بازار مسکن به بازار سرمایه متصل می شود

بورس24 : وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی یکی از برنامه های خود برای بازار مسکن را اتصال این بازار به بازار سرمایه معرفی کرده است.

رستم قاسمی اعلام کرده خریداران سرمایه ای ملک باید از بازار معاملات املاک به بازار سرمایه هدایت شوند تا قیمت مسکن بیش از این افزایش پیدا نکند.

جزییات این برنامه بیانگر آن است که دولت سیزدهم در نظر دارد سازنده های مسکن سرمایه مورد نیازشان برای ساخت و ساز را از این طریق تامین کنند. در این مدل تامین مالی یک پروژه ساختمانی بر اساس ارزش زمین و هزینه ساخت آن به یونیت های قابل خرید و فروش در بازار سرمایه تبدیل می شود و افراد در بازار سرمایه می توانند با خرید این یونیت ها، به سرمایه گذاران ملکی تبدیل شوند.

اما این گروه از سرمایه گذاران ملکی، نه تنها روند قیمت مسکن را دچار جهش نمی کنند بلکه در بلندمدت باعث کاهش قیمت مسکن می شوند.

زمانی که تقاضای سرمایه ای ملک، در بازار سرمایه اقدام به خرید یونیت های ساختمانی می کند، سرمایه مورد نیاز برای عرضه های جدید مسکن را تامین می کند. در این حالت، هم سازنده از محل فروش یونیت ها، منابع مالی مورد نیاز برای اجرای پروژه خود را تامین می کند، هم متقاضیان سرمایه گذاری ملکی، با صاحب شدن یونیت ها، از حاشیه سود ساخت و ساز نفع می برند و هم اینکه بازار مسکن به مسیر رونق ساخت مسکن و در امان ماندن از خریدهای سرمایه ای ملک هدایت می شود.

ساخت و ساز طی دو سه سال گذشته دارای حاشیه سود بیش از 30 درصدی بوده است.

اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه موجب می شود، همه افرادی که دنبال سود ملکی هستند از این حاشیه سود منتفع شوند. در این میان شاید تصور شود حاشیه سود ساخت و ساز کمتر از سود خرید سرمایه ای ملک است چرا که در همین دو سه سال اخیر، آنهایی که ملک خریدند، سالی حداقل 60 درصد سود بردند که 2 برابر حاشیه سود ساختمانی بود.

اما واقعیت یونیت های سرمایه گذاری ساختمانی در بازار سرمایه، چیزی بیشتر از حاشیه سود ساختمانی است.

این یونیت ها در بازار سرمایه می تواند خرید و فروش شود (در بازار ثانویه). در این حالت، مکانیزم بازار به گونه ای است که یونیت های پروژه های ساختمانی در تابعی بین مختصات اقتصادی پروژه و تورم مسکن در بازار، قیمت پیدا می کند و معامله می شود. بنابراین سود سرمایه گذاری در پروژه های ساختمانی عرضه شده در بازار سرمایه از حاشیه سود ساختمان سازی سنتی بیشتر و البته از سود خرید سرمایه ای ملک کمتر است.

وزیر جدید راه و شهرسازی یکی از حداقل 10 برنامه اش را بر محور هدایت بازار مسکن به بازار سرمایه استوار کرده است. اما آیا چنین هدفی محقق می شود؟

طرح اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه پیش از این، در سال 93 نیز مطرح شد. آن زمان اولین صندوق زمین و ساختمان هم به صورت جدی راه اندازی شد. طی 7 سال گذشته تعداد صندوق های زمین و ساختمان به حدود 10 مورد رسید. صندوق های زمین و ساختمان همان پل اتصال ساخت و ساز به بازار سرمایه است. اما به علت آنکه مسیر ورود ساختمان سازها به بازار سرمایه بسیار سخت تر از ساخت و ساز سنتی است، این صندوق ها طی این سال ها پا نگرفتند. تقریباً همه این تعداد محدود صندوق زمین و ساختمان که راه اندازی شد، توسط نهادهای مالی و اعتباری دولتی ایجاد شدند.

سازندگان مسکن برای آنکه پروژه های خود را به بورس بیاورند باید ابتدا زمین پروژه بنام آنها باشد. این در حالی است که در عمده ساخت و سازهای مسکونی شهر تهران، مالک زمین، سازنده نیست.

همچنین زمین ها باید دارای سند رسمی باشند که این هم با ویژگی برخی پروژه ها ناسازگار است.

نکته مهم دیگر، عدم تمایل سازنده ها به تقسیم حاشیه سودشان با نفر غیر است!

زمانی که ساخت و ساز از طریق بازار سرمایه با شکل گیری یونیت ها و واگذاری آنها به سرمایه گذاران خرد جلو می رود، دست آخر، با تکمیل و فروش آپارتمان ها باید بخشی از حاشیه سود پروژه به دارندگان یونیت ها اختصاص پیدا کند. این مدل باب میل سازنده ها نیست. چرا که اگر بود، الان بازار پیش فروش آپارتمان بسیار رونق گرفته بود.

کارشناسان اقتصادی در توصیه شان به وزیر راه و شهرسازی در این باره می گویند، اگر مسیر خریدهای سرمایه ای ملک مسدود شود، اتصال بازار سرمایه و بازار مسکن بهم، به صورت خودکار فراهم می شود.

مسدودسازی مسیر خریدهای سرمایه ای ملک نیز با مالیات امکان پذیر است.

اگر ریسک این خریدها با دریافت مالیات کارآمد افزایش پیدا کند، آنهایی که به دنبال تبدیل دارایی خود به ملک هستند چاره ای به جز ورود به بازار سرمایه ندارند. وقتی این نوع تقاضای بورسی در حوزه ملک ایجاد شود، سازنده ها نیز رغبت پیدا می کنند پروژه هایشان را برای تامین مالی به بورس بیاورند.

امروز هزینه ساخت یک آپارتمان 100 مترمربعی در تهران حدود یک میلیارد تومان است. این رقم، رقم مناسبی برای سرمایه گذاری بورسی (خرید یونیت) است.