١٠٠٠ همت خرج طرح مسکن دولت می شود!

بورس24 : دولت سیزدهم مصمم است طرح ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در 4 سال را به اجرا دربیاورد.

برای این منظور پیش بینی شده وام ساخت بدون سپرده 200 میلیون تومانی به سازنده ها پرداخت شود و همچنین زمین های تحت مالکیت دستگاه های دولتی در داخل حریم شهرها به مسکونی تغییر کاربری پیدا کند و زیر بار ساخت مسکن قرار بگیرد.

این بخشی از طرح جهش تولید مسکن است که ماه گذشته توسط شورای نگهبان به تصویب رسید.

این طرح برای تامین اعتبار بانکی جهت پرداخت تسهیلات برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال بانک ها را مکلف کرده است 20 درصد از تسهیلات سالانه را برای بخش مسکن اختصاص دهند. در غیر اینصورت معادل این رقم مشمول جریمه مالیاتی خواهند شد.

حدود 200 تا 300 هزار واحد از این طرح سالانه برای روستاها است و حدود 500 هزار واحد مسکونی نیز بر عهده انبوه سازان داخل شهرها گذاشته شده است. مابقی واحدها روی زمین های 99 ساله بیرون شهرها احداث می شود.

برآوردها حکایت از آن دارد که ساخت هر واحد مسکونی در این طرح حدوداً یک میلیارد تومان هزینه می برد.

مساحت تعیین شده (میانگین) برای ساخت واحدهای مسکونی طرح جهش تولید مسکن در کشور، 100 مترمربع است. از طرفی هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی نیز حدود 10 میلیون تومان اعلام می شود. هزینه ساخت نسبت به سال گذشته 2 برابر شده است. این رقم تازه بدون احتساب هزینه آماده سازی زمین است که اگر مدل محاسباتی مسکن مهر مبنا قرار بگیرد،‌ در این صورت هزینه کل برای هر مترمربع حدود 12 میلیون تومان خواهد شد.

هزینه آماده سازی زمین های 99 ساله را ممکن است دولت از محل یارانه مسکن و اعتبار دستگاه های خدمات رسان دولتی، تامین کند.

اگر هزینه آماده سازی از هزینه ساخت کسر شود، ساخت هر واحد مسکونی در طرح جهش تولید مسکن یک میلیارد تومان خواهد شد.

با این حساب هزار هزار میلیارد تومان هزینه می شود تا کل یک میلیون مسکن در سال ساخته شد.

این رقم معادل کمتر از یک سوم کل نقدینگی کشور و اندکی بیش از بودجه سالانه کل کشور است که رقم بسیار بسیار سنگینی خواهد شد.

تزریق این میزان پول به بازار ساخت یک میلیون مسکن در سال باعث تاثیر افزایشی بر متغیرهای اقتصادی می شود.

کما اینکه در سال 90 تا 92 چاپ پول به میزان 50 هزار میلیارد تومان توسط بانک مرکزی باعث نیمی از تورم 40 درصدی شد.

کارشناسان اقتصادی معتقدند هزینه هزار همت برای ساخت یک میلیون مسکن در طرح دولت بخاطر اثرگذاری بر نقدینگی سرعت و مسیر کاهش قیمت مسکن را مختل می کند.

اما گروهی دیگر تاکید می کنند شرایط سال 1400 بازار مسکن ، شرایط دهه 80 نیست!

در مقطعی که مسکن مهر کلید خورد، درآمدهای نفتی کشور براساس بشکه ای بالای 100 دلار بود. دستگاه های دولتی از اعتبار لازم برای تامین خدمات سه گانه شهرهای جدید و پروژه های مسکن مهر برخوردار بودند.

اما در حال حاضر کسری بودجه شدید دولت و نبود اعتبار کافی در اختیار دستگاه ها مانع از تامین منابع مالی لازم برای ساخت و تولید یک میلیون مسکن خواهد شد.

در مقطع مسکن مهر یک شرکت خارجی به کمک طرح آمد و بیش از 200 هزار واحد مسکونی را احداث کرد. اما امروز بحث های مرتبط با تحریم بانکی بعید است مسیر ورود شرکت های ساختمانی خارجی به کشور را شکل داده باشد.

نکته مهم دیگر در این طرح عدم همکاری بانک ها خواهد بود.

بانک ها طی سه چهار سال اخیر فقط 6 درصد از کل تسهیلات پرداختی را به بخش مسکن اختصاص دادند. ضمن آنکه فقط نیمی از این سهم 6 درصدی یعنی معادل 3 درصد کل، به وام ساخت اختصاص پیدا کرد و مابقی برای خرید یا تعمیر مسکن پرداخت شد.

حال بانک ها باید میزان پرداخت تسهیلات ساخت مسکن را براساس طرح جهش تولید مسکن 7 برابر کنند! چنین جهشی در تامین مالی مسکن عزم جدی در شبکه بانکی را طلب می کند.

پیش بینی می شود تقاضای کافی برای این یک میلیون مسکن پای کار نیاید چون که در این صورت باید بیش از 500 میلیون تومان آورده نقدی توسط این افراد تامین شود.

در یکسال اخیر حداکثر آورده نقدی افرادی که در طرح مسکن ملی ثبت نام کردند، به پروژه ها تزریق کردند 40 میلیون تومان بود! این عدد خیلی خیلی کمتر از آورده نقدی مورد نیاز در طرح جهش تولید مسکن است.

کارشناسان معتقدند طرح واقعی برای تامین مسکن اقشار هدف، طرحی است که 80 درصد از هزینه ساخت را وام 20 ساله پرداخت کند آن هم با نرخ سود 4 درصد.

در طرح جهش تولید مسکن فعلا صحبت از پرداخت وام ساخت با نرخ سود 18 درصد است که اقساط آن خارج از استطاعت افراد نیازمند خانه است.

قسط ماهانه وام 200 میلیون تومانی بالای 4 میلیون تومان خواهد بود.

پرداخت این تسهیلات مانع پرداخت وام خرید مسکن با سقف کارآمد در سال های آینده می شود.