بدترین سال برای اجاره نشین ها چگونه رقم خورد؟

بورس24 : امسال برای مستاجرها بدترین سال و برای موجرها بهترین سال بود.

در شهر تهران میانگین اجاره بهای خانه در نیمسال اول 50 درصد افزایش پیدا کرد که بالاترین رشد نقطه ای اجاره بها طی ادوار گذشته بوده است.

بیشترین نرخ رشد اجاره بهای مسکن در تهران طی این سه دهه گذشته حدود 40 درصد بوده است اما در سال جاری اجاره بهای مسکن براساس مجموع مبالغ اجاره ماهانه و پول پیش نسبت به ماه های سال گذشته 50 درصد افزایش پیدا کرد.

این یعنی آنکه هزینه اجاره نشین ها نسبت به سال گذشته 1.5 برابر شد در حالی که سایر هزینه های زندگی در این فاصله زمانی (امسال نسبت به پارسال)، 1.3 برابر شد.

سال 1400 برای مستاجرها در مقایسه با دهه های 70 و 80 و 90، به گواه آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار، بدترین سال بود.

به همین نسبت البته این سال برای صاحب خانه ها یا همان موجرها بهترین سال بود چون بیشترین رشد اجاره بهای سالانه در سال 1400 رقم خورد.

البته گروهی از کارشناسان اقتصادی، میزان رشد اجاره بها را معیار درستی برای محاسبه سود و زیان موجرها نمی دانند.

این کارشناسان معتقدند عایدی اجاره داری نباید براساس میزان رشد سالانه اجاره بها سنجش شود بلکه باید براساس میزان سود سالانه حاصل از اجاره داری و مقایسه آن با عایدی سایر بازارها بررسی شود.

صاحب خانه های واحدهای مسکونی اجاره ای در سال جاری براساس سرمایه گذاری ملکی شان یعنی آپارتمانی که خریداری کردند و آن را اجاره دادند حدود 3 درصد عایدی از سرمایه ملکی خود به دست آوردند. این میزان عایدی عدد حاصل از نسبت مبلغ اجاره یکسال به قیمت آن ملک در سال 1400 است.

اما عایدی سرمایه گذاری در بازارهای ارز و سکه طی امسال (دقیق تر طی 9 ماه اول امسال) حدود 20 درصد بوده است.

بنابراین عایدی اجاره داری یا همان سود حاصل از سرمایه گذاری در بازار اجاره مسکن خیلی کمتر از سایر بازارها بوده است.

متوسط عایدی سالانه اجاره داری در بازار مسکن تهران حدود 5 تا 6 درصد است اما در این دو سال گذشته که قیمت مسکن با رشد بی سابقه سالی 70 درصد طی سه سال روبرو شد، اجاره داری بیشترین لطمه را دید.

قیمت مسکن رشد کرد اما اجاره بها به پای این رشد نرسید.

بنابراین اگر چه اجاره بهای مسکن در سال جاری بالاترین رشد را تجربه کرد اما سودی که موجرها متناسب با سرمایه ای که در ملک گذاشتند کسب کردند، به میزانی نبود که اگر همان سرمایه را در بازار دیگری می گذاشتند نصیب شان می شد.

در این مقطع که سال 1400 رو به پایان است، اجاره بهای مسکن برای نوسان کردن دو راه پیش رو دارد.

راه اول همان مسیر طی شده در 9 ماه گذشته است یعنی رشد با نرخ بی سابقه (رشد اجاره بها بالای 50 درصد به شکل نقطه ای).

اما مسیر دوم، متفاوت از مسیر اول است یعنی رشد اجاره بها با نرخ کمتر از میزان رشد در 9 ماه اول امسال.

بازار اجاره مسکن مطابق عادت همیشگی خود میل دارد مسیر دوم را پیشه کند.

بازار اجاره مسکن یک بازار کاملاً مصرفی است و استعداد رشد تند اجاره بها را مثل قیمت مسکن ندارد.

در بازار خرید مسکن، متمول ها و ثروتمندان اقدام به خرید ملک می کنند بنابراین رشد قیمت به اندازه نامحدود جا دارد.

بازار اجاره مسکن اگر در ماه های پایانی سال قیمت مسکن تحت تاثیر توافق برجامی کاهش پیدا کند، از مسیر شد تند خارج شده و تورم اجاره مسکن در تهران آرام خواهد گرفت.

این اتفاق براساس نسب قیمت به اجاره رخ می دهد.

اجاره مسکن همیشه تابعی از قیمت مسکن است. با این حال، این تاثیرپذیری اجاره بها از قیمت مسکن عمدتاً در مواقع کاهش یا ثبات قیمت مسکن رخ می دهد. حال آنکه در سه سال گذشته که قیمت مسکن جهش داشت، رشد اجاره بها خیلی تند و غیرعادی نبود.

قیمت مسکن براساس بررسی ها، حداقل 2 میلیون تومان در مترمربع، حباب دارد.

البته اگر نرخ دلار کاهش پیدا کند، این حباب قیمت مسکن بزرگتر می شود.

کارشناسان اقتصادی تاکید می کنند اگر حباب قیمت مسکن بزرگتر شود، روند رشد تند اجاره بها نیز ادامه پیدا می کند.

اما در صورت تخلیه حباب قیمت مسکن، روند رشد اجاره بها نیز متوقف خواهد شد.