آپارتمان تبدیل کنیم؟

بورس24 : مشاوران املاک از بازگشت متقاضیان تبدیل آپارتمان به بازار برای جابجا شدن قبل از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری خبر می دهند.

کسانی که صاحب واحد مسکونی هستند اما از دو سال پیش به این طرف قصد داشتند آپارتمان خود را بهتر کنند اخیراً وارد بازار ملک شده اند و سراغ واحد مورد نظرشان را می گیرند. این افراد معمولاً سهم 20 تا 40 درصدی در معاملات خرید ملک دارند و آنهایی هستند که در واقع، هر چقدر حضورشان در بازار مسکن بیشتر شود، زمینه برای رشد معاملات خرید توسط دیگر افراد بیشتر می شود چون فعالیت آنها هم به معنای افزایش فایل فروش و هم به معنای فروش رفتن فایل های فروش است!

خریداران یا فروشندگان تبدیلی در بازار مسکن از محل فروش واحدشان باعث افزوده شدن عرضه می شوند و از محل خریدشان نیز به فروش رفتن فایل های موجود در بازار منجر می شود.

متقاضیان تبدیلی در چنین مقاطعی دچار سرگیجه نسبت به بازار مسکن می شوند.

در این مقطع سطح قیمت مسکن شکننده است و هر آن احتمال فروریختن قیمت ها به نزدیک 22 تا 25 میلیون تومان در مترمربع (در بازار مسکن تهران) وجود دارد. بنابراین تبدیلی های بازار مسکن این پرسش را دارند که آیا الان زمان خرید (تبدیل) است یا اینکه باید دست نگه دارند؟

پاسخ مشخص به این گروه از فعالان بازار مسکن آن است که برای جابجا شدن در بازار ملک، هر زمان، بهترین زمان است البته به صورت مشروط.

مثلاً در همین روزها، بهتر آن است که زودتر اقدام به فروش آپارتمان شود. اما اینکه، متقاضی تبدیلی، واحد خود را بفروشد و برای خرید دست نگه دارد تا قیمت ها کاهش پیدا کند، «بزرگترین ریسک» به حساب می آید. کارشناسان بازار مسکن معتقدند فروش واحدهای مسکونی در شرایط فعلی به نسبت، بهتر از خرید است. اما در عین حال ریسک تبدیل نصفه کاره هم زیاد است.

شرایط کاهشی قیمت مسکن اگر چه گزینه محتمل برای بازار در ماه های آینده است اما از آنجا که بوجودآورندگان این شرایط، خود، وضعیتی شکننده و ناپایدار دارند لذا این احتمال هم وجود دارد که جهت بازار عوض شود.

در این صورت، بودجه حاصل از فروش آپارتمان با رشد احتمالی قیمت، دچار کاهش ارزش واقعی می شود.

این وضعیت سال گذشته باعث زیان عده ای در بازار مسکن که قصد تبدیل داشتند،‌شد.

سال گذشته ماهانه متوسط قیمت آپارتمان در تهران بیش از 5 درصد افزایش پیدا کرد. 5 درصد رشد قیمت برای واحدهای مسکونی شهر تهران به معنای اضافه شدن 50 تا 100 میلیون تومان به قیمت است که تامین چنین رقمی برای خریداران در شرایط فعلی کار ساده ای نیست. در نتیجه، خریداران ماه به ماه توان شان را از دست می دهند و شاید برای همیشه امکان خانه دار شدن را از دست بدهند.

متوسط قیمت واحدهای مسکونی که این روزها در بازار مسکن تهران معامله می شود چیزی حول و حوش 2 میلیارد تومان است. البته در همین بازار واحدهای 600 میلیون تومانی هم پیدا می شود.

فراوانی خانه های 600 میلیون تومانی در جنوب شهر تهران و به صورت سالخورده های بازار ملک است.

این خانه ها اغلب دارای پارکینگ هم نیستند.

یک پیش بینی وجود دارد مبنی بر اینکه تا پایان تابستان امسال قیمت مسکن روند کاهشی خواهد داشت اما میزان کاهش، خفیف خواهد بود. در این پیش بینی عنوان می شود میانگین قیمت ها ماهی یک تا 2 درصد نوسان کاهشی داشته باشد که در این صورت میزان کاهش به اندازه نصف میزان افزایش در سال گذشته خواهد بود اما نکته مهم، خارج شدن بازار مسکن از فاز جهش است.

در بازار مسکن تهران فایل های فروش افزایش پیدا کرده است. از طرفی، مشاوران املاک نیز برای اضافه تر شدن فایل های فروش دست به کار شده اند و با مالکانی که حدس می زنند قصد فروش دارند تماس می گیرند.

مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه یا واحدهایی که خریداران شان دو سال پیش با هدف سرمایه گذاری اقدام به خرید کرده بودند، در لیست تماس های تلفنی مشاوران املاک قرار دارند.

این تماس ها خود باعث افزایش فایل های فروش شده است.

مشاوران املاک می گویند نشانه های روشنی از کاهش قیمت مسکن در فایل ها ملاحظه می کنند. از این امیدوارکننده تر، آن است که در خیلی از مناطق تهران جهش قیمت مسکن مشاهده نمی شود.

کارشناسان درباره آینده بازار مسکن معتقدند میزان کاهش قیمت مسکن در مناطق بالای شهر تهران باید بیشتر از مناطق پایینی باشد چرا که در دو سال گذشته رشد قیمت مناطق بالایی بیشتر از جنوب شهر بوده است.

در فاصله سال 94 تا پایان سال گذشته قیمت مسکن در تهران 7 برابر شده است. ممکن است قیمت مسکن برای دو تا سه سال ثابت بماند یا حتی کاهش هم پیدا کند.

دوره های قبلی رکود و رونق مسکن این چنین بوده که قیمت مسکن برای دو تا سه سال ثابت باقی می ماند.