عاشقان حباب مسکن چه کسانی هستند؟

بورس24 : با فراهم شدن شرایط برای کاهش شدید (ریزش) قیمت مسکن گروه هایی در شبکه های مجازی با تمام قوا در تلاشند اذهان را منحرف کنند و صحبت ها، تحلیل ها و اظهارنظرهای درست درباره در پیش بودن افت قیمت مسکن را زیر سوال ببرند.
در روزهای اخیر نرخ دلار کاهش پیدا کرد و روند کاهش به گونه ای بود که بازدهی ارز در ماه فروردین رقم منفی 3.5 درصد را به ثبت رساند. این افت دلار دومین افت دما در یک بازار ملتهب و پرتورم از زمان تغییر اوضاع سیاسی آمریکا تاکنون است!
بازار ارز از زمان خروج یک طرفه آمریکا از برجام تاکنون، بازتاب دهنده اوضاع اقتصاد بدون نفت بوده است.
اتفاقاتی که طی دو سه سال اخیر بواسطه کاهش فروش نفت و سخت شدن مبادلات تجاری در اقتصاد افتاد ابتدا در بازار ارز به شکل افزایش نرخ دلار منعکس می شد و پس از آن بود که دولت به چاپ پول (رشد نقدینگی) مجبور شد و نتیجه آن، افزایش قیمت و بازدهی در بازارهای مختلف از جمله سکه، مسکن و سهام شد.
از زمستان سال گذشته تا الان اما مسیر بازار دلار چرخش کرده است و آن وضعیت سال های قبل دیگر حاکم نیست.در چنین فضایی که نرخ دلار مسیر برگشت را پیشه کرده است و علی القاعده بازارهای دنباله رو آن نیز باید تغییر مسیر دهند، یک عده خیز برداشته اند تا جلوی برگشت، سد ایجاد کنند.
در بازار مسکن دو دسته افراد مخالف کاهش قیمت ها فعالیت می کنند.
یک عده آن هایی هستند که بتازگی خانه سرمایه ای خریده اند و چون تمایلی به ضرر ندارند از هر اقدامی برای گمراه کردن بازار بهره می برند تا بلکه قیمت مسکن کاهش پیدا نکند یا دیر بریزد.
قیمت مسکن در فاصله اول سال 99 تا اول امسال 2 برابر شده است. این رشد 100 درصدی مربوط به شهر تهران است.
قیمت ها در هر فصل بیش از حداقل 10 تا 15 درصد افزایش یافت. به همین اندازه احتمال دارد قیمت ها در ماه های آینده ریزش کند. حتی احتمال دارد معادل یک فصل جهش قیمت در سال 99، در فقط یک ماه از سال 1400 حباب مسکن بترکد.
این رخداد برای سفته بازهای بازار مسکن مثل انفجار بمب و تخریب کامل دارایی شان است که اصلاً تمایلی حتی به شنیدن این خبر را ندارند چه برسد به این که بخواهند آن را از نزدیک تجربه کنند!
این گروه متاسفانه از طرف گروه به اصطلاح کارشناس حمایت ناآگاهانه می شوند.
کارشناسان خبره بازار مسکن معتقدند قیمت مسکن در تهران دارای حباب است. منظور از حباب بالارفتن ارزش معاملاتی آپارتمان ها بیش از ارزش ذاتی آن ها است.
حباب به این خاطر شکل گرفته است که افرادی که در سال های 97 تا 99 اقدام به خرید کردند نه برای نشستن و سکونت که برای این خریدند که گران تر بفروشند. بنابراین این خریدها بدون توجه به ارزش داشتن یا نداشتن واحد مسکونی، فقط برای این که دست به دست شود، انجام شده است.
یکی از دلایلی که برای وجود حباب مسکن مطرح است رابطه قیمت مسکن و اجاره خانه ها است که این رابطه از بین رفته است. یک پنجم قیمت مسکن همیشه به عنوان ارزش اجاری واحدهای مسکونی محاسبه می شود اما در سال گذشته ارزش اجاری واحدهای مسکونی در تهران معادل یک سوم قیمت واحدهای مسکونی شد و این یعنی آنکه قیمت مسکن با سرعت بیشتری نسبت به اجاره بها افزایش یافته است.
پس باید قیمت مسکن کاهش یابد تا رابطه قیمت و اجاره بها دوباره برقرار شود.
این مسئله ساده را برخی افراد قبول ندارند و می گویند قیمت مسکن حباب ندارد. این افراد دچار حباب ذهنی نسبت به واقعیت بازار مسکن هستند و متاسفانه سوداگران روی همین حباب ذهنی در حال سواری هستند.
با این حال آنچه واقعیت دارد ناامن شدن بازار مسکن برای سرمایه گذاران و سوداگران است. گفته می شود اگر روند کاهشی نرخ دلار و سکه ادامه پیدا کند اثر آن بر قیمت مسکن باعث می شود قیمت فروش واحدهای مسکونی در بهار و تابستان امسال حداقل 20 تا 25 درصد افت خواهد کرد و قیمت ها برمی گردد به تابستان سال گذشته.
البته شواهد بیانگر آن است که کاهش قیمت از ابتدای سال جدید در مناطق شمالی شهر شروع شده است.
در شمال شهر تهران آپارتمان های نوسازی که با قیمت مترمربعی 100 میلیون تومان در زمستان پارسال به بنگاه ها عرضه می شدند در چند روز گذشته قیمت های متری 70 تا 80 میلیون تومان برای آن ها تعیین شده است با این تفاوت که مشتری برای خرید با چنین قیمت هایی وجود ندارد.
هر چقدر نشست های وین به جلو می رود لرزش بیشتری به فروشنده های بازار مسکن وارد می شود.
شبیه این اتفاق را در سال 94 شاهدش بودیم. قیمت مسکن در فاصله 94 تا 96 حدود 10 درصد کاهش پیدا کرد که البته این کاهش کم، بخاطر رشد کم قیمت مسکن در سال 92 نسبت به الان بود.
در سال 92 قیمت مسکن حدود 40 درصد افزایش یافت نه 100 درصد!