معاملات مَسکن جهش کرد؟

بورس24 : در خبرهای دو روز گذشته آمده بود معاملات مسکن جهش کرده است و تعداد معاملات خرید و فروش خانه دو برابر شده است.
این خبر براساس داده های خام سامانه رهگیری معاملات مسکن از سوی برخی خبرگزاری ها اعلام شد که براساس آن برآورد شده بود در تهران طی ماه گذشته 10 هزار واحد مسکونی فروش رفته است.
صحت و سقم این خبر را گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن ماه شهریور تعیین خواهد کرد. این گزارش تا پایان وقت اداری روز سه شنبه منتشر نشد. اما صرف نظر از این آمار آنچه در بازار مبرهن است جنب و جوش خریداران و فروشندگان مسکن در هفته های گذشته است.

شهریور متفاوت بازار مسکن

مشاورین املاک اوضاع ماه شهریور را متفاوت از ماه های قبل از آن تشریح می کنند. این تفاوت از منظر مراجعه زیاد متقاضیان خرید خانه و همچنین تمایل به فروش از سوی مالکان مطرح شده است.
اما ماجرا چه بوده است که در شهریور ماه بازار مسکن روزهای شلوغی را پشت سر گذاشت؟
اولین علت که در این باره مطرح است ماه آخر فصل معاملات ملک است.
همیشه در شهریور ماه عده ای که دارای فرزند محصل هستند و قصد خرید خانه دارند، برای این کار تعجیل می کنند. عجله امسال ممکن است به خاطر روند رشد قیمت مسکن بیشتر از سال های قبل بوده باشد. در این میان چون که تعداد فایل های فروش آپارتمان در بنگاه ها بسیار کمتر از گذشته است، یک مراجعه پرحجم متقاضیان خرید خانه به بازار معاملات مسکن باعث می شود عدم تعادل به صورت پررنگ به چشم بیاید و این طور القا شود که بازار مسکن رونق گرفته است. در حالی که آنچه باعث شده جنب و جوش بیشتر دیده شود، کمبود یا عدم فراوانی عرضه آپارتمان فروشی است.
تعداد 9 یا 10 هزار فقره معامله خرید مسکن رقمی نیست که به استناد آن، بازار مسکن رونق پیدا کند. چرا که در دوره های رونق معاملات مسکن ماهانه بیش از 16 هزار واحد مسکونی خرید و فروش می شود. اما این 10 هزار فقره معامله در مقایسه با 5 هزار فقره معامله خرید در ماه های گذشته، بزرگ دیده می شود.
در ماهی که گذشت یک تحول نیز در بازارهای دیگر رخ داد که نتیجه آن احتمالا در بازار مسکن بروز پیدا کرد.

چرا سرمایه گذاران دوباره وارد بازار ملک شدند؟

ماه گذشته بازدهی بازارها در طول ماه نوسان زیادی داشت و در نهایت آنطور که باید سرمایه گذاران از بازارهای موازی مسکن سود ماهانه کسب نکردند. حتی آنهایی هم که در این بازارها بازدهی مثبت زیادی کسب کردند نسبت به تداوم آن خوش بین نبودند.
بازدهی بازارهای موازی مسکن در این دو سه سال گذشته رابطه مستقیم با انتظارات تورمی داشته است. انتظارات نیز تابعی از شرایط اقتصادی و سیاسی کشور داشته است. یعنی با پسرفت شرایط، بازدهی بازارها صعودی شد و برعکس آن نیز در مقاطعی رقم خورد.
در ماهی که گذشت برخی فعالان سرمایه گذاری در بازارهای موازی مسکن به آینده امیدوار (خوش بین) شدند اما این امیدواری در حدی نبود که برای همیشه از سرمایه گذاری در بازارهای دارایی خارج شوند. در نتیجه وارد بازار مسکن شدند؛ بازاری که ریسک بسیار پایین در مقایسه با سایر بازارهای موازی دارد اما سود آن قابل توجه است.
بازدهی مسکن در هر دوره 3 تا 5 سال، بیش از نرخ تورم بوده است. در این سه سال گذشته که حتی این فاصله تا دو برابر هم فراتر رفت.
بنابراین علت دیگر جهش معاملات مسکن در شهریور همین مورد بوده است.
رشد معاملات مسکن در عین حال با رشد شدید قیمت مسکن همراه نبوده است.
سال گذشته میزان رشد نقطه ای قیمت مسکن در تهران بیش از 60 درصد گزارش شد اما در نیمه اول امسال میزان رشد قیمت مسکن در تهران حدود 30 تا 40 درصد بوده است.
در تیر و مرداد نیز قیمت واقعی مسکن کاهش پیدا کرد یعنی میزان رشد قیمت مسکن از تورم عمومی کمتر شد.
دلیل این کاهش نرخ رشد قیمت مسکن طولانی شدن روند رشد مثبت از اواخر سال 96 تا پایان 99 بود.
در این فاصله قیمت مسکن در تهران 7 برابر شد و در بقیه شهرها تقریباً بیش از 4 برابر افزایش پیدا کرد. حال اینکه تورم عمومی در این فاصله از رشد 5 برابری قیمت کالاها و خدمات حکایت داشت.

اگر تکلیف برجام مشخص شود؟

اکنون به نظر می رسد اگر تکلیف برجام روشن شود، بازار مسکن دیرتر از بقیه بازارها دچار کاهش قیمت می شود. حتی احتمال دارد بخاطر رکود شدید و انجماد ملکی، در کوتاه مدت، قیمت مسکن کاهش پیدا نکند. اما دست کم یک اتفاق رخ می دهد و آن صفر شدن خریدهای غیرمصرفی در بازار مسکن است. همین عدم خرید کردن می تواند باعث ترک خوردن قیمت ملک و کاهش آن شود.
از طرفی، کاهش قیمت در بازارهای موازی خود به عاملی برای کاهش قیمت مسکن در کوتاه مدت بدل خواهد شد.
در طول این سه سال بازدهی بورس بیشترین بوده و با اینکه قیمت مسکن رشدهای قابل ملاحظه ای داشته اما میزان آن از بازار پرریسکی مثل بازار سهام کمتر بوده است.
شاید شهریور ماه آخرین ماه پررشد معاملات مسکن در طول سال جاری باشد. شاید هم در ماه بعد از احیای احتمالی برجام، بازار مسکن شاهد رشد معنادار معاملات فروش شود.