جوسازی با وام 480 میلونی

بورس24 : خیلی از کسانی که قصد خرید مسکن را دارند از وام جدید بی خبرند اما گروهی که قصد فروش سریع آپارتمان هایشان را دارند به امید ورود متقاضیان وام دار به بازار، دنبال مشتری برای انجام معامله هستند.
بانک مسکن براساس مصوبه ماه گذشته شورای پول و اعتبار در تهران برای خرید مسکن 480 میلیون تومان تسهیلات با نرخ سود 17.5 درصد و بازپرداخت 12 ساله پرداخت می کند. این وام دو اشکال مشخص دارد که شامل قدرت پوششی آن و همچنین اقساط ماهانه اش می شود.
قدرت پوششی وام جدید حدود 15 مترمربع برای واحدهای مسکونی با قیمت میانگین است که سهم زیادی نیست. اما قسط ماهانه اش حدود 9 میلیون تومان است یعنی دو برابر حقوق و دستمزد متوسط کارمندان فاقد مسکن.
این دو اشکال مانع از آن شده است که تقاضای مسکن نسبت به خرید اوراق مسکن برای خرید خانه اقدام کند.
با این حال ممکن است در مناطق پایین شهر تهران که متوسط قیمت آپارتمان ها حدود نصف قیمت میانگین شهر است، بخشی از تقاضا به پشتوانه وام مسکن وارد بازار معاملات شود اما حجم این گروه به قدری نیست که بازار را تکان دهد.
اما در روزهای اخیر براساس مشاهده جو بازار مسکن، فروشنده ها به رونق گرفتن بازار معاملات مسکن خوش بین شده اند. این برداشت را باید از افزایش نسبی فایل های فروش آپارتمان در مناطق 10 تا 20 مشاهده کرد.
فروشنده ها سعی می کنند جوسازی کنند تا از طریق بازار گرمی، نسبت به فروش واحد خود اقدام کنند.اما کارشناسان اقتصادی معتقدند بازار مسکن بعید است به این زودی ها رونق بگیرد.
این کارشناسان از روی تجربه شان و شناختی که از دوره های پیشین رونق – رکود مسکن دارند تاکید می کنند، قبل از اینکه رونق در معاملات مسکن ایجاد بشود باید دو حرکت در بازار رخ دهد. حرکت اول کاهش قیمت مسکن به میزان 6 تا 10 درصد است و حرکت دوم نیز توانمندشدن سازندگان مسکن است. اگر فروش واحدهای نوساز از این حالت شبه تعطیلی خارج شود، سازنده ها قادر به ساخت و ساز جدید خواهند شد. در این صورت معاملات ملک نیز رونق می گیرد.
طی یکسال گذشته میزان معاملات خرید و فروش آپارتمان در تهران به اندازه نصف نیمه اول دهه 90 شد. این افت شدید معاملات مسکن نتیجه سلب قدرت خرید بوده است. برای آنکه قدرت خرید مسکن احیا شود، فقط و فقط به افزایش وام خرید نیاز نیست. افزایش وام خرید شرط لازم است اما شرط کافی، بازتوانایی اقتصادی متقاضیان مسکن برای پرداخت قسط وام خرید مسکن و همچنین پرداخت بهای مکمل خرید خانه است.
اخیراً یک نماینده مجلس اعلام کرده است فاصله خریداران مسکن تا مسکن به بیش از 180 سال برای دهک های پایین رسیده است. این فاصله برای دهک متوسط در تهران حدود یک قرن است. معنی این فاصله زمانی آن است که اگر قرار باشد افراد با پول پس انداز ماهانه و سالانه شان خانه دار شوند تقریباً هیچ وقت خانه دار نخواهند شد!
برای کاهش این فاصله دو کار باید انجام شود؛ وام خرید مناسب و تعدیل قیمت مسکن.
جهش قیمت مسکن در سه سال و نیم گذشته باعث شد قیمت خانه در تهران بیش از 7 برابر شود. این در حالی است که قدرت اقتصادی خانوارها حتی 2 برابر هم نشده است. با این شکاف درآمدی، نمی توان به رونق خرید مسکن در کوتاه مدت و حتی میان مدت امیدوار بود.
تازه این حجم پایین معاملات مسکن در یکسال گذشته مدیون خریدهای سرمایه ای از سمت سرمایه گذاران بوده است وگرنه چنانچه در ماه های آینده میل به سرمایه گذاری ملکی نیز کاهش پیدا کند، شاید بازار معاملات مسکن برای مدتی تعطیل شود.
هر چند تعطیلی در بخشی از بازار دیده می شود.
بنگاه هایی که در دوره قرنطینه مجبور به تعطیلی شدند، بخشی از آنها در شرایط کنونی که کسب و کارها به حالت معمولی برگشته اند، هنوز برنگشته اند!
هزینه های جاری بنگاه های املاک از درآمدشان سبقت گرفته است چون که فعالیت شان به کمتر از نصف سال های گذشته رسیده است.رسوب زمانی فایل های آپارتمانی در بنگاه ها به 2 برابر دو سال گذشته رسیده است. زمان زیادی لازم است تا یک آپارتمان بعداز کلی بازاریابی فروش رود. این کار فرسایشی بخشی از بازاریاب های ملکی را از بازار خارج کرده است.
کارشناسان اقتصادی می گویند تنها یک پارامتر می تواند مسیر پیش روی بازار مسکن را کوتاه کند و سبب رونق معاملات مسکن شود. این پارامتر برجام است.
در صورتی که برجام احیا شود، خوش بینی کوتاه مدت باعث کاهش قیمت ها در اثر فروش سریع واحدهای مسکونی می شود که در این صورت بازار مسکن در مسیر ابتدای رونق می تواند تغییر جهت دهد.
قیمت مسکن وابستگی زیادی به نرخ دلار پیدا کرده است. احیای برجام پیش بینی می شود سبب شود نرخ دلار کاهش محسوس پیدا کند. اثر انتظاری این کاهش نرخ در بازار مسکن، کاهش قیمت مسکن خواهد بود.جو سنگین کنونی بازار مسکن –نه خریدی، نه فروشی- بخاطر همین دیده بانی برجامی است.