قیمت مسکن تا کجا پایین می آید؟

بورس24 : کاهش مداوم نرخ ارز باعث تقویت انتظارات کاهشی در بازار مسکن شده است.

فروردین ماه با شروع افت قیمت دلار بعد از چند هفته، نگاه ها در بازار مسکن به سمت این بازار جلب شد و انتظاراتی شکل گرفت دال بر اینکه قیمت مسکن هم باید افت کند.

این انتظارات به دنبال اثرپذیری قیمت مسکن در سال 98 از شوک ارزی سال 97 بوجود آمد. نرخ ارز در سال 97 به میزان نزدیک به 180 درصد پرش کرد در حالی که در آن سال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران رشد 70 درصدی پیدا کرد. در سال 98 اما رشد قیمت مسکن از رشد نرخ ارز جلو زد تا فاصله از دست رفته خود را جبران کند که البته این فاصله جبران نشد.

قیمت مسکن در طول دو سال گذشته همپای نرخ ارز رشد کرد و فروشنده های آپارتمان مدام نرخ ارز را تعقیب می کردند و برای خود فرمول هایی برای جانماندن از تورم ارزی درست کرده بودند. از جمله اینکه از دو سال گذشته در بازار مسکن این منطق جا افتاده است که یک مترمربع واحد مسکونی در تهران 1000 دلار ارزش دارد!

هر چند چنین نسبتی هیچ گاه برقرار نبوده است و اصولاً به خاطر تفاوت ماهیت این دو بازار که یکی زودنقدشونده و پرریسک و دیگری (مسکن) خاصیت متضاد با آن را دارد، نرخ های بازدهی این دو نمی تواند عین هم باشد اما جو روانی در بازار مسکن در این دو سه سال اینطور هدایت شده که نسبت هزار دلاری بین قیمت ارز و مسکن وجود دارد.

اما در این مقطع آنچه مسلم است اینکه کاهش نرخ ارز باعث کاهش قیمت مسکن خواهد شد.

اکنون که نرخ ارز در کانال 22 هزار تومان در نوسان است و برخی تحلیل ها از رسید نرخ ارز به کانال 20 و 21 هزار تومان حکایت می کند، انتظار می رود قیمت میانگین واحد مسکونی در تهران 28 درصد کاهش پیدا کند و از نزدیک 30 میلیون تومان در هر مترمربع به نزدیک 22 میلیون تومان کاهش یابد.

برخی تحلیل گران بازار مسکن که اعتقادی به حباب قیمت ندارند درباره این میزان انتظار کاهشی (28 تا 30 درصد)، یک عبارت عجیب بکار می برند تا ذهن ها را از وجود حباب قیمت منحرف کنند.

این افراد می گویند محال است قیمت مسکن در کوتاه مدت و ناگهانی 30 درصد کاهش پیدا کند.

این حرف درست است چون اصلاً انتظارات کاهشی برای قیمت مسکن این نیست که قیمت واحدهای مسکونی ظرف یک ماه 30 درصد افت کند.

در بازار مسکن حداکثر دامنه نوسان قیمت ها 10 درصد در یک ماه بوده است. مثلاً سال گذشته در ماه اردیبهشت متوسط قیمت مسکن در تهران حدود 10 درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش پیدا کرد.

هنوز کاهش قیمت مسکن بیش از 5 درصد در طول 10 سال اخیر (افت ماهانه) مشاهده نشده است و بیشترین نرخ رشد منفی قیمت حدود 5 درصد و در تابستان سال 92 گزارش شده است.

بنابراین در تحلیل هایی که از وجود حباب قیمت سخن می گوید و انتظارات کاهشی را مطرح می کند، اصولاً صحبتی از افت یکباره قیمت مسکن به اندازه 30 درصد نیست.

در این چارچوب تحلیلی پیش بینی می شود قیمت مسکن تا پایان امسال تا حداقل 20 درصد کاهش پیدا کند. تحقق این برآورد مشروط به کم نوسان شدن نرخ دلار و ماندن در زیر کانال 22 هزار تومان تا پایان امسال است.

گروه سومی از تحلیل گران بازار مسکن هم هستند که معتقدند قیمت مسکن نه افزایش شدید پیدا می کند و نه اینکه کاهش 20 تا 30 درصدی می یابد. این گروه تخلیه حباب قیمت مسکن را به صورت ثابت شدن قیمت میانگین و کاهش قیمت واقعی برآورد می کند؛ اتفاقی که در دوره های پیشین مشابه رخ داده است.

ماه گذشته همه بازارها با افت نرخ بازدهی روبرو شدند در حالی که کمترین افت قیمت برای بازار مسکن ثبت شد.

در بازار مسکن بخاطر موضوعی که کارشناسان اقتصادی آن را چسبندگی قیمت می نامند، کاهش قیمت ها سخت تر و کمتر از بقیه بازارها است. این موضوع دلیلی برای احتمال دادن ثبات قیمت اسمی و کاهش قیمت واقعی است.

بنابراین حتی اگر قیمت اسمی ثابت هم بماند، باز حباب قیمت در میان مدت تخلیه خواهد شد.

نکته مهم در بازار مسکن طی ماه های پیش رو واکنش خریداران خواهد بود.

چون که انتظارات کاهشی در بازار مسکن برای تغییر جهت قیمت واحدهای مسکونی شکل گرفته است همان حداقل تقاضا هم بعید است در این بازار حضور جدی داشته باشد.

شاید در ماه های آینده این بازار روی خوش معاملاتی به خود نبیند مگر آنکه فرمان نرخ ارز بار دیگر از دست خارج شود و شروع به افزایش کند.

اهالی بازار مسکن چشم شان به نرخ ارز است.

در سال گذشته نیز تغییرات ماهانه قیمت مسکن همسویی معناداری با تغییرات ماهانه نرخ ارز داشت.