فضای گرگ و میش در بازار مسکن

بورس24 : مشاوران املاک و بنگاهی ها در بازار مسکن می گویند فروش شان در هفته های اخیر به صفر رسیده است. البته این گفته مشاوران املاک به معنی صفر شدن کل معاملات خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران نیست بلکه بیانگر سکته انتخاباتی بازار است.

درست بعد از اعلام نتیجه انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، همه چیز در بازار مسکن زیر و رو شد. تا پیش از آن، رفتارهای گله ای به بازار مسکن هم سرایت کرده بود. همه می خریدند که گرانتر بفروشند. آپارتمان می خریدند که به فاصله کوتاهی بعد از خرید بتوانند با 5 تا 10 درصد قیمت بیشتر آن را به دلال بعدی بفروشند. اما این معاملات سریالی از دو ماه پیش متوقف شد.

امروز مشاوران املاک در تشریح وقایع تازه بازار مسکن به نبود خریدار پای کار اشاره می کنند. هر چند فایل های فروش آپارتمان در بازار وجود دارد و حجم آن بیشتر هم شده است اما خریدار دست به نقد برای آن وجود ندارد.

از طرفی آگهی های پیامکی برای فروش واحد مسکونی افزایش چشمگیر پیدا کرده است. بنگاهی ها در این رابطه می گویند، در محله ای که کار بازاریابی و واسطه گری ملک انجام می دهند تعداد آگهی های فروش که به موبایل شان پیامک می شود 4 برابر نیمه اول امسال شده است.

حضور فروشنده و جالی خالی خریدار در بازار مسکن به خوبی فضای گرگ و میش در بازار را به نمایش گذاشته است.

فروشنده ها تصویر روشن و دقیقی از آینده قیمت ها ندارند و عمدتاً اینطور برداشت می کنند که قیمت مسکن خواهد ریخت!

خریداران هم به دو دسته تقسیم می شوند. دسته اول که همان مصرف کننده ها هستند که بخاطر آنکه قدرت خریدشان را از دست داده اند در بازار حضور ندارند و دسته دوم هم با فروشنده ها هم نظر هستند. در نتیجه نه خریدی می شود نه فروشی.

کسادی بازار مسکن خطر ورشکسته شدن مشاوران املاک را افزایش داده است.

حدود 6 سال پیش هم در پی رکود معاملات مسکن و افت شدید خرید و فروش ها، گروهی از واسطه های بازار تغییر شغل دادند.

از طرف دیگر، این رکود اگر ادامه پیدا کند سازنده ها را هم تهدید جدی خواهد کرد. سازنده ها باید بتوانند بفروشند تا بتوانند ساخت و ساز کنند.

یکی از مشاوران املاک در منطقه 18 تهران اعلام کرد، تعداد پروانه هایی که در این منطقه طی یکی دو سال گذشته صادر شده به شکل متوسط به اندازه یک سوم سال های رونق ساختمانی بوده است.

در شهر تهران سال 91 بیش از 140 هزار واحد مسکونی ساخته شد. این در حالی است که سال گذشته این رقم به 68 هزار واحد مسکونی رسید.

رکود تولید مسکن در تهران تاثیر جدی بر رکود معاملات مسکن گذاشته است. آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران حکایت از آن دارد که سهم واحدهای نوساز از معاملات مسکن از 42 درصد در سال گذشته به 38 درصد رسیده است. طی این سال ها هر چقدر رکود ساخت و ساز ادامه پیدا کرد، بر کاسته شدن از سهم واحدهای نوساز از معاملات هم افزوده شد. در سال های دور، از هر 100 واحد مسکونی که در تهران فروخته می شد، حدود 50 واحد نوساز بود.

یکی از کارشناسان مسکن البته معتقد است کاهش سهم واحدهای مسکونی نوساز در معاملات مسکن به نفع قیمت هاست چون رشد معاملات آنها باعث رشد قیمت می شود!

اما این نظریه از اساس غلط ارزیابی می شود چون فروش بیشتر واحدهای مسکونی نوساز باعث افزایش عرضه آپارتمان در بازار می شود و این کار به تعادل بخشی عرضه و تقاضا کمک می کند.

در زمان رونق معاملات خرید و فروش آپارتمان هر چقدر سهم واحدهای نوساز که البته قیمت شان هم از قیمت واحدهای با سن بنای بیشتر، بیشتر است، افزایش پیدا کند اثر نهایی آن، متعادل شدن سطوح قیمت سایر گروهای سنی آپارتمانی است.

معمولاً خانه های 10 تا 20 سال ساخت بین 10 تا 15 درصد قیمت کمتری نسبت به متوسط قیمت املاک یک شهر دارد. خانه های نوساز هم 20 تا 25 درصد از قیمت میانگین، گرانتر هستند.

اما این فاصله به معنای اثر گذاشتن بر رشد بیشتر قیمت نیست بلکه هر چقدر عرضه در هر گروه سنی افزایش پیدا کند، قیمت واحدهای مسکونی در کل بازار مسکن شهر تعدیل خواهد شد.

مشاوران املاک در تفسیر اوضاع بازار معتقدند احتمال دارد در شب عید معاملات مسکن هم رشد ناچیز اما محسوس پیدا کند و هم اینکه این رشد فروش ها باعث شود قیمت واحدهای مسکونی هم رشد خفیفی را تجربه کند.

در 8 ماه اول امسال میانگین قیمت واحدهای مسکونی در تهران 74 درصد افزایش پیدا کرد.

ماه گذشته قیمت مسکن به مترمربعی 27 میلیون و 200 هزار تومان رسید.

اکنون خیلی از خریدارانی که در انتهای تابستان و ابتدای پاییز قصد جدی برای خرید واحد مسکونی داشتند الان منتظر هستند افت قیمت اتفاق بیفتد تا بعد از آن خرید کنند.