ضعف طرف عرضه واحد نوساز در بازار مسکن

بورس24 : هر اندازه معاملات خرید مسکن در تهران کاهش پیدا کرده است، ساخت و ساز مسکن هم با افت مواجه شده است.
در سال های 90 تا 92 که هر ماه بیش از 10 هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش می شد، در بازار ساخت و ساز نیز ماهانه برای احداث حداقل 10 هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر می شد.
الان نیز به تناسب کاهش معاملات خرید مسکن، ساخت و ساز نیز روند کاهشی به خود گرفته است.سال گذشته ماهانه حدود 4 هزار واحد مسکونی در شهر تهران فروخته شد. داده های مرکز آمار نشان می دهد سال گذشته متوسط ساخت واحد مسکونی در هر ماه 4 هزار واحد مسکونی بوده است.
ساخت مسکن در سال گذشته در شهر تهران 18 درصد دیگر نسبت به سال قبل از آن کم شد.ساخت و عرضه مسکن جدید بیش از 5 سال است که در تهران روند کاهشی در پیش گرفته است.
میانگین ساخت در شرایطی به 4 هزار واحد در ماه رسیده که بازار مسکن به حداقل 6 هزار واحد مسکونی جدید در هر ماه نیازمند است و اگر تامین نشود، کسری عرضه باعث افزایش قیمت مسکن می شود.
البته در شرایط حاضر چون که تقاضای مصرفی در بازار وجود ندارد، میزان تقاضا به قدری نیست که از عرضه های موجود سبقت بگیرد. اما چنانچه خرید خانه با تقویت قدرت مردم احیا شود، در آن صورت است که کمبود واحد مسکونی جدید احساس خواهد شد و این موضوع بر قیمت مسکن تاثیر خواهد گذاشت.
اگر بازار معاملات مسکن به روزهای طبیعی خود بازگردد، میزان معاملات خرید مسکن در تهران به دو برابر وضع فعلی می رسد و سهم واحدهای نوساز نیز از 30 درصد فعلی به 50 درصد افزایش پیدا می کند. این یعنی آن که حدود 5 هزار واحد مسکونی نوساز در هر ماه مورد خرید متقاضیان قرار می گیرد و این یعنی یک هزار واحد بیشتر از عرضه های چند سال اخیر.
این در حالی است که میزان عرضه جدید در هر ماه طی حال حاضر حدود 4 هزار واحد مسکونی است.
در بازار ساخت و ساز مسکن شهر تهران علاوه بر آمار کمبود واحد مسکونی جدید، یک آمار تلخ دیگری هم وجود دارد که آن، متراژ هر واحد مسکونی است.
در شرایطی که بیش از نیمی از معاملات خرید مسکن به آپارتمان های با مساحت کمتر از 85 مترمربع اختصاص دارد اما متوسط مساحت واحدهای مسکونی جدید احداث شده در تهران طی سال 99 حدود 133 مترمربع گزارش شده است.
برای واحدهای مسکونی با مساحت بالای 100 مترمربع، نه خریداری وجود دارد و نه قدرت خرید این واحدها برقرار است.
اما سازنده ها تصور می کنند اگر واحد بزرگتر بسازند هزینه هایشان کمتر می شود و با فروش آن واحد می توانند به میزان 2 واحد مسکونی 60 مترمربعی نفع ببرند. این در حالی است که فروش آپارتمان بزرگ در شرایط فعلی سخت تیر از واحدهای کوچک است.
در شهر تهران به ازای صدور هر پروانه ساختمانی، مجوز ساخت 7 واحد مسکونی در اختیار سازنده قرار می گیرد.
این عدد در ساختمان های نوساز در چند سال گذشته به معنای آن است که تعداد قابل توجهی از ساختمان های جدیدی که در تهران طی دو سال گذشته استفاده شده اند در 5 طبقه بوده و در مجموع 8 واحد مسکونی داشت اند.
اوضاع ساخت و ساز مسکن در کشور نیز تعریف خوبی ندارد.
طبق گزارش مرکز آمار ایران، در پاییز سال گذشته میزان ساخت و ساز در شهرهای کشور با افت 34 درصدی مواجه شد.
همانطور که ملاحظه می شود، رکود ساختمانی در شهرها بیشتر از تهران است.
در پاییز پارسال در مجموعه 113 هزار واحد مسکونی جدید ساخته شد که در مقایسه با مدت مشابه در سال 99 از آن کاهش چشمگیر عرضه مسکن حکایت دارد.
تعداد واحدهای مسکونی در ساختمان های جدید حدود 4 واحد است. بنابراین تراکم واحد در یک ساختمان جدید احداث شده در کشور خیلی کمتر از تهران است.
گزارش ساختمانی مرکز آمار ایران همچنین حکایت از آن دارد که مهاجرت سازنده ها به املاک کلنگی 100 درصد شده است.
100 درصد پروانه های ساختمانی صادر شده در پاییز پارسال توسط شهرداری تهران، برای تخریب ساختمان های کلنگی صادر شده است.
این در حالی است که در دیگر شهرهای کشور، سهم زمین های بایر در ساخت و ساز دیده می شود.
کارشناسان دلیل رشد منفی ساخت و ساز طی دو سه سال اخیر را جهش قیمت زمین و رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی عنوان می کنند.
قیمت زمین در دو سال گذشته سالی بیش از 100 درصد افزایش پیدا کرده و به 1.5 برابر قیمت مسکن رسیده است.این مسئله باعث ناتوان شدن سازنده ها شده است.
با این حال از آنجا که در پاییز سال گذشته منحنی تورم زمین شیب منفی به خود گرفت، شاید تا چند ماه آینده بازار ساخت و ساز شاهد بازگشت سریع سازنده ها به فعالیت ساختمانی باشد.