مانع خرید مسکن با وام خرید !

بورس24 : وام خرید مسکن قرار است مسیر خرید خانه را به روی متقاضیان باز کند اما رسیدن به خودش فعلاً با مانع بزرگی روبرو است.

حدود دو هفته پیش شورای پول و اعتبار با افزایش سقف وام خرید مسکن موافقت کرد و سقف تسهیلاتی که با اوراق بانک مسکن قابل دریافت است برای استفاده زوجین در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک به ترتیب به 400 میلیون تومان، 320 میلیون تومان و 240 میلیون تومان تبدیل شد.

سقف جدید 2 برابر سقف قدیم است و به همین خاطر اقساط ماهانه وام ها نیز 2 برابر شده است.

اما درآمد خانوارها طی این مدت نه تنها 2 برابر نشده که رشد شدید هزینه های زندگی باعث شده بخش زیادی از درآمد ماهانه افراد صرف هزینه های زندگی شود.

قسط وام 400 میلیون تومانی 6 میلیون و 700 هزار تومان است. قسط وام 320 میلیون تومانی نیز حدود 5 میلیون تومان و آن یکی که برای شهرهای کوچک است نیز قسط ماهانه اش حدود 3 میلیون تومان اعلام شده است.

در حالی که مستاجرها به صورت میانگین ماهانه 2 تا 3 میلیون تومان برای اجاره بها پرداخت می کنند، پرداخت قسط وام مسکن با این اندازه، در توان خیلی از افراد نیست.

این مانع قسط امکان استفاده از وام مسکن برای خانه دار شدن را می گیرد.

طی سه سال گذشته تبخیر قدرت خرید وام مسکن باعث کاهش شدید حجم معاملات خرید خانه شد تا جایی که تعداد خریدها در شهرها نصف شد.

اگر شرایط قسط دهی وام های جدید مسکن مناسب متقاضیان مصرفی بود، بازار معاملات مسکن می توانست از این محل رونق بگیرد.

کارشناسان بانکی برای رفع این مانع یک پیشنهاد دارند و آن مداخله دولت برای حمایت از پرداخت وام خرید مسکن ارزان به مستاجران است.

دولت برای آنکه قسط ماهانه وام خرید مسکن را به سطح در توان مستاجرها برساند باید دو کار انجام دهد؛ اول کاهش نرخ سود تسهیلات از 18 درصد به 6 تا 8 درصد و دوم افزایش طول مدت بازپرداخت تسهیلات به 25 سال.

کاهش نرخ سود و افزایش دوره بازپرداخت باعث کاهش قسط ماهانه وام های مسکن می شود.

شبیه این پیشنهاد از سال 93 تا کنون برای صندوق پس انداز مسکن یکم به اجرا درآمده است.

اما از آنجا که مبلغ وام مسکن یکم در تهران 80 میلیون تومان است، آن تسهیلات امکان استفاده برای مستاجران را از دست داده است.

با این حال، دو گروه در بازار خرید مسکن احتمالاً سراغ تسهیلات جدید می آیند.

گروه اول همان سرمایه گذاران ملکی هستند که اتفاقا بخاطر سطح پایین قیمت واحد مسکونی در مناطق پایین شهر، همچنان نیت خرید سرمایه ای دارند.

در مناطق پایین شهر تهران با زیر یک میلیارد تومان می شود یک واحد مسکونی ریزمتراژ سن دار خرید. در این صورت وام 400 میلیون تومانی خرید به اضافه وام 80 میلیون تومانی جعاله می تواند بیش از نیمی از بهای خرید واحد مسکونی ریزمتراژ در جنوب شهر را پوشش دهد.

احتمال دارد در ماه های آینده میزان رکود معاملات خرید خانه در مناطق جنوبی شهر تهران نسبت به مناطق شمالی کمتر شود.

گروه دوم نیز افرادی هستند که قصدکاهش سن بنای واحد مسکونی ملکی شان را دارند. با کاهش عمربنای واحد مسکونی قیمت خرید بین 3 تا 5 درصد افزایش پیدا می کند. کاهش سن بنا اگر به نوساز شدن واحد مسکونی منجر شود، قیمت بین 10 تا 15 درصد بیشتر می شود.

همچنین کسانی که قصد افزایش متراژ واحد مسکونی خود را دارند نیز مشتری این تسهیلات خواهند شد.

این افراد هم در تهران و هم در شهرهای بزرگ مشتریان اصلی وام های جدید مسکن خواهند بود. اما در شهرهای کوچک مستاجرها با این تسهیلات ارتباط برقرار می کنند.

در شهرهای کوچک هنوز می شود با قیمت مترمربعی زیر 10 میلیون تومان خانه خرید.

کارشناسان اقتصاد مسکن در تحلیل خود درباره تاثیرگذاری وام های جدید بر نبض قیمت و معاملات املاک معتقدند، جمعیت زیادی با این تسهیلات درگیر نمی شود. بخش اصلی تقاضا منتظر کاهش قیمت مسکن است.

هم در تهران انتظار کاهش قیمت وجود دارد و هم در بازار مسکن شهرهای بزرگ کشور.

در کلان شهرها قیمت میانگین واحد مسکونی از 12 میلیون تومان عبور کرده است. با توجه به مساحت غالب واحدهای مسکونی در شهرستان ها، قیمت خانه در این شهرها از یک میلیارد تومان عبور کرده است. با توجه به رقم وام جدید در شهرهای بزرگ و حذف قیمت خرید اوراق از تسهیلات، این وام ها حدود 25 مترمربع را پوشش می دهد.

البته با توجه به رشد قیمت اوراق در روزهای اخیر که تا نزدیکی کانال 70 هزار تومان پیشروی کرده است، ممکن است قدرت تسهیلات به پایین تر از 25 مترمربع کاهش یابد.

البته یک احتمال متضاد مطرح است و آن رکودی تر شدن بازار معاملات خرید خانه در پاییز و زمستان با توجه به رفتار سنتی در این بازار است.

در این میان انتظارات برجامی نیز اجازه رشد سریع معاملات خرید خانه را نمی دهد. بنابراین احتمال دارد قیمت اوراق دچار جهش نشود.