چقدر طول می کشد در تهران خانه دار شویم؟

بورس24 : قیمت مسکن ظرف 4 سال تا 7 برابر افزایش پیدا کرد و شدیدترین تورم ملکی را بر این بازار تحمیل کرد.اما چه کسانی مسبب این وضعیت شدند و آیا فعالیت آن ها در بازار مسکن باید کنترل شود یا نه؟
عاملان رشد قیمت مسکن دو دسته هستند؛ یک دسته متغیرها و یک دسته هم افراد.
متغیرهایی که در این سال ها باعث افزایش 600 درصدی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران شدند عبارتند از شوک ارزی، هیجان بورسی، رشد زمین، تورم مصالح ساختمانی.
اما افرادی که در این میان به کمک این متغیرهای تورم ساز، زمینه رشد قیمت را به واقعیت تبدیل کردند سوداگرانی بودند که بخاطر چشم انداز گرانتر شدن قیمت مسکن، خریدند که گرانتر بفروشند.
این افراد انتظار داشتند قیمت مسکن در آینده گرانتر می شود، در نتیجه با قیمت بالا خرید کردند تا با قیمت بالاتر بفروشند. این رفتار باعث شکل گیری حباب قیمتی در بازار مسکن شد.
در این میان چسبندگی قیمت در بازار مسکن هم کمک کرد به رشد قیمت.
چه بسا اگر شرایط برای خرید عادی توسط مردم برای استفاده سکونتی از واحدها فراهم بود، در این صورت رشد بی محابای قیمت مسکن ناشی از رفتار سوداگران اتفاق نمی افتاد یا سرعت آن به اندازه این سه سال نبود.
خریداران معمولی در مواجهه با رشد شدید قیمت مسکن مقاومت می کنند یا حداقل با احتیاط خرید می کنند. اما نه تنها در این سال های اخیر خبری از احتیاط معاملاتی نبود که هیجان گسترده سرمایه گذاری ملکی مانع توقف روند رشد قیمت مسکن شد.
البته بی احتیاطی یا شاید بهتر است گفته شود بی مبالاتی دولت ها هم در وضع موجود بازار مسکن تاثیر گذاشت.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند اگر دولت این بازار را به حال خود رها نمی کرد، کار به اینجا نمی رسید که رکود معاملات خرید رکورد بزند و مصرف کنندگان به اندازه یک قرن از بازار خرید عقب بیفتند.
در حال حاضر گفته می شود نزدیک به 100 سال طول می کشد در تهران با پس انداز بخشی از درآمد ماهانه، افراد بتوانند صاحب مسکن شوند.
نرخ طبیعی انتظار برای خانه دار شدن در کشورهای دیگر حدود 12 سال است.
علت دوره زمانی نجومی خانه دار شدن در کشورمان عدم تناسب بین رشد قیمت مسکن و رشد درآمد خانوارهاست. در سال های اخیر در حالی که دستمزد خانوارها سالانه حدود 15 تا 20 درصد افزایش پیدا کرده، قیمت مسکن حداقل سه برابر این رقم جهش کرد.
بنابراین دورافتادگی مصرف کنندگان از مسکن ناشی از رشد قیمت و رشد قیمت نیز ناشی از سوداگری در این بازار بوده است.
کارشناسان اقتصادی معتقدند دو فاکتور می توانند بازار مسکن را به حالت قبل برگرداند.
حالت قبل وضعیتی است که میزان خرید و فروش خانه در ماه به 2 برابر حجم کنونی افزایش پیدا کند هم در تهران و هم در سایر شهرهای کشور.
فاکتور اول تغییر جهت کاهشی انتظارات تورمی است. در صورتی که مذاکرات پیش رو شروع شود و نتایج مثبتی از آن بیرون بیاید، جریان خریدهای سرمایه ای ملک متوقف خواهد شد. کاهش تقاضا از این ناحیه به معنی آغاز کاهش قیمت مسکن خواهد بود که بعد از یکسال دوره خریدهای مصرفی مردم در این بازار شروع خواهد شد.
فاکتور دوم ترس صاحبان خانه های خالی از مالیات بر خانه خالی است.
دولت بنا دارد از یک میلیون خانه خالی شناسایی شده در بازار مسکن تا قبل از پایان سال جاری مالیات اخذ کند.
اگر مالیات ها بکار بیفتد، باز نتیجه اش توقف خریدهای سرمایه ای ملک و حتی از آن بهتر، فروش خانه های سرمایه ای از سوی مالکان خواهد بود.
طبق آخرین آمار بیش از 2 میلیون و 400 هزار واحد مسکونی در کشور خالی از سکنه است و میزان این خانه ها در تهران به نیم میلیون واحد مسکونی و در اطراف تهران به 20 درصد خانه های ساخته شده می رسد.
این آمارها مربوط به سال 95 است که سال 96 اعلام شد.
از آن تاریخ به بعد هیچ آماری درباره خانه های خالی اعلام نشده است. اما ابتدای امسال از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام شد که در فاز اول شناسایی خانه های خالی در سامانه املاک و مستغلات  بیش از یک میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه شناسایی شده است. معنی این عبارت آن است که تعداد خانه های خالی موجود خیلی بیش از یک میلیون واحد است. این معنی از آنجایی تقویت می شود که مشخص شود میزان مشارکت مردم در ثبت نام در سامانه املاک و اسکان پایین تر از 50 درصد بوده است.
در کشور بیش از 26 میلیون واحد مسکونی وجود دارد. بنابراین اگر برآورد شود تعداد خانه های خالی حداقل معادل 11 درصد کل خانه های کشور است در این صورت تعداد خانه های خالی نزدیک به 3 میلیون واحد خواهد بود.
اگر فقط یک سوم این خانه ها وارد بازار شود یعنی ظرفیت سازی معادل 10 برابر میزان خرید و فروش های فعلی آپارتمان در کشور. این عرضه 10 برابری  قطعا باعث کاهش تند قیمت مسکن خواهد شد.