رکود مطلق در انتظار بازار مسکن

بورس24 : سوال این است: چرا قیمت مسکن در اوج انتظار کاهشی در دی ماه امسال باز هم روند افزایشی به خود گرفت و رشد کرد؟!

چند علت در بیان پاسخ این پرسش مطرح می شود از جمله این که گفته می شود فروش واحدهای نوساز افزایش پیدا کرده است یا این که کارشناسان اقتصادی به خارج شدن سرمایه گذاران از بازارهای ارز و طلا اشاره می کنند و می گویند خارج شدن از بازارهای ریزشی به ناچار وارد بازار مسکن شدند. هر دو پاسخ به جای خود درست و قابل تحلیل است. اما آیا این همه علل افزایش چندباره قیمت مسکن در تهران می تواند باشد؟

شواهد رفتاری در بازار مسکن می گوید علت دیگری هم وجود داشته است.

قیمت مسکن در تهران دی ماه امسال زیر 2 درصد افزایش پیدا کرد و بار دیگر متوسط قیمت وارد کانال 27 میلیون تومان شد. قیمت مسکن به قدری بالا رفته که نسبت آن با اجاره بها بهم خورده است. قیمت میانگین یک متر مربع آپارتمان حداکثر باید 25 برابر اجاره بهای سالانه همان آپارتمان باشد ، اما الان 35 برابر شده و حتی بیشتر.

بیش از نیمسال است که مشاوران املاک و کارشناسان به عنوان مطلعین و تحلیلگران بازار مسکن معتقدند قیمت مسکن باید کاهش پیدا کند و خیلی بیش از حد افزایش یافته است. اما این خواسته هنوز محقق نشده است.

علت به رفتار فروشنده ها در مقاطعی شبیه وضع موجود مربوط است.

کارشناسان اقتصادی می گویند، دسته ای از فروشنده همچنان امید دارند قیمت مسکن در آینده بیشتر از گذشته افزایش پیدا می کند. آن ها در عین حال به سخت تر شدن شرایط فروش در آینده هم فکر نمی کنند و دید درستی از معاملات ملک در آینده ندارند.

این دو برداشت مالکان (فروشندگان بالقوه) باعث دست کشیدن آن ها از فروش شده است. در نتیجه با کاهش عرضه واحدهای مسکونی در بازار معاملات از یک طرف و خریدهای سرمایه ای خانه از طرف دیگر، قیمت مسکن چاره ای جز افزایش ندارد.

در ماه های اخیر تعداد معاملات مسکن به زیر 5 هزار واحد مسکونی در ماه سقوط کرد. این حجم، بسیار پایین تر از روال طبیعی معاملات مسکن است. این بازار در حالت طبیعی خود باید ماهانه شاهد خرید و فروش حداقل 8 هزار واحد مسکونی باشد نه 2 هزار تا 3 هزار واحد ماه های گذشته.

وقتی میزان معاملات مسکن تا این حد کاهش پیدا می کند، رفتارهای خرابکارانه همچون نفروختن اثر بزرگی بر صعودی شدن قیمت مسکن می گذارد و به قول معروف، انصراف حتی یک مالک از فروش در بازار مسکن تاثیر محسوس می گذارد و اسباب افزایش قیمت پیشنهادی فروش از سوی فروشندگان حاضر در بازار را فراهم می آورد.

ماه گذشته برخی فروشندگان مسکن امیدوار بودند کاهش قیمت ماه قبل از آن موقتی بوده باشد. این گروه در عین حال بر روی رشد تقاضای شب عید نیز حساب باز کرده بود.

کارشناسان رفتار قیمتی دو سه ماه گذشته در بازار مسکن را شبیه فازهای استراحت بازار سهام می دانند و تاکید می کنند در این دوره نباید انتظار کاهش ممتد قیمت مسکن را داشت چرا که متغیرهای بیرونی اثرگذار بر قیمت مسکن هر ماه یک شرایط متفاوت از ماه قبل را دارند. بنابراین نمی شود انتظار حرکت بازار مسکن از روی یک الگوی مشخص را داشت.

اگر توافقی صورت بگیرد یا این که مذاکرات بین ایران و آمریکا حتی به عنوان مهمان بودن این کشور در گروه 1+4 شروع شود، قیمت ارز کاهش چشمگیر پیدا می کند. این کاهش بر قیمت مسکن نیز اثر کاهشی بزرگ خواهد گذاشت.

همچنین منتشر شد این خبر در بازارها، باعث کاهش قیمت بقیه دارایی ها نیز خواهد شد.یک پیش بینی آن است که میانگین قیمت مسکن در تهران تا مترمربعی 19 میلیون تومان کاهش پیدا خواهد کرد.

رسیدن به این سطح قیمتی البته یک روزه نخواهد بود بلکه شاید طی سه تا چهار ماه به چنین جایگاه قیمتی برسد.

در این صورت، بازار معاملات مسکن برای حداقل یکسال آینده در رکود مطلق قرار خواهد گرفت.

رکود موجود در بازار مسکن ناشی از نبود خریداران مصرف کننده است. عمده معاملات خرید مسکن در ماه های گذشته توسط خریداران سرمایه ای صورت گرفته است.

خریداران سرمایه ای دنبال فروش در کوتاه مدت نیستند. این افراد برای حداقل سه سال واحد مسکونی می خرند.به نظر می رسد رکود معاملات مسکن در صورت حل شدن متغیر غیراقتصادی، همچنان ادامه پیدا می کند.

هر چند برخی هم اینطور ادعا می کنند که اگر توافق یا مذاکره ای صورت نگیرد در این صورت طی یک ماه آینده (حداکثر) مجددا قیمت مسکن افزایش پیدا خواهد کرد و مشکل خانه اولی ها از این که هست بیشتر خواهد شد.

بازار مسکن به خاطر جهش های دو سال گذشته برای اجاره نشین ها هم سخت شده است.

افزایش شدید قیمت مسکن در برابر رشد تقریباً معمولی اجاره بها در تهران باعث شده شرایط بازار اجاره برای صاحب خانه ها غیرقابل تحم شود و آنها فشار بازار را بر دوش مستاجرها منتقل کنند.اگر قیمت مسکن کاهش پیدا نکند تعداد واحدهای مسکونی اجاره ای کاهش پیدا می کند و این یعنی مقدمه ای برای رشد اجاره بها در آینده.