تعطیلی یک موتور بازار مسکن

بورس24 : یکی از دو موتور بازار مسکن کار نمی کند و همین از کار افتادگی آینده قیمت رو به کاهش را در هاله ای از ابهام قرار داده است.

بازار معاملات مسکن دو موتور دارد. یکی از آنها عرضه واحدهای مسکونی چند سال ساخت است و دیگری فروش واحدهای نوساز. در یکسال اخیر فروش واحد نوساز در بازار مسکن به شدت کاهش پیدا کرده است. تا قبل از سال 99 حدود نیمی از معاملات خرید مسکن به واحدهای نوساز تعلق داشت اما الان سهم واحدهای نوساز از معاملات به 30 درصد کاهش پیدا کرده است.

علاوه بر کاهش سهم فروش واحدهای نوساز، تعداد آپارتمان های نوساز در حال فروش نیز بیش از نصف کاهش پیدا کرده است.

در سال 96 ماهانه حدود 5 هزار واحد مسکونی نوساز در نقاط مختلف شهر تهران به فروش رسید اما در یکسال اخیر این تعداد به یک هزار تا یک هزار و 500 واحد رسیده است.

خریداران مسکن به راحتی نمی توانند آپارتمان نوساز در تهران پیدا کنند. این کمبود ناشی از دو علت است. یک علت نبود واحد مسکونی تازه ساز به دلیل رکود ساخت و ساز در سه چهار سال گذشته است. از سال 96 تا کنون، میزان ساخت و ساز مسکن معادل 60 درصد حداقل نیاز سالانه بازار به خانه جدید بوده است.

کمبود ساخت و ساز به شکل کمبود فایل فروش واحد نوساز در بازار خود نمایی می کند.

اما علت دوم، انتظار برای فروش با قیمت بیشتر در آینده است که همین انتظار مانع عرضه واحدهای مسکونی نوساز از سوی مالکان این واحدها شده است.در این میان اثر رشد قیمت تمام شده نیز بر نفروختن سازنده ها تاثیرگذار بوده است.

هزینه ساخت مسکن در یکسال گذشته 100 درصد افزایش پیدا کرده است. هم قیمت زمین دو برابر شده و هم قیمت مصالح ساختمانی به این میزان رشد کرده است.همه این عوامل دست به دست هم داده تا تعداد واحدهای مسکونی نوساز آماده فروش در بازار مسکن کاهش پیدا کند.

واحدهای نوساز خط دهنده به قیمت سایر واحدهای مسکونی هستند. وقتی تعداد نوسازهای فروشی کاهش شدید پیدا می کند نتیجه آن می شود که قیمت این نوع واحدها به شکل حبابی و نامتعارف شروع به افزایش می کند. این قیمت چون قیمت پیشرو است بر قیمت سایر واحدها تاثیر می گذارد و باعث بالا رفتن آنها می شود.

البته در دو ماه اخیر متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران 5 درصد کاهش یافت. اما اگر نارسایی در عرضه واحدهای نوساز نبود، با افزایش عرضه از این محل، شاید قیمت مسکن خیلی بیشتر از این رقم کاهش می یافت.

معمولاً قیمت فروش واحدهای مسکونی نوساز در تهران 25 درصد از دیگر واحدهای مسکنونی بالاتر است.در این مقطع پیش بینی می شود اوضاع آتی بازار مسکن به یک سمت تغییر پیدا کند.

احتمال زیاد می رود روند کاهش قیمت در بازارهای مختلف در ماه های آینده ادامه پیدا کند. این پیش بینی در پی قوت گرفتن احیا و توافق برجام مطرح است. همین روز گذشته سخنگوی دولت اعلام کرد که اگر فرآیند دستیابی به توافق هسته ای در نشست وین تکمیل نشود، این پروسه در دولت بعد ادامه می یابد.

در صورت توافق برجام، تحریم ها لغو می شود و فروش نفت به حالت قبل تغییر می یابد. این اتفاق باعث افزایش درآمد ارزی و کاهش انتظارات تورمی در بازارهای مختلف می شود.

از آنجا که در بازار مسکن قیمت ها خیلی بیشتر از آنچه باید،‌افزایش پیدا کرده است شروع به کاهش می کند.

گمانه زنی می شود در صورت کاهشی تر شدن قیمت ها در بازار مسکن،‌ زمین بیشتر از مسکن دچار کاهش قیمت خواهد شد. چرا که نسبت قیمت زمین به مسکن در تهران به عدد 1.5 رسیده در حالی که این نسبت تا همین دو سه سال پیش 1.3 بود.

کاهش سریالی قیمت زمین باعث روشن شدن موتور خاموش بازار مسکن خواهد شد.شهر تهران ظرفیت دارد میزان معاملات خرید مسکن در آن به 4 برابر وضعیت فعلی افزایش پیدا کند.

در بازار ساخت و ساز مسکن نیز میزان ساختمان سازی ها ظرفیت دارد تا 3 برابر افزاش یابد. طی چهار پنج سال گذشته سالی حدود 70 هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شده است.

دولت برای تکمیل خوراک رونق مسکن باید سراغ وام خرید نیز برود. قدرت خرید وام مسکن به 3 مترمربع کاهش پیدا کرده است در حالی که سال 96 قدرت پوششی وام مسکن حدود 25 مترمربع بود.

کارشناسان اقتصادی معتقدند وام خرید مسکن باید به 400 تا 600 میلیون تومان افزایش پیدا کند. سقف فعلی وام مسکن در تهران هم اکنون 100 میلیون تومان است.

در شمال شهر تهران اندک واحدهای نوساز تا حدودی فروش می رود اما در نیمه جنوبی شهر تهران، تقریباً هیچ تقاضایی برای واحد نوساز وجود ندارد بلکه آپارتمان های 10 تا 20 سال ساخت مورد تقاضای بازار مسکن است.

بررسی کارشناسان اقتصادی می گوید، قیمت مسکن در تهران حداقل 15 درصد حباب دارد.اگر قیت مسکن در ماه های آینده کاهشی شود، ممکن است ماهی 2 تا 5 درصد از قیمت ها کاسته شود.