بازار مسکن از رکود خارج شد؟

بورس24 : در مناطق مختلف شهر تهران میزان فروش واحدهای مسکونی افزایش یافته است. در کل شهر طی یک ماه اخیر معاملات خرید آپارتمان 30 درصد رشد کرد اما در مناطقی از جمله جنوب شهر و جنوب شرقی، حجم خریدها تا 50 درصد بیشتر شد.
رشد معاملات مسکن در این مدت را عده ای، پایان رکود توصیف می کنند و معتقدند بازار مسکن با دنده معکوس معاملاتی، اکنون فاز عوض کرده است.اما آیا واقعاً بازار مسکن از رکود خارج شده است؟
پایان رکود معاملات مسکن اینطور نیست که در یک ماه میزان فروش آپارتمان 30 درصد رشد کند. حتی اگر 50 درصد هم معاملات مسکن افزایش پیدا کند باز به استناد نرخ رشد مثبت نمی تواند رکود مسکن را پایان یافته تلقی کرد.
تغییر فاز بازار مسکن الزامات و مختصاتی دارد که آن ها باید رویت شود.
اولین ویژگی خاتمه رکود معاملات مسکن، حجم حداقلی خرید و فروش در ماه است.در تهران براساس عرف معاملات مسکن در طول دوره های گذشته و همچنین تعداد واحدهای مسکونی موجود در شهر، لازم است ماهانه حداقل 7 تا 8 هزار واحد مسکونی خرید و فروش شود.این در حالی است که ماه گذشته 5 هزار و 100 واحد در این بازار معامله شد.
در ماه های قبل از آن هم متوسط فروش واحد مسکونی در تهران ماهی 3 تا 4 هزار فقره گزارش شده بود.
بنابراین در خرداد ماه یعنی ماهی که معاملات مسکن 30 درصد رشد کرد، مقیاس فروش آپارتمان حدود 40 درصد کمتر از حداقل لازم برای تغییر فاز از رکود به رونق بود.ویژگی دوم تغییر فاز بازار معاملات مسکن، دوام و تکرار جهت گیری جدید است.
با فرض آن که در ماه های آینده، میزان فروش واحد مسکونی در یک ماه ناگهان به 7 هزار واحد مسکونی برسد در این صورت لازم است برای سه ماه متوالی حداقل میزان معاملات مسکن بالای 7 هزار واحد مسکونی باشد تا بتوان وضعیت را شروع رونق معاملات مسکن نامید.
یک ویژگی دیگر نیز تغییر فاز به رونق مسکن باید داشته باشد و آن حضور خریداران مصرف کننده در بازار مسکن است؛ اتفاقی که نه تنها در یک ماه اخیر که در طول یکسال اخیر رخ نداده است.
عمده 5 هزار و 100 نفر خریدار خانه در خرداد ماه در شهر تهران، خانه دارهایی بودند که قصد تبدیل دارایی داشتند. این افراد فروختند که بخرند. مابقی خریداران مسکن به دو علت از انجام معامله پرهیز می کنند. یکی آنکه اساسا قدرت خرید مسکن با این سطح قیمت ها وجود ندارد و دوم اینکه، در شرایط نوسانی بازار مسکن –نوسان قیمت ها- خریداران و فروشنده بسته به جهت تغییر از ورود به بازار پرهیز می کنند.
زمانی که قیمت مسکن در حال جهش است (مثل سال 98 و 99)، فروشنده ها معمولاً از انجام معامله پرهیز می کنند تا در ماه های بعدتر گرانتر واحدشان را عرضه کنند.
اما در زمانی که بازار مسکن رو به کاهش قیمت است، این خریداران هستند که خرید خود را به تاخیر می اندازند تا در ماه های آینده با سطح قیمت پایین تر معامله ملکی را برای خود صورت دهند.
الان در بازار مسکن حالت دوم برقرار است. فروشنده و فایل های فروش ملکی زیاد شده است اما خریدار به شدت کم است.
کارشناسان اقتصاد مسکن راه برون رفت از این رکود سنگین را افزایش مبلغ وام خرید مسکن عنوان می کنند.
این کارشناسان تصریح می کنند، بانک مرکزی باید هر چه سریعتر میزان ریالی وام خرید مسکن را از 100 میلیون تومان فعلی به 500 میلیون تومان افزایش دهد.
این در حالی است که در بودجه امسال دولت، بندی وجود دارد که بر اساس آن بانک ها باید به ساخت و ساز مسکن در شهرهای کشور در سال جاری 300 میلیون تومان به ازای هر واحد تسهیلات پرداخت کنند.
وقتی از نظر دولت، وام ساخت باید 300 میلیون تومان باشد معنای این رقم آن است که سقف وام خرید باید حداقل تا سه برابر وضع فعلی افزایش پیدا کند.
البته بانک ها تا زمانی که پرداخت تسهیلات خرید مسکن برایشان جذاب و سودزا نباشد، تمایلی به پرداخت تسهیلات کارآمد مسکن ندارند.
مشکل تسهیلات مسکن یا بهتر است گفته شود علت جذاب نبود وام خرید مسکن توسط بانک ها طولانی مدت بودن دوره بازپرداخت تسهیلات است.
بانک ها تمایل دارند تسهیلات را جایی پرداخت کنند که حداکثر ظرف 2 تا 5 سال تسهیلات پرداختی، برگردد.در بخش مسکن مدت بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن 10 تا 12 سال است.
اگر تسهیلات خرید مسکن به صورت چشمگیر و موثر افزایش پیدا کند در این صورت میزان تقاضای خرید مصرفی شکل خواهد گرفت و نتیجه آن، فروش رفتن واحدهای مسکونی از قبل ساخته شده، خواهد بود.
در غیر اینصورت، مالکان واحدهای مسکونی بیکار تمایلی به فروش نخواهند داشت و این عدم فروش بر روی قیمت آپارتمان ها تاثیر صعودی خواهد گذاشت.
دولت آینده البته برنامه مالیاتی برای بازار مسکن دارد و مدام تاکید می کند از سفته بازها مالیات اخذ خواهد شد. دریافت مالیات نیز باعث کاهش روند قیمت مسکن می شود.