جزئیات تاسیس نخستین صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات

بورس24 : صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs)، یکی از انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک بوده که واحدهای آن در بورس قابل معامله می‌باشد. این صندوق از نوع با سرمایه‌گذاری محدود (Closed-End Fund) بوده و صدور یا ابطال واحدها مطابق با نظر مدیر صندوق و طی شرایط خاص که در امیدنامه و اساسنامه صندوق ذکر می‌شود، امکان‌پذیر است. دارایی اصلی صندوق، املاک و مستغلات بوده و به همین دلیل بازدهی آن تقریباً مشابه با بازدهی ملک طی دوره فعالیت است.گفت و گو با دکتر بهرنگ اسدی مدیرعامل تامین سرمایه بانک مسکن را درباره جزئیات راه اندازی این صندوق بخوانید...

لطفاً توضیحاتی در مورد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات بدهید؟

صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs)، صندوق‌های سرمایه‌گذاری تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار هستند که فعالیت اصلی آن‌ها خرید املاک و اجاره آن‌ها و تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد می‌باشد. جهت پویایی صندوق و مدیریت بهینه منابع، فعالیت فرعی صندوق‌های مذکور شامل خرید و فروش املاک، بازسازی و فروش ساختمان‌های قدیمی، خرید اهرمی املاک (قسطی) و ... می‌باشد.

این نوع صندوق به چند طریق قابلیت راه‌اندازی دارد. در حالت اول مشابه سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری، وجه نقد از طریق پذیره‌نویسی از عموم مردم جمع‌آوری شده و مدیر صندوق مطابق با الزامات اساسنامه، نسبت به انجام فعالیت‌های اصلی و فرعی صندوق یعنی سرمایه‌گذاری در املاک، دریافت اجاره، تقسیم عواید، خرید و فروش ملک، خرید اهرمی و غیره اقدام می‌نماید. در حالت دوم، دارنده ملک (بانی)، املاک از پیش‌تعیین شده‌ای را به صندوق منتقل کرده و طبق سازوکاری که در اساسنامه ذکر می‌شود، بخشی از املاک را به عموم واگذار می‌کند. به عبارتی ملک از قبل مشخص بوده و بانی بخشی از ملک مورد نظر را از طریق منابع پذیره‌نویسی شده به فروش می‌رساند. حالت سوم، ترکیبی از دو حالت فوق می‌باشد. به عبارتی در حالت اول مدیریت صندوق، فعال و در حالت دوم مدیریت، غیرفعال می‌باشد. با توجه به شرایط خاص این صندوق‌ها مدیریت فعال توصیه می‌شود.

پیش‌بینی شما از بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات برای دارندگان واحد چقدر است؟

عوامل مختلفی در بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تأثیرگذار است. مطابق با امکان‌سنجی انجام شده، بیشترین عامل تأثیرگذار بر بازده این نوع صندوق، نرخ رشد مسکن می‌باشد. در دهه اخیر، بیشترین نرخ رشد مسکن مربوط به استان تهران با میانگین حدود 27% و کمترین نرخ رشد مربوط به استان کهکیلویه و بویراحمد با میانگین حدود 11% بوده است. همچنین شایان ذکر است مطابق با آمار تاریخی در بلندمدت نرخ رشد مسکن اندکی از تورم بیشتر می‌باشد. دومین عامل تأثیرگذار بر بازدهی صندوق، میزان دریافت اجاره‌بهای املاک تحت تملک می‌باشد. مطابق با آخرین آمار منتشر شده در شهر تهران در بهار 1399، نسبت قیمت به اجاره حدود 28 واحد در یک سال بوده است. در واقع اجاره‌بهای دریافتی سالانه حدود 3.5% بازدهی واقعی برای صندوق ایجاد می‌نماید. از طرفی، صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، هزینه‌هایی مانند هزینه تعمیرات و نگهداری، هزینه افت قیمت املاک به دلیل افزایش عمر بنا، هزینه کارمزد ارکان و ... را نیز باید پرداخت کند که بازدهی را تحت تأثیر قرار می‌دهد. بنابراین در حالت محافظه‌کارانه و در حالت مدیریت غیرفعال، می‌توان انتظار داشت که بازدهی بلندمدت صندوق تقریباً معادل نرخ رشد مسکن باشد.

با توجه به توضیحات فوق چرا سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات جذاب است؟

معمولاً سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات صرفاً برای کسب بازده صورت نمی‌پذیرد بلکه دلیل اصلی آن پوشش ریسک ناشی از تغییرات سریع قیمت مسکن می‌باشد. از طرف دیگر در حالت عادی و وضعیت اقتصادی نرمال، بازدهی املاک و بازدهی بازار سرمایه هم‌بستگی پایینی با یکدیگر داشته و طبق نظریه مارکویتز، سرمایه‌گذاری توأمان در املاک و بازار سرمایه، می‌تواند منجر به کاهش ریسک و افزایش بازده سبد سرمایه‌گذاری شده و به متنوع‌سازی آن کمک کند. با ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات این ابزار مالی برای فعالان بازار سرمایه فراهم می‌شود که به راحتی امکان سرمایه‌گذاری در املاک را داشته باشند. همانطور که در سوال اول اشاره شد، بازدهی صندوق املاک و مستغلات در حالت محافظه‌کارانه و مدیریت غیرفعال، تقریباً با نرخ رشد مسکن برابر و در بلندمدت کمی بهتر از تورم می‌باشد اما با توجه به تخصص شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن در زمینه مدیریت دارایی‌های‌ مرتبط با املاک و مستغلات، استفاده از ابزارهای موجود در مجموعه بانک مسکن و همراهی شرکت‌های زیرمجموعه بانک، این انتظار می‌رود که با مدیریت فعال شامل خرید و فروش املاک، بازسازی و فروش املاک قدیمی، خرید اهرمی و ... بازدهی بیشتری نصیب دارندگان واحد شود.

کمی بیشتر در مورد مدیریت فعال توضیح می‌دهید؟

همانطور که قبلاً اشاره شد، رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور و حتی در مناطق مختلف تهران یکسان نمی‌باشد. مطابق با آمار منتشر شده، در بازه زمانی بهار 1397 تا اسفند 1399 در مناطق مختلف شهر تهران، بیشترین رشد قیمتی مسکن مربوط به مناطق 20، 9، 22، 3 و 21 به ترتیب با درصد رشد 440%، 436%، 433%، 425% و 404% بوده است. بنابراین انتخاب ملک مناسب با پتانسیل رشد بالا، یکی از نکات مهم در موفقیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات می‌باشد چرا که انتخاب نامناسب دارایی منجر به کاهش بازدهی و بی‌اعتمادی مردم نسبت به ابزارهای جدید خواهد شد. انتخاب مناسب دارایی در شرایطی محقق می‌شود که دست مدیر صندوق در چیدمان پرتفوی و انتخاب بهینه املاک باز باشد و صرفاً املاک بانی به صندوق منتقل نشود. از طرف دیگر معمولاً با در اختیار داشتن وجه نقد می‌توان املاک مناسب‌تر با قیمت منصفانه‌تر انتخاب نمود. همچنین با خرید املاک از مناطق مختلف، متنوع‌سازی سرمایه‌گذاری بهتر اتفاق افتاده و بازده تعدیل شده به ریسک افزایش می‌یابد. از طرف دیگر با توجه به اینکه مسکن به صورت دوره‌ای دچار رونق و رکود می‌شود، با شناسایی دوره‌ها، می‌توان از ابزارهای در اختیار مانند خرید اهرمی و فروش اقساطی، نهایت استفاده را در بهبود بازده صندوق برد.

همچنین لازم به ذکر است در سال 1399، 15% تعداد دفعات معاملات در شهر تهران، مربوط به منطقه 5 بوده است. مناطق 2، 4 و 10 به ترتیب با 9%، 8% و 8% در رتبه‌های بعدی معاملات قرار گرفته‌اند. این موضوع بیان می‌کند که انتخاب مسکن مناسب برای سرمایه‌گذاری باید به نحوی انجام پذیرد که نقدشوندگی کافی در صندوق ایجاد شود تا اگر فرصت سرمایه‌گذاری بهتر فراهم شد و یا به دلایلی به اجبار صندوق وارد فرایند تصفیه شد، نقد کردن دارایی‌ها به راحتی امکان‌پذیر باشد. این امکان در شرایطی که آورده اولیه صندوق نقد باشد، راحت‌تر به وقوع می‌پیوندد.

مزایای کلان تأسیس صندوق املاک و مستغلات از نظر شما چیست؟

طبق گزارش صندوق بین‌الملی پول در سال 2016، متوسط نسبت تسهیلات به بهای مسکن در کشورهای مختلف، حدود 80 درصد بوده که متأسفانه این رقم در ایران به شدت پایین می‌باشد. افزایش بی‌رویه قیمت مسکن طی سال‌های اخیر نیز، این نسبت را بیش از پیش در کشور ایران کاهش داده است. نسبت پایین تسهیلات به بهای مسکن، در کنار سایر پارامترهای اقتصادی، سبب شده است بسیاری از مردم به خصوص زوج‌های جوان به اجاره‌نشینی روی بیاورند. از طرفی مطابق با آمار منتشر شده، نرخ رشد اجاره در نیمه اول سال‌های 1399، 1398 و 1397 نسبت به سال قبل به ترتیب حدود 47%، 37% و 29% بوده است. این نرخ رشد سرسام‌آور، سبب شده است که طی سال‌های اخیر مستأجران به سمت حومه شهر تهران هجوم بیاورند. افزایش منازل مسکونی و قابل اجاره، طبیعتاً کمک خواهد کرد تا با افزایش عرضه ساختمان‌های اجاری، کاهش نسبی اجاره‌بها اتفاق بیفتد. در بدبینانه‌ترین حالت، راه‌اندازی صندوق املاک مستغلات کمک می‌کند، ساختمان‌های مسکونی قابل اجاره افزایش یافته و منجر به تسهیل در انتخاب آپارتمان مسکونی توسط متقاضیان گردد.

در حال حاضر تأسیس صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در چه مرحله‌ای است و تأمین سرمایه بانک مسکن در این خصوص چه اقداماتی انجام داده است؟

مراحل انتهایی تکمیل اساسنامه صندوق املاک و مستغلات با محوریت سازمان بورس و اوراق بهادار در حال انجام است. شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن طرح توجیهی و امیدنامه صندوق املاک و مستغلات را تهیه کرده و درخواست خود مبنی بر تأسیس اولین صندوق را به سازمان بورس ارائه کرده است. انشالله در آینده‌ای نزدیک و در صورت موافقت سازمان محترم بورس، شاهد راه‌اندازی اولین صندوق املاک و مستغلات توسط تأمین سرمایه بانک مسکن خواهیم بود.