ به ثبات رسیده است شاید سخت باشد. اما واقعا قیمت مسکن دچار عدم‌ جهش شده است.

طی ۹ ماه اول امسال متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران حدود ۸ درصد رشد کرده است. این در حالی است که تورم عمومی در این فاصله بیش از ۲۰ درصد شد.

پس نتیجه می گیریم قیمت واقعی مسکن دچار افت منفی شد. منظور از رشد قیمت واقعی مابه التفاوت قیمت اسمی مسکن و تورم عمومی است.

قیمت واقعی مسکن منفی شده تا امکان‌ کاهش قیمت مسکن بیشتر فراهم بیاید. ۶ ماه رشد منفی مداوم قیمت واقعی مسکن به معنای شروع دوره پسا جهش است.

در دوره پساجهش یا فیمت واقعی مسکن کم می شود یا سایر قیمت ها در این بازار دچار کاهش اسمی خواهد شد. فعلا هر دو‌ در تهران رخ داده است.

در بهار امسال قیمت اسمی مسکن در تهران تا ۵ درصد کم شد. در تابستان و پاییز اما روند رشد خفیف قیمت بار دیگر شروع شد. در ماه های گذشته تورم مسکن، از نصف پارسال هم‌ کمتر بود.

پس مشخص است که بازار مسکن از دوره جهش رد شده است. تداوم‌ رشد منفی قیمت واقعی مسکن تا کی‌ ادامه پیدا می کند؟

این سوال جواب مشخص ندارد بلکه بستگی به آینده برجام دارد. یک توافق خیلی معجزه‌ آسا باعث سقوط قیمت مسکن می شود و این کار شرایط را برای احیای رونق زودتر از یکسال فراهم می آورد.