حد ضربه ارزی به بازار مسکن چقدر است؟

بورس24 : شوک های ارزی سال 97 و 99 از دو محل به تحریک سرمایه گذاران ملکی منجر شد.

سال 97 نرخ دلار بیش از 150 درصد افزایش پیدا کرد در حالیکه قیمت مسکن آنچنان رشد جهش گونه ای را در آن سال به خود ندید. در سال 97 متوسط قیمت مسکن در تهران حدود 70 درصد افزایش یافت و در بقیه شهرها رشد قیمت کمتر از این بود.

با این حال در سال 98 اثر شوک ارزی سال 97 در بازار مسکن منعکس شد. در سال 98 قیمت مسکن بیش از 60 درصد جهش کرد و همین میزان رشد قیمت در سال 99 نیز ادامه پیدا کرد تا قیمت ملک در رالی رشد قیمت ها به پای تورم دلار برسد.

بازار مسکن تهران تنها محل ضربه پذیر شوک های ارزی نبود. بخشی از سرمایه گذاران ملکی بازار کشورهای همسایه از جمله ترکیه را مناسب تر از بازار املاک داخلی دیدند و موجی از خرید خانه در خارج کشور از سه سال گذشته شکل گرفت.

اما چرا این دو محل برای سرمایه گذاری انتخاب شده است و تا کی این رویه ادامه پیدا می کند؟

تورم بازارهای دارایی در سه سال اخیر باعث تولید انتظارات تورمی در سطح عمومی جامعه شد. حس گرانتر شدن روزانه انواع کالاها در این مدت که ریشه آن را شوک های ارزی بوجود آورد، افراد با سطوح مختلف دارایی نقدی را به سمت بازارهای مختلف سوق داد. البته میزان ریسک پذیری و ریسک گریزی هر یک از افراد در انتخاب بازار هدف سرمایه گذاری شان نقش اساسی را بازی کرد.

افراد ریسک پذیر با نقدینگی نه چندان بالا به سمت بازارهای بورس،‌ ارز و سکه حرکت کردند. افراد دارای نقدینگی قابل توجه اما ریسک گریز نیز به سمت بازار ملک سرازیر شدند. تنها بازار تقریباً خالی از مشتری، بازار پول بود که بخاطر نرخ سود پایین سپرده گذاری بانکی چندان این دوره مورد توجه سرمایه گذاران قرار نگرفت.

اتفاقا چون که بازار پول (سپرده گذاری بانکی) به عنوان بازار رقیب سنتی بازار مسکن مورد توجه قرار نگرفت، فشار تقاضا در بازار ملک دو چندان شد.

به این ترتیب با هجوم خریداران سرمایه ای به سمت بازار مسکن قیمت مسکن در تهران از سال 96 تا پایان 99 بیش از 7 برابر شد.

اما آن بخش از سرمایه گذاران ملکی که در کشوری مثلا ترکیه سرمایه گذاری کردند نیز از محل رشد نرخ ارز، سود بردند.

نرخ بازدهی سرمایه گذاری ملکی ایرانی ها در خارج برابر است با حداقل نرخی معادل افزایش نرخ ارز. علاوه بر این، تورم ملکی کشور مقصد نیز به آن اضافه می شود.

تورم مسکن در عمده کشورهای جهان زیر 5 درصد در سال است. بماند که در یکسال اخیر بخاطر بسته های اعتباری و حمایتی بانک های مرکزی برای پوشش هزینه های کرونا، تورم مسکن در کشورهای توسعه یافته دو رقمی شد. اما در وضعیت عادی، تورم مسکن در کشورهای مختلف بسیار اندک است.

بازار مسکن ترکیه در این میان یک امتیاز دیگر برای خریداران خارجی داشته است و آن سطح پایین قیمت مسکن در این کشور است.

بازار مسکن ترکیه جزو 10 کشور ارزان جهان در این حوزه است. قیمت مترمربع املاک ترکیه به مراتب پایین تر از 700 دلار است. حال آنکه در آمریکا این رقم بالای 2 هزار دلار و در تهران بیش از یک هزار دلار است.

همین اختلاف ارزی قیمت ملک باعث شد در دو سه سال گذشته بخشی از سرمایه ایرانی ها روانه بازار مسکن کشور همسایه شود.

اما این وضعیت تا کی ادامه پیدا می کند؟

کارشناسان اقتصادی حد زمانی سرمایه گذاری ملکی چه در داخل و چه در خارج را پایان نوسانات ارزی می دانند و معتقدند چنانچه مسئله برجام حل و فصل شود هیجان ارز هم فروکش می کند و آن زمان است که بازار ملک از جذابیت خواهد افتاد.

در این حالت یک فاز تاخیری برای از جذابیت افتادن بازار املاک داخل و خارج وجود دارد. بازار املاک خارج به احتمال زیاد زودتر از داخل از جذابیت می افتد چون که نبض بازدهی املاک خارجی کاملاً با نبض بازدهی دلار هماهنگ است!

کسانی که در خارج از کشور ملک خریداری می کنند میزان رشد سرمایه آنها تابعی از رشد نرخ دلار است چون که سرمایه آنها عملاً به ارز تبدیل شده است.

به همین خاطر پیش بینی می شود تب خرید خارجی ملک دوام نداشته باشد و فروکش کند.

البته بخشی از خریدهای خارجی ملک بخاطر خانه های اقامتی و تفریحی در هر دوره ای ادامه پیدا می کند.

اما بخش دیگر که مربوط به نوسانات ارز و انتظارات تورمی است متوقف خواهد شد.

در حال حاضر براساس مقایسه نسبت گذشته نرخ دلار به قیمت مسکن، مشخص می شود سطح قیمت مسکن در تهران بالا است و در شرایط کاهشی، این سطح باید برگردد.

سطح بالای قیمت مسکن بین 2 تا 3 میلیون تومان در مترمربع برآورد می شود؛‌ یعنی 10 درصد قیمت های فعلی باید بریزد.