رکود مسکن چه می شود؟

بورس24 : بازار مسکن هم به لحاظ معاملات خرید و فروش آپارتمان و هم از بابت ساخت و تولید ساختمان در شدیدترین رکود ممکن قرار دارد.

در شهر تهران تعداد ساختمان های جدید احداث شده در شهر نسبت به 8 سال گذشته سقوط چشمگیری پیدا کرده است. پیش تر از هر 5 ساختمان که در کشور احداث می شد، یک ساختمان در تهران قرار داشت اما الان این عدد به 10 درصد کل تولیدات ساختمانی رسیده است.

در بازار خرید و فروش آپارتمان نیز فروش ماهانه 13 تا 15 هزار واحد مسکونی در شهر تهران به کمتر از 5 هزار واحد در ماه رسیده است. این افت سنگین معاملاتی از سه سال پیش تاکنون ادامه داشته است.

در اوج رکود معاملات مسکن،‌ قیمت خانه طی سه سال گذشته 7 برابر شده است و از مترمربعی 4 میلیون تومان به 28 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.

در بازار مسکن تهران سابقه نداشته قیمت مسکن هنگام رکود سنگین معاملاتی جهش پیدا کند. تازه، رکود دوره های پیشین به شدت رکود فعلی نبوده است. در سال های 88 یا 93 که رکودهای پیشین بوده، کف معاملات خرید آپارتمان بیشتر از الان بوده است.

این وضعیت کنونی استعداد آن را دارد که تا سال 1401 ادامه پیدا کند. مگر آن که اتفاقی در تصمیمات دولت بعدی رخ دهد.

کارشناسان اقتصادی معتقدند بازار مسکن از دو جا آسیب شدید دیده است. اول از ناحیه خریدهای سرمایه ای آپارتمان و ملک کلنگی که باعث شده عرضه در بازار معاملات به شدت کاهش پیدا کند و قیمت زمین برای سازنده ها به قدری رشد کند که امکان سرمایه گذاری و تولید مسکن جدید از آن ها سلب شود. دوم از سمت خریداران مصرفی بازار مسکن.

بیش از 70 درصد از آپارتمان هایی که از سال 97 تاکنون در بازار مسکن تهران معامله شدند،‌ توسط سرمایه گذاران ملکی خریداری شده است. این واحدها عمدتاً خالی از سکنه و بلااستفاده هستند و قصدی هم برای فروش یا اجاره آن ها در کوتاه مدت و میان مدت وجود ندارد. حتی الان که قیمت مسکن رو به کاهش است، این مالکان توقع دارند بعد از یکی دو سال مجدداً مسیر قیمت مسکن افزایشی شود و آن زمان برای فروش احتمالی اقدام کنند؛ این آسیب اول است.

وام خرید مسکن نیز کارآیی اش را از دست داده است. قدرت وام مسکن به جای آن که حداقل 25 تا 30 مترمربع از بودجه خریداران را تامین کند، در حد 3 مترمربع جواب می دهد! این میزان پوشش باعث شده خرید مصرفی در بازار متوقف شود و به همین خاطر است که حجم معاملات مسکن کاهش چشمگیر پیدا کرده است.

در تهران سالی 50 هزار ازدواج صورت می گیرد که این یعنی ماهی 4 هزار فقره معامله خرید مسکن توسط زوج های جدید. اما بخش زیادی از این تقاضا به جای آنکه روانه بازار خرید شوند به سمت بازار اجاره مسکن گسیل شده اند؛ این آسیب دوم است.

کارشناسان اقتصادی تاکید می کنند اگر دولت بعدی بتواند برای ترمیم این دو ‌آسیب اقدام کند، رکود مسکن را خاتمه خواهد داد.

رفع آسیب اول مستلزم تصمیم مالیاتی است. وزارت راه و شهرسازی بیش از یک سال است که قصد دارد قانون مالیات بر خانه های خالی را اجرایی کند اما چون که تا الان زیر 15 درصد از خانوارهای ساکن در کشور، نسبت به ثبت اطلاعات ملکی شان در سامانه اقدام کرده اند، هنوز امکان دریافت این مالیات وجود ندارد. از طرفی، نمایندگان مجلس دنبال تصویب مالیات بر عایدی سرمایه هستند تا حداقل 30 تا 40 درصد از سود حاصل از فروش (ما به التفاوت قیمت زمان خرید و زمان فروش)، مشمول این مالیات شود.

رئیس جمهور منتخب پیش تر اعلام کرده بود قصد دارد سفته بازی در بازارها از جمله بازار مسکن را با مالیات مهار کند. بنابراین اگر مالیات از مالکان خانه های بلااستفاده دریافت شود، عرضه در بازار معاملات افزایش پیدا خواهد کرد.

برای رفع آسیب دوم نیز لازم است وام خرید مسکن از 100 میلیون تومان فعلی در تهران به حداقل 500 میلیون تومان افزایش یابد؛ این نظر کارشناسان اقتصادی است که با لحاظ قیمت مسکن و تقاضای بالقوه محاسبه شده است.

افزایش سقف وام مسکن از طریق اوراق رهن ثانویه امکان پذیر است.

50 هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن پرداخت شده به عنوان مطالبه بانک ها وجود دارد که طی 10 سال آینده بازپرداخت می شود. اگر به پشتوانه این تسهیلات اوراق رهنی منتشر شود، به همین میزان منابع اعتباری جدید در اختیار بانک ها برای پرداخت تسهیلات مسکن قرار می گیرد که قابلیت دارد سالی 100 هزار فقره وام جدید روانه بازار کند.

اگر این دو راهکار اجرایی شود، رکود معاملات مسکن و رکود ساختمانی پایان می گیرد.اما ماحصل پایان گرفتن این رکود، کاهش حداقل 15 تا 20 درصدی قیمت مسکن خواهد بود.

قیمت مسکن چسبندگی زیادی به تغییرات نرخ ارز پیدا کرده است که البته نرخ ارز نیز به احتمال زیاد تغییرات کاهشی خواهد داشت. اما اگر نرخ ارز هم کاهش پیدا نکند، واکنش مالیاتی مالکان خانه های خالی در ماه های آینده این خواهد بود که واحدهای مسکونی شان را برای فروش یا اجاره روانه بازار می کنند. نتیجه این حرکت، کاهش قیمت مسکن به سطح مقبول بازار خواهد بود.