نشانه های تخلیه حباب در بازار مسکن

بورس24 : شرکت های ساختمانی در تحلیل خود پیرامون چرایی رشد آهسته قیمت مسکن در ماه دی به عامل بیرون از این بازار اشاره می کنند ، یعنی نرخ ارز!

نظرسنجی صورت گرفته از مدیران خرید شرکت های ساختمانی حکایت از آن دارد که از نگاه این افراد در بخش مسکونی با توجه به ثبات نرخ ارز و به دنبال آن رشد کمتر و یا حتی ثبات نسبی و بعضاً کاهش قیمت برخی مواد اولیه و تجهیزات مورد نیاز این بخش قیمت معاملات مسکن در دی ماه نسبت به آذر در تهران اندکی (1.8 درصد) افزایش یافت.

ثبات نرخ ارز که در پی توقف روند کاهشی آن رقم خورد همچون ترمزی در مسیر کاهش قیمت مسکن عمل کرده است.این متغیر تا پیش از ماه آبان نقش شتاب دهنده رشد قیمت مسکن را بر عهده داشت.

ثابت شدن نرخ ارز این تحلیل را به وجود آورده که دوباره زمینه انتظارات تورمی وجود دارد.

اما آیا انتظارات باز هم تورمی خواهد شد؟!

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند : چنین برگشتی بسیار دور از انتظار است چون هنوز خیلی از افراد و سرمایه گذاران در بازارهای مختلف به توافق امید دارند. اوضاع سیاست خارجی اوضاع نیمه اول امسال نیست. درست است که تنش ها هنوز کم نشده اما بر مقدار آن افزوده نشده است ضمن آن که علامت ها و اظهارنظرها همگی بر آمادگی طرف خارجی برای بازگشت به میز مذاکره حکایت دارد.

اگر نرخ دلار به نزدیک 20 هزار تومان برسد ، در این صورت قیمت مسکن باید حدود 30 درصد کاهش پیدا کند و به نزدیک 21 میلیون تومان در مترمربع برسد.

میانگین قیمت آپارتمان بالای 27 میلیون تومان در مترمربع است.اوضاع برای شرکت های ساختمانی خیلی کم به سمت بهبودی در حال حرکت است.ماه گذشته طبق اعلام اتاق تعاون ایران میزان سفارش جدید و سرعت انجام سفارشات برای سازندگان مسکن نسبت به ماه قبل از آن کمی افزایش پیدا کرد.

سفارش جدید در بازار کار سازندگان مسکن به معنای تمایل مالکان زمین و ساختمان به تخریب و مشارکت با سازنده است.

وقتی این تمایل زیاد می شود یعنی این که چشم انداز قیمت مسکن و زمین رشد مثبت ندارد ، بلکه جو و شرایط از نظرافراد از کاهش آتی قیمت تبعیت می کند.

معادله تازه شکل گرفته در بازار زمین خیلی ساده است!

خریدار سرمایه ای زمین در یکی دو ماه گذشته کم شده است و بنابراین میزان مراجعه بنگاهی ها به مالکان ساختمان های کلنگی برای تخریب و مشارکت کاهش چشمگیر پیدا کرده است. در نتیجه آن دسته از مالکانی که قصد نو کردن واحد مسکونی خود و در عین حال بزرگتر کردن مساحت واحدهای مسکونی شان را دارند در این مقطع تلاش می کنند مشتری برای زمین شان پیدا شود. یک نوع پاسخ دهنده این تلاش ها بازی با قیمت است.به همین خاطر است که گفته می شود رشد قیمت زمین کم شده است.

قیمت متوسط زمین مسکونی در تهران نسبت به سال گذشته بیش از 2 برابر شده ، اما میزان رشد قیمت مسکن حدود 70 تا 90 درصد است.

شاخص کلی وضعیت ساختمانی ها در ماه آذر خیلی مطلوب شد و عدد آن به 60.67 رسید ، اما بعد از آن عدد شاخص به 58 کاهش یافت.این شاخص که از گزارش شامخ بخش مسکن و ساختمان به دست آمده است ، دماسنج بازار ساخت و ساز تعریف می شد.

این دماسنج طی یکسال و نیم اخیر مشخص می کند روند نرخ ارز هر زمان آرام گرفته و در بازار سرمایه نیز شاخص رفتار هیجانی از خود نشان نداده، عدد این شاخص نیز بهبود می یابد و برعکس.

برخی کارشناسان آینده قیمت مسکن را حتی به فرض افزایش نرخ ارز، کاهشی توصیف می کنند.مهمترین دلیل کارشناسان حبابی بودن قیمت مسکن است. این حباب به ابرحباب تبدیل شده و به این راحتی قابل منبسط تر شدن نیست ، بلکه یک چاشنی کوچک می تواند تخلیه اساسی حباب مسکن را شروع کند.

درباره حباب قیمت مسکن به یک عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره یکسال آپارتمان استناد می شود. عدد این نسبت بالای 30 است. این عدد بالا باید به زیر 23 سقوط کند. با این تبدیل نسبت، گزارش های مختلف حکایت از آن دارد که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی می تواند به سطح نزدیک 22 میلیون تومان نزدیک می شود.

البته درباره مدت زمان کاهش قیمت مسکن به سطح مورد نظر بحث های متفاوتی وجود دارد.یکسری از کارشناسان این کاهش را تا نیمه سال 1401 عنوان می کنند. اما گروهی دیگر افت سریع قیمت مسکن تا قبل از امسال را پیش بینی می کنند.

به نظر می رسد سرعت کاهش قیمت مسکن در ماه های آینده رقمی بین اولی و دومی باشد.یعنی نه سرعتی معادل سرعت تغییر قیمت ارز و طلا و بورس و نه تغییری به کندی دوره های قبل افت حباب قیمت مسکن.

آنچه که مسلم است این است که میزان رشد منفی ماهانه قیمت مسکن نه خیلی سریع و نه خیلی لاک پشتی خواهد بود ، یعنی بین 3 تا 8 درصد.