انرژی بازار مسکن تخلیه می شود؟

بورس24 : همه نشانه ها و پیش بینی ها بیانگر شروع فصل کاهشی در بازار مسکن است؛ کاهشی از بابت افت شدید قیمت مسکن مثل دو سال و نیم رشد شدید قیمت مسکن. اما چرا کاهش دیده نمی شود ؟!

آبان ماه امسال بعد از مشخص شدن نتایج انتخابات ریاست جمهوری آمریکا بدبینی ها در اقتصاد ایران که چاشنی تورم انتظاری و هراس افراد برای سرمایه گذاری در بازارهای مختلف شده بود ناگهان از بین رفت. همه یا اکثریت به آینده خوش بین شدند. قیمت ارز و سکه شروع به ریختن کرد. در آبان امسال نرخ دلار 9 درصد ریخت و قیمت سکه هم 17 درصد کاهش پیدا کرد. در آذر ماه هم مجدداً قیمت دلار 2 درصد کم شد و قیمت سکه تغییری نکرد. ریزش ها در دی ماه نیز ادامه یافت اما برای بازار مسکن اتفاق دیگری رقم خورد!

قیمت مسکن فقط در آذر ماه 2 درصد (ماهانه) ارزان شد اما در دی ماه همین مقدار کاهش، دوباره به سطح آبان برگشت یعنی 2 درصد افزایش ماهانه یافت.

در اینکه تورم انتظاری کاهش پیدا کرده و انتظاری برای بیشتر شدن قیمت دارایی ها وجود ندارد شکی نیست. پس چرا قیمت مسکن یا بهتر است گفته شود حباب قیمت مسکن کاهش پیدا نکرده و تخلیه انرژی صورت نگرفته است؟

یک تحلیل درباره چرایی این مقاومت قیمتی در برابر کاهش، رو به سمت واحدهای نوساز دارد. گفته می شود چون تعداد واحدهای مسکونی نوساز معامله شده در ماه گذشته افزایش پیدا کرده است جلوی کاهش قیمت مسکن گرفته شده است.

این تحلیل به جای خود درست است اما تحلیل فنی است. در حالی که تحلیل اقتصادی هم درباره این مقاومت قیمتی وجود دارد و اتفاقا اثر آن به لحاظ بازدارنده شدن برای کاهش قیمت مسکن بیشتر از اثر فنی است.

تحلیل اقتصادی رشد قیمت مسکن در دی ماه را باید در اوضاع و احوال بازار مصالح ساختمانی و بازار زمین جستجو کرد.

نهاده های تولید مسکن بی سابقه ترین رشد قیمتی را در یکسال گذشته به خود دیدند.

نهاده اصلی تولید مسکن زمین است. زمین بیش از 80 درصد قیمت ساخت یک مترمربع خانه را در تهران تشکیل می دهد. قیمت زمین بیش از 110 درصد نسبت به پارسال افزایش پیدا کرده است یعنی 30 درصد بیشتر از رشد قیمت مسکن.

زمین (ساختمان کلنگی) برای ساخت مسکن بسیار نایاب شده است و حکم طلا برای ساختمان سازها را پیدا کرده است.

مشکل ساخت مسکن اما به زمین محدود نمی شود. قیمت آهن آلات ساختمانی نسبت به پارسال حدود 200 درصد رشد کرده است. قیمت سایر مصالح ساختمانی هم 100 درصد افزایش پیدا کرده است.

این دو فاکتور کفایت می کند برای آنکه سازنده ها برای فروش واحدهای نوساز خود قیمت را به نوعی تعیین کنند که جبران ساخت مسکن جدید را تا حدودی بگیرد.

کارشناسان اقتصادی درباره این نوع قیمت گذاری می گویند تولیدکنندگان مسکن ارزش جایگزینی را برای تعیین قیمت واحدهای نوساز خود ملاک قرار می دهند. وقتی قیمت زمین و مصالح ساختمانی به قدری گران شده است که امکان تهیه آنها وجود ندارد بنابراین سازنده ها به جای کاهش قیمت فروش قیمت ها را افزایش می دهند.

با این حال میزان رشد قیمت فروش نوسازها در شرایط فعلی سقفی دارد! برای همین است که ماه گذشته قیمت مسکن تنها 1.8 درصد افزایش پییدا کرد. قیمت مسکن در ماه های قبل ماهانه بیش از 8 درصد افزایش پیدا می کرد.

کارشناسان اقتصادی در عین حال معتقدند قیمت مسکن در ماه های آینده کاهش پیدا خواهد کرد.

این پیش بینی براساس حد زمانی رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی است.به نظر می رسد دوران رشد قیمت برای بازارهای مصالح ساختمانی و زمین هم مثل خیلی دیگر از بازارها به پایان رسیده است.

بنابراین میزان رشد قیمت ها در این دو بازار طی ماه های آینده بسیار محدود می شود شاید هم قیمت ها کاهش پیدا کند. البته احتمال کاهش قیمت مصالح ساختمانی بیشتر از قیمت زمین است. قیمت زمین حتی اگر ثابت هم بماند برای قیمت تمام شده ساخت مسکن علامت کاهش است و سازنده ها امیدوار می شوند.

سازنده های مسکن در این دوره از بازار ملک تمایل شدید به فروش دارند برعکس دوره قبل که هیچ قصد یا انگیزه ای برای فروش نداشتند. میزان فروش واحدهای مسکونی نوساز طی هفته های باقی مانده از سال 99 بیشتر هم می شود. دلیل اصلی این افزایش میل به فروش اعلام شهرداری برای افزایش 50 درصدی قیمت فروش تراکم در سال آینده است.

بنابراین اگر رشد قیمت مصالح ساختمانی و همچنین رشد قیمت زمین متوقف شود قیمت فروش واحدهای نوساز با عدم افزایش روبرو می شود.

نکته جالبی که مشاوران املاک درباره نحوه قیمت گذاری واحدهای نوساز از سمت سازنده ها بیان می کنند میزان تخفیف روی قیمت های فروش آن ها است. سازنده ها بین 10 تا 15 درصد تخفیف می دهند اما از آنجا که قیمت اولیه آنها بخاطر وضعیت قیمت مصالح ساختمانی و زمین بالا است این تخفیف خیلی نشان داده نمی شود.

اگر سطح قیمت اولیه فروش نوسازها با کاهش قیمت مصالح ساختمانی در ماه های آینده کاهش حتی جزئی پیدا کند اثر تخفیف قیمتی در بازار معاملات نمایان می شود و باعث احساس شدن کاهش قیمت مسکن می شود.