اجماع بر کاهش قیمت واقعی مسکن

بورس24 : خریداران پای کار بازار مسکن خبر از تغییر جهت قیمت ها می دهند اما کسانی که کارشان دست به دست کردن واحدهای مسکونی موجود در بازار از فروشنده به خریدار است، این تغییر را در حد موردی و فاقد معنا و مفهوم ارزیابی می کنند.
صحنه معاملات مسکن شاهد کاهش ریز قیمت فروش است. در مناطق مختلف از شهرهای مختلف، خریداران حاضر در صحنه، تغییرات کاهشی قیمت را رصد می کنند و این تغییر جهت را مورد تایید خود می دانند. اما چون آپارتمان، کالای همگن بشمار نمی رود، قیمت هر واحد مسکونی در یک ساختمان با قیمت واحد ساختمان مجاورش تفاوت دارد. لذا با توجه به همین اختلاف قیمت ها، کاهش قیمت نیز در همه جای بازار مسکن اولاً رخ نمی دهد و دوماً میزان کاهش به یک اندازه نیست.
کمااینکه در زمانی که قیمت مسکن روند افزایشی داشت، میزان افزایش قیمت در مناطق مختلف یک اندازه نبود.
در 4 سال گذشته متوسط قیمت واحدهای مسکونی فروش رفته در شمال شهر تهران 8 برابر شد در حالی که قیمت های جنوب شهر 6 برابر شده است.
در جنوب شهر تهران قیمت ساخت با قیمت فروش برابری می کند اما در شمال شهر تهران قیمت فروش در عمده ساختمانهای نوساز 1.5 برابر قیمت تمام شده است. مثلاً در جنوب شهر تهران حاشیه سود سازنده ها حدود 18 تا 20 درصد است اما به رغم همه این موارد، بازار مسکن شاهد افزایش فروشنده ها است.
موردی که در مقابل واقعیت کاهشی قیمت ها مطرح است، آن است که گفته می شود بازار مسکن را نمی شود با یک مورد قضاوت کرد.
این تحلیل نادرست است چرا که در بازار، هر معامله ای با هر قیمتی می تواند معیار منطقه شود و همه فروشنده ها و مشاوران املاک به آن استناد کنند.
این بحث از آنجا صادق است که اصلاً حباب قیمت هم اینگونه شکل گرفت. طی دو سال اخیر، خریداران از روی حرکت خریداران قبلی، تشخیص می دادند قیمت مسکن گران می شود و اقدام به خرید با نیت فروش گرانتر کردند. این حرکت به صورت دومینویی ادامه پیدا کرد. در یک مقطع، تعداد بسیار کمی از آپارتمان ها دچار افزایش شدید قیمت شده بودند نه همه واحدها. اما بعد از آنکه موج رشد قیمت مسکن سراسری شد و در همه شهرها این جهش خودنمایی کرد، کل بازار مسکن به این جمع بندی رسید که قیمت مسکن چند برابر شده است. ولی در لحظه ای که تعداد کمی از مناطق شهر تهران دچار افزایش تند قیمت شده بودند، عمق بحران این بازار برای همه روشن نبود.
اصولاً رشد قیمت مسکن ابتدا از مناطق یک و 5 شروع می شود و یکسال بعد از آن است که پوشش تورم مسکن در تهران سراسری می شود.
بنابراین الان نیز روند کاهش قیمت به همین صورت خواهد بود. یعنی تغییر جهت قیمت ها ابتدا در نقطه ای از شهر که بیشترین افزایش قیمت مسکن را در دوره جهش تحمل کرده بود، اتفاق می افتد و با تاخیر به بقیه مناطق می رسد. مناطق جنوبی شهر آخرین دسته از مناطقی است که در هفته های آینده ممکن است کاهش قیمت در آنها رخ دهد.
یک حرکت دیگری هم در بازار مسکن در حال رخ داد است که لازم است شناخته و به عموم اطلاع داده شود.
این حرکت جارو کردن فایل های قیمت مناسب از بازار توسط دلالان است.
چون که دسته ای از فروشنده ها دنبال فروش سریع واحد مسکونی شان برای تبدیل به دارایی دیگر هستند، قیمت را زیر قیمت منطقه عنوان می کنند.
اما دلالان در مواجهه با چنین فروشندگانی، آن ها را خیلی سریع جلب خود می کنند تا قیمت آن ها در بازار به قول معروف، لو نرود.
از این تیپ فروشنده ها تعدادشان زیاد است. اما فایل های فروش آپارتمان زیادتر است که همین موضوع، تعادل را به نفع فروشنده ها یعنی متناسب با کاهش قیمت ها کرده است.
لیست کاهش قیمت های فروش واحد مسکونی مورد توجه است!
کارشناسان اقتصادی آینده قیمت مسکن را به شکل کاهش اسمی تقریباً بعید یا غیرشدید عنوان می کنند. منظور از کاهش قیمت اسمی همین رخدادی است که فروردین امسال در گزارش بانک مرکزی شاهد آن بود؛ میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان بیش از 2 درصد نسبت به اسفند کاهش پیدا کرد.
ضمن آن که میزان معاملات مسکن آپارتمان در تهران به حدود 3 هزار واحد در ماه رسیده و موتور معاملات تقریبا از کار افتاده است. این به کاهش قیمت مسکن کمک ویژه خواهد کرد.
اما برخی دیگر از کارشناسان اقتصاد مسکن می گویند، قیمت اسمی مسکن در ماه های آینده رشد ناگهانی نخواهد داشت ولی قیمت واقعی مسکن با رشد منفی روبرو می شود.
منظور این تحلیل آخری آن است که در ماه های آینده ممکن است قیمت خانه و مسکن کاهش پیدا نکند و مثلاً 2 درصد رشد مثبت داشته باشد اما در مقایسه با تورم مثلاً 5 درصدی، قیمت واقعی مسکن در حقیقت 3 درصد کاهش یافته است.