انکار یک واقعیت در بازار مسکن

بورس24 : در چند روز گذشته که نرخ دلار کاهشی شد و انتظارات تورمی در بازار مسکن به سمت تبعیت از کاهش دلار تغییر جهت پیدا کرد کسانی در بازار مسکن که شاید بتوان اسم آنها را دلواپسان ملکی گذاشت احتمال کاهش قیمت مسکن را نزدیک به صفر عنوان می کنند. این افراد از یک رابطه نام می برند و آن رابطه هزینه تولید ساختمان با قیمت فروش ساختمان است.
این افراد می گویند وقتی هزینه صدور پروانه ساختمانی در سال جدید 45 درصد افزایش پیدا کرده، هزینه دستمزد کارگر ساختمانی نیز 40 درصد و قیمت خرید مصالح ساختمانی 74 درصد رشد کرده است و در نهایت قیمت زمین نیز 2 برابر شده چطور ممکن است انتظار داشته باشیم قیمت فروش مسکن کاهش پیدا کند؟
در اینکه قیمت نهاده های تولید مسکن در یکسال اخیر به صورت میانگین 60 تا 70 درصد رشد شدید کرده است شکی نیست اما دلواپسان یک واقعیت در بازار ساخت و فروش مسکن را انکار می کنند؛ اثرگذاری نرخ دلار بر کاهش قیمت همه بازارها از جمله بازار مسکن!
قیمت دلار زمانی که جهش کرد فقط بازار مسکن نبود که از این رشد قیمتی تاثیر گرفت بلکه همه کالاهای تولیدی و مصرفی به نرخ دلار واکنش تورمی نشان دادند.
حتی تولید مصالح ساختمانی نیز به دلیل تاثرپذیری تورم عمومی از نوسانات دلار دچار افزایش هزینه شد.
کاهش نرخ تورم باعث می شود قیمت خیلی از کالاها که تولید آنها رابطه مستقیم با نرخ دلار دارد، کاهش یابد. وقتی این کالاها افت قیمت پیدا کند بخاطر رابطه قیمتی بین بازارهای مختلف، قیمت سایر کالاها که در ظاهر ارتباطی با نرخ دلار ندارد نیز تعدیل می شود. این فرآیند در نهایت به قیمت مسکن می رسد.
هنوز آمار معاملات مسکن ماه اردیبهشت منتشر نشده اما شواهدی وجود دارد که بر اساس آن مشخص شده است فروشندگان آپارتمان در یک ماه اخیر قیمت های فروش شان را کاهش داده اند.
این شواهد هم از روی پیامک های تبلیغ فایل های فروش آپارتمان است که تعداد آنها زیاد شده و هم در پلتفرم های اینترنتی فروش ملک نیز تعداد فایل ها 1.5 برابر شده است.
افزایش تعداد فروشنده ها در بازار مسکن در شرایطی است که تعداد خریداران کاهش شدید پیدا کرده است.
فروشنده ها قیمت فایل های خود را مثل پارسال همین موقع، تغییر نمی دهند. این عدم تغییر دو معنای مشخص دارد. معنای اول آن است که بازار مسکن از بحران رشد سریع و ساعتی قیمت ها عبور کرده است اما هنوز وارد فاز ترس بزرگ از رکود بزرگتر نشده است.
معنای دوم نیز یک امیدواری خفیف به آینده است. عده ای امید دارند که دلار از کف برگردد و همه چیز به سال های 98 و 99 شبیه شود. اما شواهد مختلف همچون تداوم نشست های وین برای احیای برجام، افزایش نسبی فروش نفت، افزایش واردات کالاهایی که طی یکی دو سال گذشته کمیاب شده بود و همچنین آستانه تغییر دولت، همگی دلالت بر آن دارد که بازار مسکن دیگر به سرنوشت تورمی دو سال قبل منجر نمی شود.
پیش بینی می شود در سه فصل پیش رو که دولت جدید مستقر می شود، از مسیرهای مختلف برای ثبات بخشی به نرخ دلار استفاده خواهد کرد تا قیمت بقیه بازارها رنگ آرامش به خود بگیرد.
همچنین از آنجا که سیاست های رونق بخشی برای بازار سرمایه در نظر گرفته شده است، احتمال اینکه بورس در نیمه دوم امسال از رکود خارج شود زیاد است. اگر چنین شود، بخشی از سرمایه های سرگردان به سمت بازار سرمایه می رود و حتی احتمال دارد حجم بیشتری از فروشنده در بازار مسکن در ماه های آتی اقدام به عرضه واحدهای مسکونی خود کنند.
رونق بورس البته مثل دو سال گذشته نخواهد بود که باعث تحریک قیمت مسکن به شکل انتظارات تورمی شود بلکه چون انتظارات تورمی در کل بازارها طی ماه های آتی کاهشی می شود، لذا رونق بورس و رشد شاخص اثر دومینویی در بازار مسکن نخواهد داشت.کارشناسان اقتصادی معتقدند، در ماه های پیش رو، نرخ دلار تاثیر بیشتری بر قیمت مسکن خواهد گذاشت.
اگر دلار در همین سطح جدید ثبات بماند و بورس رشد کند، قیمت مسکن کاهش پیدا می کند.
بازار مسکن این روزها تحت تاثیر نوسانات نرخ ارز است.در سال جدید قیمت تولید مسکن به حدود 20 میلیون تومان در مترمربع رسید.
اگر برجام تعیین تکلیف شود و سیاست های دولت آینده بر پایه رونق بخشی به اقتصاد باشد، تورم هزینه ساخت مسکن نیز از ناحیه تعدیل قیمت زمین و سایر نهاده ها، رو به کاهش می گذارد.
اولین نهاده تولید مسکن که بیشترین واکنش به نرخ دلار خواهد داشت،‌ زودتر از بقیه نهاده ها کاهش قیمت پیدا می کند.
طی دوسال گذشته قیمت زمین در هر سال تقریباً نزدیک به 100 درصد رشد کرد. این یعنی حباب قیمتی در بازار زمین که باید در شرایط جدید بازارها، تخلیه شود.تغییر لحن فروشندگان زمین هم در جهتی است که این مالکان تلاش می کنند زودتر از موج کاهش قیمت ها از این بازار خارج وشوند.