عوامل رشد قیمت مسکن؟

بورس24 : مرکز پژوهش های مجلس مجموعه علل افزایش قیمت مسکن را معرفی کرد.

از نگاه این مرکز و در گزارشی که با عنوان اظهار نظر کارشناسی درباره طرح کاهش تعرفه بنگاه های معاملاتی تهیه شده است، رشد اخیر قیمت مسکن ناشی از نرخ ارز و تورم ساخت دانسته شده است و در عین حال تعرفه مشاوران املاک نیز عاملی برای رشد بیشتر قیمت اعلام شده است.

این گزارش می گوید، قیمت مسکن، تابعی از سلسله علل و از سال 1397 با جهش مستمر و فزاینده ای همراه شده است. مهمترین علل این جهش، تبدیل شدن مسکن از کالایی مصرفی به سرمایه ای و افزایش مستمر نرخ ارز و تورم ناشی از افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن بوده است.

تعرفه فعالیت مشاورین املاک نیز در کنار سایر علل و عوامل در افزایش قیمت و اجاره مسکن مؤثر بوده است. ممکن است تأثیر نرخ خدمات این صنف علت اصلی افزایش قیمت مسکن در ساله ای اخیر نبوده باشد؛ لکن نباید از یاد برد

به دلیل اینکه در روش فعلی تعیین نرخ حق دلالی در بنگاه های معاملات ملکی، افزایش ثمن معامله باعث افزایش حق الزحمه بنگاه املاک می شود، تعارض منافع ایجاد و به نفع بنگاه است که معامله با نرخ بالاتری منعقد شود.

مجلس برای خاتمه دادن به این نقش تورمی در بازار مسکن در طرحی که تهیه کرده پیشنهاد کرده است تعرفه حق کمیسیون بنگاه های املاک به 50 درصد سطح فعلی کاهش یابد. اما مرکز پژوهش های مجلس معتقد است کاهش تعرفه هم نمی تواند مشکل را حل کند بلکه باید وابستگی حق کمیسیون به قیمت از بین برود.

مشکل اصلی در این حوزه، بحث تعارض منافع میان قیمت مِلک با تعرفه مشاور املاک است که در روش فعلی هر چه قیمت مسکن بالاتر رود، درآمد مشاور املاک افزایش می یابد.

بنابراین باید راهکار مؤثری اندیشیده شود که در آن ارتباط حق الزحمه مشاور املاک با قیمت روز مِلک قطع شود و طبق معیار دیگری محاسبه گردد. پیشنهاد قابل ذکر در این راستا آن است که حق الزحمه براساس ضریبی از قیمت منطقه ای املاک محاسبه شود. 

در این صورت رابطه حق کمیسیون با قیمت مسکن از بین می رود و تلاش ها برای بالا بردن قیمت مسکن برای دستیابی به حق کمیسیون بیشتر نیز فروکش می کند.

مرکز پژوهش های مجلس در صدد است با ساماندهی بازار بنگاه های معاملاتی، رقابت را به این بازار برگرداند تا خدمات بهتر و سالم به خریدار و فروشنده ملک ارایه شود.

برای این منظور مشاوران املاک با طرح پیشنهادی مجلس ارزش گذاری خواهند شد. تعدیل نرخ تعرفه مشاوران و بنگاه های املاک، امری موجه و لازم به نظر می رسد. علاوه بر این، بنگاه های معاملات املاک در ازای دریافت حق الزحمه، علاوه بر دلالت طرفین و تسهیل عقد قرارداد، باید نسبت به احراز هویت طرفین معامله و برخی ایرادات فاحش معامله، واجد مسئولیت تلقی شوند. همچنین باید اعتراضات یا رضایت مشتریان قبلی از نحوه عملکرد هر بنگاه، توسط اتحادیه مربوطه یا سازمان تعزیرات حکومتی ارزشیابی شده و نتیجه بررسی به صورت شفاف به اطلاع عموم مردم و مشتریان احتمالی بعدی برسد. 

این طرح که مرکز پژوهش های مجلس درباره آن نظر کارشناسی داده است سال گذشته توسط اعضای کمیسیون عمران مجلس  تدوین شد و بنای آن بر قطع وابستگی حق الزحمه مشاوران املاک از قیمت مسکن بود.

اکنون بیش از یکسال است که این طرح به سرانجام نرسیده است و حالا مرکز پژوهش های مجلس برای تصویب آن پیشنهاد کرده است تعرفه دیگری لحاظ و بکار گرفته شود.

متعاملین مسکن برای وصل شدن به هم به بنگاه های معاملات نیاز دارند. تعبیری که نمایندگان مجلس از کار بنگاه های معاملات ملکی دارند نوشتن سند عادی قرارداد ملک است که بر اساس آن چون که در موارد متعدد سند عادی به سند محضری تبدیل نمی شود مشکلاتی برای خریدار و فروشنده ملک به وجود می آورد.

کارشناسان اقتصادی معتقدند این موضوع خود عاملی برای رکود مسکن است. به همین خاطر مجلس در نظر دارد کار معاملات مسکن را تسهیل کند تا بخشی از علت رکود از بین رود.

نکته دیگری که مرکز پژوهش های مجلس بر آن تاکید دارد تاثیر نرخ ارز بر شوک قیمت مسکن است. رشد قیمت مسکن ابتدا با رشد نرخ ارز بوجود آمد.

قیمت مسکن سال 96 در ثبات قرار داشت و مترمربعی 4 میلیون تومان بود اما در سال 97 با شوک دلار قیمت مسکن هم رشد بیش از 60 درصدی به خود گرفت.

رشد نرخ ارز باعث تشویق سرمایه گذاران به خرید مسکن می شود و چون عرضه مسکن در سال های اخیر بسیار کم بود، رشد خریدهای سرمایه ای باعث رشد شدید قیمت مسکن شد.

نمایندگان مجلس علاوه بر اینکه قصد ساماندهی بنگاه های معاملاتی را دارند در تدارک مالیات بر عایدی سرمایه نیز هستند تا از سود رشد قیمت مالیات بگیرند.