افت و خیز معاملات خرید مسکن در تهران

بورس24 : بازار معاملات خرید و فروش مسکن طی 10 سال گذشته با افت و خیز بسیار شدیدی همراه بوده است.

در سال هایی که قیمت آپارتمان رشد شدیدی داشته خریداران از بازار خارج شده اند و در نتیجه حجم معاملات کاهش پیدا کرده است.

اما بعد از یکی دو سال که قیمت مسکن از جهش فاصله گرفته است خریداران به تدریج وارد بازار شده اند و این ورود باعث افزایش حجم معاملات می شود.

میزان خرید و فروش واحد مسکونی در تهران نسبت به سال 97 نزدیک به 70 درصد کاهش پیدا کرده است.

در سال 97 طی 8 ماه اول سال بیش از 160 هزار واحد مسکونی معامله شد اما در 8 ماه اول امسال حدود 50 هزار واحد مسکونی فروش رفته است.

ردپای رشد قیمت مسکن در این نزول معاملات در میان است.

متوسط قیمت مسکن در فاصله سال 97 تا الان بیش از 3 برابر شده و از مترمربعی 8 میلیون تومان به بیش از 25 میلیون تومان رسیده است. جالب آنکه به همین میزان رشد قیمتی، حجم معاملات کم شده است.

دفتر اقتصاد مسکن اعلام کرده است: اوج معاملات خرید مسکن در تهران از سال 88 تا 98، در سال 91 رخ داده است.

در سال 91 بیش از 195 هزار واحد مسکونی در تهران فروخته شد. یعنی ماهانه 16 هزار واحد مسکونی که 4 برابر معاملات خرید مسکن در ماه های سال جاری است.

این یعنی آنکه بازار مسکن در مقایسه با جهش قبلی، رکود 80 درصدی به خود گرفته است.

هم در سال 91 و هم در سال 99 قیمت مسکن با جهش همراه بوده است. اما در جهش سال 91، بازار معاملات خرید خانه رونق اساسی داشته و فروش هم نسبت به سال 90 و هم نسبت به سال 92 (سال های اطراف سال جهش قیمت)، زیادتر بوده است.

این در حالی است که در جهش سال جاری، معاملات خرید و فروش آپارتمان در پایین ترین سطح قرار گرفته است.

در سال 90 نیز حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران به 178 هزار واحد مسکونی و در سال 92 که سال آخر جهش قیمت مسکن بود، به 110 هزار واحد رسید.

جهش قیمت مسکن در خرداد سال 92 به اتمام رسید. بنابراین مشخص می شود که بعد از توقف روند رشد قیمت در بهار سال 92، حجم سالانه معاملات خرید خانه در این سال حدود 80 هزار واحد نسبت به سال 91 کاهش پیدا می کند. یعنی بیش از 50 درصد افت معاملات مسکن.

اما با این حال در رفتار بازار معاملات مسکن سال های 93 و 94 با الان تفاوتی وجود دارد.

سال 93، سال بعد از جهش قیمت مسکن بود. امسال نیز به نوعی سال بعد از جهش قیمت است. چرا که در سال گذشته نیز قیمت مسکن در تهران جهش (بیش از 60 درصد) کرد. اما حجم معاملات خرید خانه در سال 93 در تهران به میزان 173 هزار واحد مسکونی بود. در سال 94 نیز 157 هزار واحد مسکونی در تهران فروخته شد.

علت این تفاوت به یک موضوع مربوط می شود. سال 93 شرایط غیرتورمی در بازار مسکن حاکم بود در حالی که امسال بازار مسکن در رکود تورمی است. سال 93، رشد قیمت مسکن از نفس افتاد و به دنبال آن انگیزه ای برای سرمایه گذاری و سودجویی در بازار مسکن نبود. از طرفی، خریداران مصرفی نیز که در همان سال 91 و اوایل 92 از بازار مسکن خارج شدند با متوقف شد روند رشد قیمت، خیلی سریع توانستند به بازار معاملات برگردند. اما الان به علت آنکه دسته ای از تقاضا در بازار مسکن حضور داشته است، دلیلی برای کاهش قیمت مسکن در ماه های گذشته وجود نداشته است.

سال 93 سیگنالی از بیرون بازار مسکن به درون بازار مسکن برای رشد قیمت مسکن و منفی شدن انتظارات وجود نداشت. اما در سال جاری رشد شدید و پی در پی قیمت در بازارهای موازی مسکن انتظارات را به سمت تحریک قیمت سوق داد.

از سال 89 تا سال 97 فروش سالانه آپارتمان در تهران بالای 100 هزار واحد بود. این میزان معاملات در مقایسه با سال 98 بیانگر رکود شدید است.

قیمت میانگین مسکن در تهران در سال 88 مترمربعی یک میلیون و 270 هزار تومان بود. سال 89 میانگین قیمت به 1.5 میلیون تومان می رسد اما دو سال بعد قیمت به نزدیک 3 میلیون تومان افزایش پیدا می کند.

در این سال ها متوسط سالانه رشد قیمت مسکن 23 درصد گزارش شده است.

دفتر اقتصاد مسکن متوسط قیمت 8 ماه اول امسال را 21 میلیون و 800 هزار تومان اعلام کرده است. سطح قیمت 8 ماهه اول نسبت به مدت مشابه سال گذشته 120 درصد افزایش پیدا کرده است.

این دفتر متوسط قیمت مسکن در شهرهای مرکز استان بدون در نظر گرفتن تهران را 8 میلیون تومان اعلام کرده است.

گفته می شود متوسط قیمت مراکز استان با لحاظ شهر تهران از 15 میلیون تومان بیشتر است.