دلایل فنی برای پیش بینی ورود بازار مسکن به رکود

بورس24 : شواهد محکمی وجود دارد دال بر این که سال آینده بازار مسکن با رکود میان مدت دست به گریبان خواهد شد.
معاملات مسکن بیش از دو سال است که رکود خرید را تجربه می کند. تعداد واحدهای مسکونی فروش رفته در این مدت به صورت میانگین حول و حوش 4 هزار واحد بوده است. این در حالی است که میانگین بلندمدت معاملات خرید خانه طی 10 سال اخیر حول و حوش 10 هزار واحد بوده است.
ابعاد بازار خرید و فروش مسکن در تهران به کمتر از نصف بلند مدت گذشته رسیده است. علت این رکود نیز مشخص است؛ نبود قدرت خرید مسکن در سمت تقاضای مصرفی.
همین واقعیت تلخ بازار مسکن 99 باعث شده کارشناسان اقتصادی پیش بینی کنند رکود میان مدت در بازار مسکن به وجود می آید. لازمه پایان گرفتن رکود مسکن قدرت گرفتن خریداران مصرفی است که آن هم از طریق افزایش مبلغ وام خرید مسکن امکان پذیر است. اما همین موضوع (یعنی تعدیل وام) فعلاً امکان ناپذیر است.
بازار مسکن در وضعیت دشواری قرار گرفته که در چند دهة اخیر هم سابقه نداشته و می توان از آن به درستی به عنوان بحران یاد کرد. افزایش بی رویة قیمت زمین و ساختمان که فراتر از قیمت های نظری رفته است از یک طرف و کاهش درآمد سرانه و محدودیت بودجة خانوار از طرف دیگر شرایط را بسیار نادقیق کرده است. برای خروج از این وضعیت باید شاهد ابتکارات جدی دولت، به ویژه در حیطة تقویت بازار رهن باشیم؛ اقداماتی که به دلیل ضعف جاری بودجه متأسفانه محتمل به نظر نمی رسد.
اگر موضوع برجام در سال آینده حل و فصل شود در این صورت اندک تقاضای سرمایه ای که در این ماه ها وجود داشت نیز از بازار خارج می شود. این رویداد (افت توام تقاضای مصرفی و غیر مصرفی) باعث کاهش سریع قیمت مسکن خواهد شد و شاید مدت زمان رکود معاملات مسکن را کاهش دهد.
کارشناسان اقتصادی معتقدند بازار مسکن با حباب قیمت روبرو است. حباب قیمت به این معنی است که میزان قیمت آپارتمان خیلی بیشتر از آن چیزی است که باید باشد.
متوسط قیمت مسکن در تهران از مترمربعی 28 میلیون تومان رد شده است در حالی که اگر حباب بخواهد تخلیه شود میانگین قیمت واحدهای مسکونی باید روی 22 تا 24 میلیون تومان در هر مترمربع برگردد و ثابت شود.
علت رشد شدید قیمت مسکن همانطور که در بالا اشاره شد تقاضای غیر مصرفی است. در کنار این خریدهای سرمایه ای، تورم زمین و مصالح ساختمانی نیز بستر رشد قیمت آپارتمان را فراهم کرد.قیمت زمین نسبت به سال گذشته بیش از 100 درصد افزایش یافته است. قیمت مصالح ساختمانی نیز حداقل 1.5 برابر شده است. این دو پارامتر 90 درصد قیمت تمام شده ساخت مسکن را درگیر خود کرده است. طبیعی است قیمت فروش به این اندازه جهش کند.
سال 97 متوسط قیمت مسکن بیش از 5 درصد در هر ماه افزایش یافت. سال 98 نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن به 3 درصد رسید و دوباره در سال 99 به اندازه سال 97، قیمت مسکن به رشد خودش ادامه داد.
این رشد سه ساله قیمت مسکن در تهران رکود سه لایه در بازار معاملات مسکن شکل داده است که عواقب آن سال 1400 هم در بازار دیده خواهد شد.
رکود مسکن در سال های دور هیچ زمان توام با جهش قیمت مسکن نبوده است. دو واژه رکود و رونق تا پیش از سال 97 تعریف مشخص و تکراری داشتند! رکود همیشه توام بوده با کاهش قیمت مسکن. رونق معاملات مسکن نیز توام بوده با رشد قیمت مسکن. اما در این دوره، رکود توام شده با جهش قیمت مسکن!
کارشناسان اقتصادی درباره تعریف جدید رکود مسکن (افت شدید معاملات خرید آپارتمان توام با رشد شدید قیمت) تصریح می کنند، فرمان بازار مسکن از خارج این بازار تحت کنترل است و چون عوامل داخلی بازار تاثیری روی متغیرهای این بازار ندارند در نتیجه شرایط رکود و رونق مسکن بهم خورده است.
اگر در سال 1400 خریداران مصرف کننده بتوانند در بازار مسکن خرید کنند آن موقع است که شرایط به وضعیت عادی برمی گردد. انتظار می رود نیمه دوم سال آینده دولت جدید به فکر خریداران بازار مسکن باشد و مبلغ وام خرید مسکن افزایش پیدا کند. در این صورت احتمال دارد معاملات خرید مسکن به مقداری افزایش یابد.
افزایش مبلغ وام مسکن می تواند رکود ساخت و ساز را نیز متاثر کند.بیش از 5 سال است که در بازار ساخت مسکن تهران،‌ رکود برقرار است.
امسال هم این رکود به موازات رکود معاملات خرید مسکن ادامه پیدا کرد. رکود ساخت مسکن ناشی از رکود خرید مسکن گزارش شده است.
سازنده ها و تولیدکنندگان مسکن چون نمی توانند بفروشند در نتیجه قدرت ساخت را از دست داده اند.
حل مسئله برجام بر تولیدکنندگان مسکن نیز اثرگذار خواهد بود. اگر موضوع برجام و به تبع آن موضوع ارز تعین تکلیف شود، قیمت زمین کاهش پیدا می کند چون که صاحبان املاک کلنگی فروشنده می شوند و تقاضای تخریب و مشارکت افزایش پیدا می کند. این موضوع در نهایت به نفع بازار مسکن سال جدید خواهد بود.