بدترین حالت سیاسی برای اهالی بازار مسکن

بورس24 : بازار مسکن در سالی که گذشت با رشد چشمگیر قیمت ها روبرو شد. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بیش از 80 درصد (کمتر از 81 درصد) افزایش پیدا کرد. در دیگر شهرهای کشور رشد حداقل 50 درصدی قیمت مسکن در نیمه اول سال در آمارهای مرکز آمار ایران به ثبت رسید.

دمای قیمت مسکن در همه جای ایران بالاتر از قدرت خرید مسکن بود.

این جهش قیمتی در سالی رخ داد که کارشناسان اقتصادی در ابتدای سال (سال گذشته) پیش بینی کرده بودند قیمت ها در بازار مسکن به ثبات می رسد و بخشی از کارشناسان هم انتظار کاهش قیمت خانه در شهر تهران را داشتند.

علت این پیش بینی در ابتدای سال 99 آن بود که متوسط قیمت واحدهای مسکونی در تهران طی سال های 97 و 98 بیش از 2 برابر شده بود. چون دو سال مداوم قیمت مسکن جهش کرده بود ، انتظار می رفت سال 99 سال کاهش قیمت باشد ، اما نشد. علت این عدم تحقق پیش بینی بازگشت قیمت ها عامل سیاسی بین المللی بود. تحریم های ظالمانه آمریکا و اثرگذاری آن بر کاهش فروش نفت و در نتیجه کاهش درآمدهای دولت سبب تورم نرخ ارز و تورم سریالی در بازار مسکن شد.

این نابسامانی سیاسی اقتصادی از سال 98 شروع شد و پس لرزه های آن در سال 99 باعث ویرانی بازار مسکن شد.

در سال های 97 تا 99 قیمت مسکن به دنبال شوک های ارزی و بورسی روند افزایشی طی کرد.

سال 97 میانگین قیمت واحدهای مسکونی متری 8 میلیون تومان بود. سال 98 میانگین قیمت مسکن در تهران به 13 میلیون تومان رسید و پارسال نیز از 23 میلیون تومان در مترمربع رد شد.

وقتی انتظار تورمی (ترس از گرانی های دومینویی انواع کالای مصرفی در بازارها) بوجود می آید بازار مسکن مامن سرمایه ها می شود. سرمایه داران ریسک گریز بازار مسکن را برای سرمایه گذاری در شرایط بی ثباتی انتخاب می کنند و ریسک پذیرها نیز سراغ بازار سهام و ارز و سکه می روند.

این انتخاب بین بازارها سال 98 و سال 99 رخ داد. به قدری انتظارات تورمی در این سال ها بالا بود که ریسک بازارهای ارز و سکه و سهام پایین تر از سال های قبل شد در نتیجه حجم زیادی از افراد با سرمایه های ریز و درشت وارد این سه بازار شدند اما با توجه به نسبت قیمت ها بین بازارهای مختلف هر اندازه این سه بازار با رشد بازدهی روبرو شدند اثر آن به بازار مسکن هم کشیده شد.

شرایط امسال بازار مسکن تفاوتی با سال قبل و سال قبل تر دارد و آن شدت ریسک غیراقتصادی در بیرون بازارها است.

آیا فاکتور برجام همان وضعیتی دارد که پارسال داشت؟!

جواب منفی است. همین روز گذشته از وین خبر رسید که اعضای نشست 1+4 به این جمع بندی رسیدند که نشست دیگری را روز جمعه برگزار کنند. سخنگوی دولت نیز همزمان گفت به نشست مقدماتی نه خوش بین است و نه بدبین. آمریکایی ها هم از آمادگی برای ادامه مذاکرات غیرمستقیم خبر دادند.

رخدادهای بین المللی حول محور برجام در یکی دو هفته گذشته به شکل چشمگیری متفاوت از اوضاع سال گذشت است. نه این که مسئله برجام رو به حل و فصل شدن نهایی است ، بلکه منظور از تفاوت چشمگیر، توقف بدتر شدن اوضاع است.

این مدل تغییر اوضاع ریسک بیرون از بازار مسکن یک بدی دارد و یک خوبی.خوبی ماجرا آن است که در میان مدت و بلندمدت بازار مسکن از شر سوداگران ملکی در امان می ماند و قیمت مسکن شروع به کاهش می گذارد تا پس از دوسال فرآیند کاهشی، شرایط برای بازگشت خریداران مسکن فراهم شود.

اما بدی ماجرا تبدیل شدن بازار مسکن به انتخاب اول سرمایه گذاران در کوتاه مدت است.

کسانی که دلار و سکه در خانه انبار کرده اند در این روزها از ترس ریزش قیمت ارز و طلا پس از توافق احتمالی بر سر برجام در حال تبدیل دارایی خود هستند. دارایی جدید این افراد حتما ملک و مسکن خواهد بود.

این افراد تلاش می کنند پول خود را به مسکن تبدیل کنند تا ببینند ظرف ماه های آینده اوضاع سیاست و اقتصاد چه می شود. این موضوع ممکن است زمان کاهش شدید قیمت مسکن را برای روزها یا هفته هایی به تاخیر بیندازد اما کاهش قیمت مسکن در سال 1400 خیلی گزینه محتملی به حساب می آید.

البته اگر در همین روزها خبر بسیار امیدوارکننده ای از نشست مقدماتی کشورهای عضو برجام به بیرون بیاید ، دال بر این که مثلاً تاریخ زمانی برای حل و فصل مسایل تدوین شود ولو آن که مسائل به زودی حل نشود، همین پیش توافق باعث کاهش سریع قیمت مسکن خواهد شد.حباب قیمت مسکن به قدری بزرگ شده که با تلنگری خواهد ترکید.