طرحی که نمایندگان مجلس اخیراً کلیات آن را به تصویب رساندند اگر مصوب و تایید نهایی شود، مالکان بیش از یک واحد مسکونی را مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه خواهد کرد.
دولت در سود خریداران مسکن شریک می شود

بورس۲۴ : طرحی که نمایندگان مجلس اخیراً کلیات آن را به تصویب رساندند اگر مصوب و تایید نهایی شود، مالکان بیش از یک واحد مسکونی را مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه خواهد کرد.

اسم طرح، مالیات بر عایدی سرمایه است و به دارایی هایی همچون زمین، مسکن، خودرو، ارز و سکه تعلق می گیرد.

مکانیزم این مالیات به این صورت است که بین 40 تا 4 درصد از سود حاصل از فروش آپارتمان در زمان فروش، به عنوان مالیات از فروشنده دریافت می شود. این نرخ مالیاتی به مابه التفاوت قیمت زمان فروش و زمان خرید آپارتمان اعمال می شود.

مثلاً اگر صاحب یک آپارتمان که آن را یک میلیارد تومان خریده است، در زمان فروش دو میلیارد تومان از خریدار دریافت کند، این معامله به معنای 100 درصد سود یا کسب یک میلیارد تومان عایدی است که باید در صورت لحاظ شدن نرخ 40 درصد، 400 میلیون تومان این رقم را مالیات بپردازد.

نرخ مالیات براساس طول نگهداری –مدت زمان سرمایه گذاری- ملک تغییر می کند.

هر چقدر طول نگهداری آپارتمان بیشتر باشد نرخ مالیات کمتر است و بالعکس.

جزئیات این طرح حکایت از آن دارد که املاک اعم از زمین، مسکن و سایر مستغلات به استثنای زمین‌های بایر موضوع ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن با دوره زمانی نگهداری کمتر از یک‌سال با نرخ ۴۰ درصد، پس از یک‌سال، سالانه سه واحد درصد نرخ کاهش می‌یابد و از سال دوازدهم و پس از آن با نرخ ثابت چهار درصد و همچنین اراضی بایر با نرخ ۴۰ درصد مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می‌شوند.

در این طرح تاکید شده است، دفاتر اسناد رسمی باید هنگام نقل و انتقال آپارتمان و صدور سند، قیمت فروش واحد مسکونی را در سند قید کنند. این برای اولین بار است که سندهای محضری شکل و شمایل مبایعه نامه را قرار است پیدا کند.

در سند،‌ قیمت معامله درج نمی شود اما با این طرح باید این اتفاق بیفتد تا ماموران سازمان امور مالیاتی بتوانند هنگام محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه نسبت به محاسبه عایدی و در نتیجه دریافت مالیات اقدام کنند.

این طرح فروش خانه اول را از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف کرده است چرا که آن خانه اصولا ملک سرمایه گذاری فرد محسوب نمی شود.

همچنین سازنده ها نیز از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف هستند. برای این منظور در طرح آمده است که اولین فروش واحد مسکونی نوساز از پرداخت و محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه معاف است.

این طرح یکسری معافیت دیگر هم دارد از جمله اینکه، هر زمان طرح تبدیل به قانون شد از زمان اجرای قانون مالیات بر عایدی مسکن به مدت 2 سال، دارندگان واحدهای مسکونی سرمایه ای (چند خانه ای ها) فرصت دارند ملک شان را بدون پرداخت مالیات بر عایدی بفروشند.

در این باره کارشناسان اقتصادی نظر مخالفی دارند و معتقدند این معافیت کاملاً به نفع عده ای خاص و به زیان بازار مسکن است.

فرجه زمانی دوساله، مهلت بسیار زیادی برای محتکران مسکن است و لازم است این مدت کاهش یابد. بهتر آن بود که طرح در جریان بررسی در صحن مجلس مشمول یک تغییر عمده شود و آن اینکه چنین فرجه ای به 6 ماه کاهش پیدا کند. این کاهش فرصت معافیت مالیاتی باعث فروش سریع تعداد زیادی واحد مسکونی در تهران و دیگر شهرهای کشور می شود.

تخمین زده می شود بیش از 100 هزار واحد مسکونی در یکسال اخیر به صورت آپارتمان سرمایه ای توسط خریداران ملک خریداری شده و الان به صورت بلااستفاده و خالی از سکنه نگهداری می شود.

هیچ دلیلی وجود ندارد که این میزان سرمایه در بازار مسکن حبس شود و خریداران و مستاجرها از آن محروم بمانند.

اگر معافیت مالیاتی 6 ماهه شود صاحبان این واحدها از ترس اینکه در دوره کاهش قیمت مسکن که همینطوری، سود آنها در حال کاهش است، مجبور نشوند 40 درصد از عایدی شان را به دولت بپردازند، واحدهای خود را خیلی سریع عرضه کنند. این عرضه گسترده در شرایط فعلی می‌تواند ۲۰ تا ۲۵ درصد قیمت مسکن را کاهش دهد. این نرخ همان میزان حباب قیمت مسکن است که الان شرایط برای خالی شدن آن بسیار سخت است. اما اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه باعث سرازیر شدن واحدهای خالی به بازار می شود.

در این طرح حتی املاکی که دارای وکالت بلاعزل هستند نیز مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شده‌اند. این اقدام برای جلوگیری از فرار مالیاتی از طریق فروش وکالتی صورت گرفته است. در این طرح مبنای محاسبه عایدی سرمایه قیمت ثبت‌شده در سند است. در هر حال سقف عایدی تعیین شده نمی‌تواند بیش از ۱۲۰ درصد و کمتر از ۸۰ درصد شاخص قیمت باشد. شاخص قیمت املاک نیز برابر با ضریبی از ارزش معاملاتی املاک است.

به نظر می رسد زمانی این طرح تصویب نهایی می شود که یک سوم از عایدی کسانی که سال گذشته ملک و آپارتمان خریداری کرده بودند، در جریان تخلیه حباب مسکن، تخلیه و تبخیر می شود. در نتیجه، این مالیات ، سهم بیشتری از سود خریداران ملک را می بلعد.