همه در بازار مسکن منتظرند!

بورس24 : بازار مسکن آرامترین روزها را پشت سر می گذارد. سال گذشته همین موقع، همه برای خرید زمین و آپارتمان تقلا می کردند. آنهایی که موفق به خرید ملک می شدند خود را برنده قطعی بازار می دانستند و آنهایی که به هر دلیل از جمله نبود فایل فروش یا بالا بودن قیمت نسبت به قدرت خرید نمی توانستند صاحب ملک شوند، خود را بازنده بزرگ تصور می کردند.
اما در این روزها جای برنده و بازنده در بازار مسکن عوض شده است. عجله ای برای خرید ملک وجود ندارد اما فروشنده ها هراس ارزان شدن و ریزش قیمت ها را دارند.
بنگاهی ها خبر می دهند فروشنده خیلی زیاد شده است و تعداد آپارتمان هایی که فایل شده نسبت به تابستان پارسال 2 تا 3 برابر افزایش پیدا کرده است. اما خریدار نیست.
بخشی از این کسادی بازار خرید آپارتمان به کاهش بهاری قیمت مسکن در تهران طی سال جاری برمی گردد. متوسط قیمت مسکن در فاصله ابتدا تا پایان بهار 1400 حدود 3 درصد کاهش پیدا کرد.
افت قیمت پس از سه سال رشد شدید قیمت ها که تا 4 برابر قیمت میانگین را بالا برد، یک انتظار قوی برای فروکش کردن حباب قیمت مسکن بوجود آورد. این انتظار در ماه اول امسال نیز بیشتر از فصل اول سال تقویت شد.
هر چند در ماهی که گذشت شاخص در بازار سهام رشد کرد و نرخ دلار نیز نوسان مثبت به خود گرفت اما صحبت بازار مسکن جدای از همه بازارهای موازی است چرا که در این دو سال گذشته نیز روند رشد قیمت مسکن اگر چه در جهت بازدهی سایر بازارها بود اما شتاب آن فرق داشت.
آنچه در این روزهای بازار مسکن به عنوان یک واقعیت مطرح است نبود هیجان خرید ملک و وجود عجله برای فروش ملک است.
در این میان، محرک سیاسی که در طول دو سه سال اخیر به یکی از عوامل رشد قیمت مبدل شده بود،‌ الان اثر خود را از دست داده است. این محرک همان موضوع برجام و تحریم است.
الان ناظران بازار انتظار دارند مطابق اظهارنظرهای رسمی روزهای اخیر، موضوع نشست وین در دولت رئیسی تعقیب شود. نشانه های موجود عمدتاً دستیابی به توافق را نشان می دهد. همین امیدواری سبب کاهش تقاضای خرید مسکن شده است.
خریداران مصرفی خیلی وقت است در بازار ملک حضور ندارند. دو گروه در این مدت فعال بودند؛ کسانی که دنبال تعویض آپارتمان خود به واحد مسکونی بزرگتر یا در موقعیت بهتر بودند و افرادی که برای سرمایه گذاری ملکی قصد خرید داشتند. این دو گروه چون که از حباب قیمت مسکن اطلاع دارند و جهت جدید انتظارات را نیز می دانند، قصدی برای خرید ندارند.
قیمت میانگین نزدیک به 30 میلیون تومانی آپارتمان در تهران در صورت فراهم شدن شرایط برای تخلیه حباب تا 24 میلیون تومان باید کاهش پیدا کند.
این یعنی کاهش 20 درصدی قیمت که قطعاً بعید است ظرف دو تا 3 ماه، این میزان کاهش قیمت رخ دهد.
بهترین سناریو برای تخلیه حباب قیمتی،‌ کاهش ماهانه 3 تا 5 درصدی قیمت مسکن در تهران است. البته این احتمال وجود دارد که بعد از هر ماه کاهش قیمت مسکن، یک ماه روند افت قیمت متوقف شود و دوباره فرآیند کاهشی از سر گرفته شود. در این صورت پروژه تخلیه حباب قیمتی حداقل تا پایان امسال به طول می انجامد.
البته این همه داستان برگشت قیمت مسکن نیست. چنانچه در طول ماه های سال جاری، توافق برجامی صورت بگیرد در این صورت نرخ دلار نیز کاهش پیدا می کند و در این حالت، پتانسیل تازه ای برای کاهش بیشتر و بیشتر قیمت مسکن بوجود می آید.
در شرایط پساجهش قیمت مسکن، بازار ملک تابعی از تورم عمومی است تا تغییرات نرخ ارز.
در زمان جهش قیمت چون که شوک های ارزی، همه را هراسان کرده بود، رفتارها در بازار ملک نیز به دلار وابسته شده بود. افزایش ماهانه نرخ ارز باعث افزایش ماهانه قیمت مسکن می شد. اما در حالت عادی، قیمت مسکن بیشترین تاثیر را از تورم عمومی خواهد گرفت.
تورم عمومی بالای 40 درصد در حال حاضر به معنی آن است که سرعت رشد قیمت مسکن در تهران که حدود 80 درصد (نقطه ای) است می تواند نصف شود. این نصف شدن یعنی کاهش ماهانه قیمت مسکن تا کف مشخص که همان هم سرعت شدن رشد ماهانه قیمت مسکن با تورم ماهانه خواهد بود. تورم عمومی یک تا 2 درصدی، کار را برای کاهش قیمت مسکن در میان مدت سخت می کند.
کارشناسان اقتصادی در عین حال به کاهش تورم عمومی بعد از توافق خوش بین هستند.