چسبندگی قیمت مسکن چیست؟!

بورس24 : تحلیل هایی درباره آینده قیمت های بازار مسکن وجود دارد که بیشتر از کارآیی در اوضاع حال بازار جنبه وصله زدن به بازار را بازی می کند!

یکی از تحلیل ها که این روزها خیلی در خبرها به آن پرداخته می شود چسبندگی قیمت مسکن است.

درباره چسبندگی قیمت مسکن گفته می شود قیمت ها گرایش به ماندن در سطوح بالا را دارد و این چسبندگی رو به بالا مانع از کاهش قیمت مسکن می شود. در پی این تحلیل این موضوع هم اضافه می شود که قیمت اسمی مسکن در دوره های بعد از جهش به ندرت کاهش پیدا کرده و در صورت کاهش تک رقمی خواهد بود.

برخی دیگر از تحلیل ها هم اشاره به حجم بسیار پایین معاملات خرید مسکن دارد که می گوید در مناطقی از شهر تهران که کمتر از 40 واحد مسکونی در ماه فروخته شده است نمی شود درباره قیمت این واحدها صحبت کرد!

همه این تحلیل ها شاید از روی برداشت های شخصی باشد اما تاثیر آن بر بازار مسکن تحریک کننده است.

پیامی که از این تحلیل ها استخراج می شود به معنی زیر سوال بردن روند کاهش قیمت مسکن است. در این میان گروه سودجوی بازار مسکن که آپارتمان با قیمت بالای 40 میلیون تومان خریداری کرده و الان قیمت واحد مشابه آن به 35 میلیون تومان رسیده ، دچار ترس از ضرر است که مبادا قیمت به همان سطحی برسد که خرید کرده بود.این گروه سوار بر موج تحلیل های نادرست قصد مسموم سازی فضای بازار مسکن دارد.

اما شواهد بیانگر کاهش قیمت مسکن و آماده شدن بازار مسکن برای کاهش بیشتر قیمت ها است.

میزان رشد قیمت مسکن از ابتدای سال تا ماه گذشته به نزدیک 50 درصد رسیده است. این نرخ رشد تا قبل از پاییز از 70 درصد هم گذشته بود.

تحولات درون بازار مسکن حاکی است، نیروی پیش برنده قیمت مسکن در جهت صعود سریع در هفته های اخیر جهت برعکس به خود گرفته و باعث کاهش قیمت مسکن شده است. این نیرو همان نرخ ارز است.

نرخ ارز در دو سال گذشته عامل اصلی رشد قیمت مسکن گزارش شده است.

سال 98 در بازار مسکن این مسئله جا افتاد که بین نرخ ارز و قیمت مسکن رابطه ای برقرار است که باعث می شود مضربی از هزار دلار به میانگین قیمت مسکن تبدیل شود.

زمانی که نرخ دلار از 20 هزار تومان رد شد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با تاخیر یک ماهه به 20 میلیون تومان و سپس به 21 تا 27 میلیون تومان همسو با افزایش نرخ ارز به بالای 27 هزار تومان رسید.

در این مقطع که نرخ دلار به زیر 22 هزار تومان بازگشته است توقعی در بازار مسکن بوجود آمده است تا قیمت میانگین واحدهای مسکونی به زیر 22 میلیون تومان کاهش پیدا کند.

اگر این کاهش صورت بگیرد از هر مترمربع قیمت مسکن بیش از 3 میلیون تومان کم خواهد شد.حتی زمزمه هایی که درباره نرخ ارز مد نظر دولت مطرح است انتظارات کاهشی در بازار مسکن را به گونه ای تقویت کرده که صحبت از کاهش قیمت میانگین به زیر 21 میلیون تومان هم می شود.

سال گذشته بازار معاملات مسکن کار خود را با قیمت مترمربعی 15 میلیون تومان به پایان رساند. اگر تا پایان امسال متوسط قیمت مسکن به 20 میلیون تومان برگردد در این صورت نرخ رشد قیمت مسکن برای یکسال به 30 درصد افت می کند. این نرخ در نیمه اول امسال به 110 درصد هم رسیده بود.

سازنده های مسکن منتظر انعکاس کاهش قیمت مسکن بر قیمت زمین هستند.

قیمت زمین در تابستان امسال از میانگین 33 میلیون تومان رد شد.

تولیدکنندگان مسکن می گویند قیمت تمام شده مسکن بالای 30 میلیون تومان در مناطق متوسط شهر است که این عدد فروش نوسازها را سخت تر می کند.

یکی از کارشناسان اقتصاد مسکن در این باره می گوید: با یک حساب و کتاب ساده مشخص می شود اگر هزینه ساخت هر متر ناخالص را در تهران متری ۶ میلیون حساب کنیم به صورت میانگین، متری فقط ١.۵ میلیون هم هزینه شهرداری و نظام و... داشته باشیم، با فرض ۶۵ درصد بنای مفید و ۴٠ درصد قدرالسهم سازنده و ٣٠ درصد حاشیه سود سازنده، قیمت میانگین مناطق متوسط شهر حدود ٣٧ میلیون تومان است. طبیعتا سازنده حرفه ای از کسری بودجه، تورم دستمزد، تورم انرژی در سال های بعد و... هم اطلاع داره و موقع پیش‌فروش این موارد را لحاظ می کند و به این راحتی قیمت را کاهش نمی دهد.

این کارشناس تاکید می کند در معاملات مسکن نمی شود قیمت میانگین منطقه ای و قیمت میانگین مسکن در کل شهر را استخراج کرد.