مسکن متری چند تمام می شود؟

بورس24 : رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی چون که حاشیه سود ساختمان سازها را تهدید می کند خود به عاملی برای رکود بیشتر مسکن تبدیل شده است.
طی یک ماه گذشته رکود ساخت و ساز شدیدتر از سال گذشته شده است.
افزایش بیش از 100 درصدی قیمت سیمان و حداقل 50 درصدی انواع میلگرد در اواخر بهار و اوایل تابستان باعث شوکه شدن سازنده ها و تولیدکنندگان مسکن شد. ماجرا از آنجایی که شروع شد که کارخانه های تولید سیمان و فولاد در صف اول خاموشی های مکرر و اجباری قرار گرفتند. قطعی روزانه برق کارخانجات تولید این دو نوع ماده اصلی تولید مسکن باعث شد بازار این محصولات ساختمانی محل موج سواری سفته بازهایی قرار بگیرد که همیشه دنبال سودجویی از قیمت سازی های دولتی هستند.
تولیدکنندگان سیمان و میلگرد همیشه در حبس انواع مصوبات تکلیفی دولت از سهمیه بندی فروش گرفته تا قیمت گذاری تا ممنوعیت صادرات بوده اند.
در این میان، ساز و کار بازار به گونه ای بوده که در نهایت مصرف کننده نیز مجبور بوده این محصولات را با قیمتی که واسطه ها و سفته بازها تعیین می کنند، خریداری کند.
خاموشی ها بهانه ای شد برای احتکار سیمان و فولاد چون که محتکران خوب می دانند با خاموشی های مکرر، میزان عرضه ناشی از محدودیت تولید، کاهش پیدا می کند و در نتیجه وجود تقاضا، قیمت بالا می رود. در نتیجه محتکران توانستند با همین فاصله بین بازار عرضه و بازار تقاضا، قیمت مصالح ساختمانی پرمصرف را تا 2 برابر و بلکه بیشتر از نرخ های بهار، افزایش دهند.
انبوه سازان در تهران در روزهای اخیر اعلام کردند، اینکه گفته می شود سیمان نایاب شده است حرف غلطی است. سیمان دولتی نایاب شده اما سیمان با قیمت بازار آزاد همه جا وجود دارد و آماده بار زدن به مقصد پروژه است!
قیمت آهن آلات ساختمانی نیز سال گذشته بیش از 100 درصد و در حال حاضر حداقل 40 تا 50 درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است.
آهن و سیمان بخش عمده ای از مصالح ساختمانی مورد مصرف در ساخت و سازها محسوب می شود.
سهم کل هزینه انواع مصالح ساختمانی در پروژه ها چیزی بین 30 درصد است. حدود 60 درصد نیز سهم زمین است و مابقی مربوط به دستمزد و مجوزهای شهرداری می شود.
قیمت تمام شده ساخت مسکن در شهر تهران در ابتدای امسال رقمی حداقل برابر با 15 تا 17 میلیون تومان در مترمربع بود اما الان محاسبات سازنده ها می گوید قیمت تمام شده به نزدیک 25 میلیون تومان رسیده است.
قیمت تمام شده ترکیبی از هزینه ساخت و قیمت زمین است. هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران ابتدای امسال حدود 6 تا 7 میلیون تومان بود. این عدد الان حداقل 40 درصد افزایش پیدا کرده است.
میانگین قیمت کل مصالح ساختمانی در ابتدای امسال در تهران بیش از 70 درصد نسبت به ابتدای سال گذشته افزایش پیدا کرد. قیمت زمین نیز در همین فاصله 117 درصد رشد کرد.
همانطور که ارقام سخن می گوید، همه داستان رشد قیمت مسکن به ارز و برجام خلاصه نمی شود.
این رشد شدید قیمت ساخت و تمام شده مسکن است که باعث شد قیمت فروش واحدهای مسکونی نیز رشد کند.
در بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان، قیمت ها از قیمت واحدهای نوساز خط می گیرند!
قیمت نوسازها وقتی بخاطر افزایش هزینه ها رشد می کند، این رشد به قیمت سایر واحدهای مسکونی سرایت می کند.
همیشه قیمت واحدهای نوساز 25 درصد از میانگین قیمت واحدهای مسکونی در شهر بیشتر است.
در حال حاضر متوسط قیمت واحدهای نوساز چیزی حول و حوش 36 میلیون تومان است.
در این صورت سازنده ها از تولید و فروش مسکن 44 درصد سود می کنند. این نرخ سود برای 2 سال سرمایه گذاری ساختمانی است؛ یعنی سالی 22 درصد که نزدیک نرخ سود بانکی است!
یعنی که سازنده مسکن اگر به جای 2 سال تلاش و بدبختی در بازار ساخت مسکن، پول خود را در بانک سپرده گذاری کند، به همین میزان سود می کند بدون اینکه زحمتی در بازار تولید مسکن متحمل شود.
همین محاسبه ساده، مزیت نسبی ساخت و ساز را برای سازنده ها به صفر رسانده است و باعث شده ساخت و ساز در رکود سنگین قرار بگیرد.
در تهران آخرین رونق تولید مسکن سال 92 بود که نزدیک به 200 هزار واحد مسکونی در یکسال تولید شد. الان تولید مسکن به حدود 70 هزار واحد در سال تنزل کرده است.
کارشناسان اقتصادی معتقدند اگر برجام تعیین تکلیف شود قیمت مصالح ساختمانی و زمین کاهش پیدا می کند و امکان کاهش قیمت مسکن نیز فراهم می شود. در غیر اینصورت امکان کاهش قیمت تولید مسکن سخت می شود.